Top 42 상가 주택 양도 소득세 12563 Votes This Answer

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올해까지는 주택 면적이 상가 면적보다 크면 상가겸용주택 전체를 주택으로 보고 양도세 비과세 혜택을 적용했지만, 내년부터는 12억원을 넘을 경우 주택 부분에 대해서만 비과세를 적용하고 상가 부분에 대해서는 과세합니다.”

2022년 달라지는 상가주택 양도세 / 겸용주택 양도세 계산 / 상가주택 1세대1주택 비과세 / 상가주택 양도세 홈택스 모의계산 사례

“12억 넘으면 양도세 폭탄?”…내년 상가주택 세금주의보

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Most searched keywords: Whether you are looking for [더오래]‘차익 12억’상가주택 올해 안에 팔면 양도세 1억 절약 | 중앙일보 만일 건물의 주택 면적이 상가 면적보다 크다면 건물 전체를 주택으로 보아 양도세를 계산한다. 가령 주택 면적이 40평이고 상가 면적이 30평이라면 주택 … 주택 면적이 상가 면적과 같거나 오히려 주택 면적이 더 작으면 주택 면적만 주택으로 보고 나머지는 상가 면적으로 보아 양도세를 계산한다. 예를 들어 주택 면적이 30평이고 상가 면적이 40평이라면 주택 면적(30평)만 주택으로 보아 1가구 1주택자에 대한 양도세 면제받을 수 있고, 나머지 상가 면적 40평에 대해서는 양도세를 내야 한다. 주택 면적과 상가 면적 비율이 6 대 4일 경우 현행 세법에 의하면 주택 면적이 상가 면적보다 넓어 전체를 주택으로 보아 양도세가 비과세 된다. – 절세,1가구 1주택자,상가주택 양도세,9억 초과 상가주택,주택 용도 변경,더오래_재테크,더오래_재산짓기,재테크,재산 짓기
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중앙일보

1 민희진

2 김성원

3 총경인사

4 분수대

5 총경전보

6 대통령실

7 이준석

8 한강 사진

9 누워자는자세

10 바이든

나쁜X 우산으로 때린 시어머니…이은해는 3초간 쳐다봤다

사람 죽는데 철없다아직 중학생…논쟁 부른 정동원 사진

尹 마트까지 갔는데…김성원 망언에 대통령실 “미칠 지경”

고맙다 잘가라…침수된 BMW 차주 멘붕오게 만든 車상태

법 없이도 살 사람인데…맨홀속 사라진 남매 동생 주검으로

[더오래] 최용준의 절세의 기술(91)

‘주택 면적〉상가 면적’이면 모두 주택으로 간주

9억 초과 상가주택 내년부터 상가는 과세

[더오래]‘차익 12억’상가주택 올해 안에 팔면 양도세 1억 절약

[더,오래] 최용준의 절세의 기술(91)

상가주택을 보유한 송 씨는 내년부터 양도세 부담 때문에 고민이 많다. 그대로 있자니 늘어나게 될 양도세 부담이 걱정이고, 지금이라도 팔아 다른 곳으로 옮기자니 집값이 너무 올라 엄두가 나지 않는다. 상가주택의 양도세와 관련해 개정된 또는 개정될 내용은 무엇이고, 송 씨는 어떻게 하는 것이 좋을까?

보통 1층은 상가, 위층은 주택으로 구성된 ‘상가주택’은 주택과 상가의 구성비율에 따라 양도세 부담이 크게 달라질 수 있다. 1가구 1주택에 해당한다면 전체가 비과세 될 수 있지만 경우에 따라 상가에 대해 양도세가 과세가 되는 등 결과가 달라진다. 특히 내년부터는 9억원을 초과하는 상가주택은 양도세 부담이 더 늘어나기 때문에 지금부터라도 매도를 서두르거나 미리 별도의 절세방안을 세워 둘 필요가 있다.

‘주택 면적〉상가 면적’이면 모두 주택으로 간주

일반적으로 상가주택을 양도하게 되면 양도세 계산 시 주택은 주택대로, 상가는 상가대로 각기 다른 규정을 적용한다. 주택 부분은 1가구 1주택일 경우 양도세가 비과세(양도가액 9억원 이하) 되고, 상가 부분은 본래 양도세 비과세가 적용되지 않지만 경우에 따라서는 비과세도 가능하다.

상가 부분에 대해 양도세가 비과세 되려면 일단 상가주택 1채만 보유한 경우로서 전체 면적 중 주택 면적이 상가 면적보다 넓어야 하고, 주택 층수가 3개 층 이하이어야 한다. 만일 건물의 주택 면적이 상가 면적보다 크다면 건물 전체를 주택으로 보아 양도세를 계산한다. 가령 주택 면적이 40평이고 상가 면적이 30평이라면 주택 면적이 더 넓으므로 총 건물 면적 70평 전체를 모두 주택으로 보아 1가구 1주택자라면 양도세가 비과세된다.

그러나 주택 면적이 상가 면적과 같거나 오히려 주택 면적이 더 작으면 주택 면적만 주택으로 보고 나머지는 상가 면적으로 보아 양도세를 계산한다. 예를 들어 주택 면적이 30평이고 상가 면적이 40평이라면 주택 면적(30평)만 주택으로 보아 1가구 1주택자에 대한 양도세 면제받을 수 있고, 나머지 상가 면적 40평에 대해서는 양도세를 내야 한다.

9억 초과 상가주택, 내년부터 상가는 과세

내년부터는 양도가액 9억원을 초과하는 상가주택은 주택 면적이 상가 면적보다 더 넓더라도 상가 면적에 대한 비과세 혜택을 주지 않는 것으로 개정되었다. 즉, 9억원 초과 상가주택은 주택 면적, 상가 면적을 따지지 않고 상가면적에 대해 비과세 혜택 없이 무조건 양도세를 매기겠다는 것이다.

송 씨의 경우 세 부담이 얼마나 늘어나는지 살펴보자. 송 씨가 3억원에 취득한 상가주택을 15억원에 양도한다면 그 양도차익은 12억원이다. 주택 면적과 상가 면적 비율이 6 대 4일 경우 현행 세법에 의하면 주택 면적이 상가 면적보다 넓어 전체를 주택으로 보아 양도세가 비과세 된다. 물론 양도차익 12억원 중 60%인 7억 2000만원은 비과세되고, 나머지 40%인 4억 8000만 원에 대해서만 양도세가 매겨진다. 송 씨는 10년 이상 보유 및 거주했으므로 장기보유 특별공제로 양도차익의 80%(3억 8400만원)까지 공제되므로 양도세로 약 2000만원(지방소득세 포함) 정도를 내면 된다. 주택 부분뿐 아니라 상가 부분까지 비과세되고, 장기보유 특별공제도 80%까지 적용된 결과 세 부담이 비교적 작은 편이다.

그러나 개정될 세법에 의하면 내년부터 송 씨는 양도세로 약 1억 6100만원(지방소득세 포함)을 내야 한다. 올해 송 씨가 팔았을 경우에 비해 약 1억 4100만원이나 세 부담이 늘어나는 셈이다. 왜 이렇게 양도세 부담이 커지는 것일까? 상가 부분에 대해 비과세 혜택이 사라지고, 상가에 대한 장기보유공제도 최대 30%까지로 줄어들기 때문이다. 송 씨는 11년간 보유해 22% 공제를 받는다. 세법의 개정 취지는 앞으로 고가의 상가주택 중 상가 부분에 대한 비과세 혜택을 전격 배제하겠다는 뜻이다.

주택으로 용도 변경하면 절세가 가능할까

송 씨는 향후 집값이 더 상승할 수도 있을 거라 생각해 양도 시기를 늦추는 방안도 검토하고 있다. 내년에 양도하더라도 상가 부분을 주택으로 용도 변경한 후 양도하면 건물 전체에 대해 양도세 비과세가 되지 않을까 궁금하다. 그러나 상가 부분을 주택으로 용도 변경하는 과정에서 주택 층수가 4개 층 이상이 될 경우 다주택자로 간주하여 오히려 양도세가 중과세될 수 있으니 주의가 필요하다. 또한 주택으로 용도를 변경하더라도 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추려면 용도 변경 후 최소 2년은 지나야 하므로 충분한 시간을 가지고 준비해야 한다.

세 부담을 최소화하기 위해 송 씨가 올해 상가주택을 양도한다고 가정해 보자. 만일 매수자가 상가주택을 개조하여 근린생활시설이나 사무실로 사용하기를 원해 잔금일 전까지 주택 부분을 상가로 용도 변경해 주는 것을 거래조건으로 한다면 어떻게 될까? 즉, 송 씨 입장에서는 잔금일 전에 건물 전체를 상가로 용도 변경한 후 양도하는 것인데 이 경우에도 1가구 1주택 비과세가 가능한 것일까? 국세청에 따르면 매매계약의 특약으로 매매대금을 청산하기 전 주택 외 용도로 전환할 것을 약정한 경우에는 양도일(잔금일)이 아닌 매매계약일 현재를 기준으로 1가구 1주택 여부를 판단하도록 하고 있으므로 용도 변경 조건을 거부할 필요는 없다.

상가 매매 세금 2022(취득세, 양도세, 부가가치세, 상가주택)

상가 매매 세금 문제에는 상가 취득세, 상가 양도세, 상가 부가가치세 등이 있는데, 이러한 세금을 상가 매도인 입장에서 부담할 세금과 상가 매수인 입장에서 부담할 세금으로 구분하여 알아보고, 상가주택 양도세도 확인해보겠습니다.

상가 매매 세금

상가매매시 세금

부동산에 대한 세금은 크게 3가지(토지, 주택, 기타)로 구분되는데, 상가는 일반 건물이므로 기타에 속합니다.

세금 이슈가 가장 많은 것은 주택인데, 상가는 주택과 달리 다주택자 규제, 조정대상지역 규제 등이 없기 때문에 세율이나 계산 방식이 주택과는 다릅니다.

고가 상가주택 양도세 계산 방법 개정

상가주택 세금

상가주택은 주택과 상가가 함께 있는 상가겸용주택을 말하는데, 상가주택은 상가와 주택이 공존하므로 취득세 계산시 각각 계산해야 합니다.

최근 고가 상가주택의 양도세에 대하여 개정이 있다고 하여 이슈가 되었는데, 아래에서 자세히 설명하겠습니다.

상가팔때 세금(매도인 부담)

상가 매도인은 상가를 양도하는 것이므로 양도세(양도소득세)를 납부해야 하고, 재화를 공급하는 것이므로 부가가치세도 납부해야 합니다.

상가 매도인 부담하는 세금 양도소득세 부가가치세

상가 구입 시 세금(매수인 부담)

상가 매수인은 상가를 취득하는 것이므로 취득세를 납부해야 하고, 상가를 보유하는 경우 재산세를 부담해야 합니다.

상가 매수인이 부담하는 세금 취득세 재산세

<함께 보면 좋은 글>

상가 취득세 계산기

상가 취득세

상가 취득세 계산

상가 취득세 계산 방법은 과세표준액에 취득세율을 곱한 값입니다.

취득세 = 과세표준액 X 취득세율

위택스 홈페이지에서 지방세 계산기(상가 취득세 계산기)를 통해 취득세를 미리 계산해볼 수 있는데, 아래와 같이 선택한 후에 [세액미리계산하기]를 클릭하면 됩니다.
[취등록원인]은 상가가 농지는 아니므로 [유상취득(농지외)]를 선택
[거래유형]은 상가이므로 [주택외]를 선택
[과세표준액]은 아래의 내용 참고

상가 취득세 과세표준

상가 취득세의 과세표준은 상가 취득 당시의 매매가액을 말하는데, 취득세 신고시 기준으로 취득금액과 시가표준액 중 많은 금액이 과세표준이 됩니다.

상가 취득세 취득세율

주택은 매수한 경우 주택 취득가액에 따라 1~3%로 취득세율이 달라지고, 다주택자 여부, 조정대상지역 여부에 따라 취득세율이 8%, 12%까지 되기도 합니다.

그러나 상가 취득세는 고정적으로 취득세율이 4%이고, 여기에 지방교육세 0.4%와 농어촌특별세 0.2%까지 더하면 총 4.6%입니다(지방세법 제11조 제7호, 제151조)

그러나 주택이나 상가를 매수하는 것이 아니라 신축하거나 상속, 증여를 받는 경우에는 취득세율이 달라집니다(지방세법 제11조).

주택 및 상가의 상속 취득세 – 2.8%

주택 및 상가의 증여 취득세 – 3.5%

주택 및 상가의 원시취득(신축 등) 취득세 – 2.8%

지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 1. 상속으로 인한 취득 가. 농지: 1천분의 23 나. 농지 외의 것: 1천분의 28 2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다. 3. 원시취득: 1천분의 28 7. 그 밖의 원인으로 인한 취득 가. 농지: 1천분의 30 나. 농지 외의 것: 1천분의 40

<참고할 관련 글>

상가 매매 부가가치세

==>> 상가매매시 포괄양수도로 부가가치세 비과세 되는 방법

상가 부가세 세율

우선 상가를 양도하는 경우 부가가치세 세율은 10%입니다(부가가치세법 제30조).

상가 부가세 납세의무자

그런데, 토지는 부가가치세가 면세되므로(부가가치세법 제26조) 상가 매매대금 중 토지를 제외한 건물 대금에 대하여만 부가가치세가 계산되어야 합니다.

부가가치세는 재화나 용역의 공급 과정에서 얻게 되는 부가가치에 대한 세금을 의미하므로 이미 물건 값에 포함되어 있다고 봅니다. 따라서 상가를 양도하는 경우 부가가치세 납세의무자는 매도인입니다(부가가치세법 제3조 및 제4조).

상가 매매시 비사업자인 경우

매도인이 사업자인 경우 상가 양도에 관한 부가가치세를 납부해야 하고, 매도인이 비사업자라면 부가가치세를 납부하지 않습니다.

그리고 매수인이 비사업자이거나 면세사업자라면 매수인은 매입세액 공제나 환급을 받을 수 없습니다.

부가가치세를 매수인에게 부담시킬 경우 특약이 필요할까?

다만, 매도인은 매수인으로부터 매매대금과 별도로 부가가치세를 지급 받을 수는 있지만(부가가치세법 제31조), 계약서에 매수인이 부가가치세를 별도로 지급해야 한다는 약정이 기재되어야 합니다.

처음에는 서로 부가가치세를 납부하지 않는 것으로 생각하고 계약을 체결했는데, 추후에 예상치 못하게 부가세가 부과되는 경우가 있는데, 이 경우 역시 향후 부가세가 부과될 경우 매수인이 부가가치세를 부담해야 한다는 특약을 기재해야 합니다.

상가매매 포괄양도양수 ?

상가를 매도하면서 영업권 등을 함께 양도하는 경우에는 포괄적 사업양수도로 볼 수 있는지 문제되는데, 상가매매가 포괄양도양수로 인정되면 부가가치세가 비과세 되기 때문입니다.

==>> 상가매매시 포괄양수도로 부가가치세 비과세 되는 방법

상가 양도세 계산

양도세 계산 방법

상가 양도세 계산 방법

상가 양도세를 계산하기 위해서는 먼저 양도차익을 계산해야 하는데, 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제해야 합니다.

양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비

양도세 필요경비 등

그리고 필요경비로 공제되는 것들에는 위 표와 같이 냉난방 설치 비용 등이 있습니다.

상가 양도소득세 장기보유특별공제

보유기간별 공제율(장기보유특별공제율)

양도소득액을 구하기 위해 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제해야 합니다.

양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비

여기서 장기보유특별공제액은 양도차익에 보유기간별 공제율(장기보유특별공제율)을 곱하여 구합니다.

양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제액 장기보유특별공제액 = 양도차익 X 보유기간별 공제율

상가 양도세 과세표준

그리고 양도소득세의 과세표준액은 양도소득에서 기본공제액을 공제해서 구합니다.

양도소득 과세표준액 = 양도소득 – 기본공제(250만원)

상가 양도세 세율

상가 양도세율

최종적으로 양도소득세는 과세표준액에 세율을 곱한 후 누진공제액을 공제해서 구합니다.

양도소득세 = 양도소득 과세표준 X 세율 – 누진공제

<참고하면 좋은 글>

상가주택 양도세

상가주택 양도세 개정

상가주택은 상가와 주택이 혼용되어 있기 때문에 양도소득세 계산시 상가와 주택으로 구분하여 각각 계산할 것인지 아니면 주택으로 취급할 것인지 등이 문제됩니다.

2022. 1. 1.부터 고가 겸용주택에 대한 규정이 개정되어 12억월 초과하는 고가 상가주택의 경우 주택 연면적이 주택외 연면적(상가 연면적) 보다 크든 작든 주택과 상가를 분리하여 각각 양도소득세를 계산해야 합니다.

그러나 12억원 이하의 일반 상가주택은 종전과 마찬가지로 주택 연면적이 상가 연면적 보다 크면 전체를 주택으로 간주하고, 주택 연면적이 같거나 더 적을 때는 주택과 상가를 분리하여 각각 양도세를 계산하면 됩니다.

상가주택 양도세 계산 사례

예를 들어 1층은 상가, 2층과 3층은 주택인 상가주택이 있는데, 10억원에 매입했다가 15억원에 양도하였고, 필요경비가 6천만원인 사례가 있습니다.

이 경우 상가주택 양도세를 계산하면 아래와 같습니다.

우선 양도가액이 12억원을 초과하게 되어 고가 상가주택에 해당합니다. 고가 상가주택의 경우 개정으로 인하여 주택 연면적이 상가 연면적 보다 크든 작든 주택과 상가 양도세를 각각 계산하는 것으로 개정되었습니다.

상가주택 양도세 계산 사례

상가주택 양도세 계산 방법

양도세 계산 방법

우선 양도가액 15억원을 양도 당시의 기준시가로 안분하면 상가의 양도 가액은 5억 2500만원이고, 주택의 양도가액은 9억 7500만원입니다.

마찬가지로 취득가액 10억원을 취득 당시의 기준시가로 안분하면 상가의 취득가액은 3억 5천만원, 주택은 6억 5천만원입니다.

총 필요경비는 6천만원이지만 이 역시 상가와 주택으로 나누면 상가 필요경비는 2100만원, 주택 필요경비는 3900만원입니다.

양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비

상가주택 중 주택에 대한 양도세

주택 양도차익 = 2억 8600만원 주택 양도차익 = 주택 양도가액 – 주택 취득가액 – 주택 필요경비 2억 8600만원 = 9억 7500만원 – 6억 5000만원 – 3900만원

그런데, 주택은 1주택으로서 비과세 되므로 주택 양도차익에 대하여는 더 이상 계산할 필요 없고, 상가 양도차익을 기준으로 계속 계산하면 됩니다.

상가주택 중 상가에 대한 양도세

상가 양도차익 = 1억 5400만원 상가 양도차익 = 상가 양도가액 – 상가 취득가액 – 상가 필요경비 1억 5400만원 = 5억 2500만원 – 3억 5000만원 – 2100만원

위 사례에서 10년 이상 보유했으니 보유기간에 따른 공제율은 20%이고, 장기보유특별공제액은 3천 80만원입니다.

장기보유특별공제액 = 상가 양도차익 X 장기보유특별공제율

30,800,000원 = 154,000,000원 X 0.2

상가 양도차익 1억 5400만원에서 장기보유특별공제 3천 80만원을 공제하면 양도소득금액이 나옵니다.

양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제액

123,200,000원 = 154,000,000원 – 30,800,000원

양도소득금액 1억 2320만원에서 양도소득기본공제 금액인 250만원까지 공제하면 상가주택 양도세 과세표준이 1억 2070만원으로 계산됩니다.

양도소득 과세표준액 = 양도소득 – 기본공제

120,700,000원 = 123,200,000원 – 2,500,000원

이렇게 나온 상가주택 양도세 과세표준액이 1억 2070만원이므로 세율은 35%에 해당하고, 이를 곱하면 42,245,000원이고, 여기서 누진공제액 14,900,000원을 공제하면 상가주택 양도세는 27,345,000원입니다.

양도소득세 = 양도소득 과세표준 X 세율 – 누진공제

27,345,000원 = 12,070,000원 X 0.35 – 14,9000,000원

상가 양도세 계산기

1. 국세청 홈택스의 세금모의계산 클릭

2. 모의계산 중 양도소득세 자동계산하기 클릭

3. 양도소득세 간편계산 클릭

4. 양도세 기본사항 입력하기
[취득일자]에는 잔금을 치른 날을 입력합니다.
[양도물건종류]에는 상가이므로 [기타]를 클릭합니다.

5. 상가 거래금액 입력하기
[양도가액]에는 상가 매도 금액을 입력합니다.
[취득가액]은 매입가액, 취득세, 등록세, 법무사비용, 중개수수료를 입력하면 합산됩니다.
[기타필요경비]에는 자본적지출액(난방시설 교체비용, 발코니 개조비용 등), 중개수수료 등을 입력합니다.
[양도소득기본공제]로 1인당 연간 250만원이 공제됩니다.

6. 기타사항

기타사항은 [아니오]가 기본값으로 이미 입력되어 있습니다.

상가 양도는 보통 미등기도 아닐 것이고, 매매이므로 상속도 아닙니다.

또한, 주택에 관한 비과세 사항, 보유기간, 조정대상지역 등은 입력할 필요 없습니다.

“내년에 상가주택 처분하면 ‘양도세 폭탄’ 맞습니다” [강주배의 절세abc]

한경닷컴 더 머니이스트

내년부터 상가주택 팔 때, 1세대1주택 비과세 불가능

같은 상가주택도 몇개월 차이로 세금 5배 더 낼 수도

사진=게티이미지뱅크

주택면적> 상가면적…전체 주택으로 간주해 1세대1주택 비과세 가능

9억원 이상 상가주택, 내년부터 1세대1주택 비과세 불가능

서울의 중심가를 비롯해 동네에서 보면 1층은 주택 외의 목적의 건물(이하 상가로 표현), 2층,3층은 주택으로 되어 있는 겸용주택을 자주 접하게 됩니다. 쉽게 ‘상가주택’이라고 부릅니다. 이러한 상가주택은 노후 대비를 위해 마련하는 ‘꿈의 집’으로도 불립니다. 직접 거주를 하면서 1층에서는 임대수익을 얻을 수 있기 때문입니다.신도시에서도 이러한 상가주택을 흔히 볼 수 있습니다. 아예 한국토지주택공사(LH)가 상가주택부지를 판매하기도 하고, 전매도 할 수 있다보니 부지를 되팔기도 합니다. 지역에서 원래 살고 있던 원주민들도 새로 짓는 아파트의 입주권 못지 않게 상가주택 자리를 원하는 경우가 많다고 합니다.이러한 상가주택은 층별로 구분등기된 경우가 드뭅니다. 1인의 소유(혹은 공동소유)로 되어 있다보니 건물 전체가 하나의 단위로 매매가 이루어집니다. 주택에는 1세대1주택 비과세 제도가 있습니다. 하지만 주택 이외의 건물에는 비과세가 적용되지 않습니다. 이러한 상가와 주택이 혼재되어 있는 상가주택을 양도하는 경우 양도소득세는 어떻게 과세할까요?현행 소득세법에서는 1세대1주택 비과세를 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 이외의 건물로 복합되어 있는 경우에는 다음과 같이 주택 여부를 판단해서 양도소득세 과세가 이루어집니다.다음의 예로 살펴보겠습니다.이러한 상가주택을 15억원에 양도하는 경우 양도소득세는 어떻게 계산될지 알아보겠습니다. 우선 주택의 면적이 총 170㎡(85㎡ +85㎡)가 됩니다. 이는 주택면적이 상가의 면적보다 크기 때문에 상가주택 전체를 주택으로 보게 됩니다. 그리고 양도가액이 9억을 초과하므로 고가주택에 해당됩니다. 9억원 이하의 부분에 대서만 1세대1주택 비과세가 적용되고, 9억원 초과 부분에 대해서는 과세됩니다. 장기보유특별공제율은 보유기간10년(40%), 거주기간 10년(40%)이므로 총합 80%를 적용받을 수 있습니다.동일한 상가주택을 올해가 아닌 2022년, 내년에 처분한다면 양도소득세가 어떻게 달라질까요? 고작 6개월도 안남았지만, 이 차이로 세금 체계는 완전히 바뀌게 됩니다. 2022년부터 고가 상가주택의 상가 부분은 1세대1주택 비과세가 불가능하기 때문입니다.올해까지는 주택의 면적이 상가의 면적보다 큰 경우에는 상가도 주택으로 보아 상가의 양도차익에 대해서도 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있었습니다. 그러나 2022년 이후 고가 상가주택을 처분하는 경우에는 면적에 관계없이 주택에 대해서만 1세대1주택 비과세를 적용합니다. 상가에 대해서는 주택이 아니므로 비과세를 적용받을 수 없도록 개정됐습니다.이 규정은 고가의 상가주택에 대해서 적용되는 겁니다. 9억원 이하의 상가주택에 대해서는 종전의 규정대로 주택면적이 주택 이외의 면적보다 크면 전체를 주택으로 봅니다. 1세대1주택 비과세가 가능하다는 얘깁니다.이 개정 규정에 따라 앞선 사례의 양도소득세를 계산해보면 다음의 표와 같습니다.같은 15억원에 양도를 한다고 하더라도 상황이 다릅니다. 주택과 상가를 따로 떼어내서 세금을 매기게 됩니다. 주택은 9억원 초과에 대해 과세하지만, 상가부분은 이에 해당되지 않습니다. 전체 차익에 대해 과세를 하는 겁니다. 그렇다보니 과세표준은 2억4000만원으로 잡히고 산출세액은 무려 7280만원에 달하게 됩니다. 이를 주택부문과 합치게 되면 7252만원에 달합니다.동일한 상가 주택을 올해 처분하면 양도소득세가 1206만원이지만, 내년에 처분하게 되면 7252만원을 물게 됩니다. 단순 계산으로만 봐도 6046만원 차이가 납니다. 팔아버릴 물건인데 몇개월을 망설이다보면, 세금을 다섯배를 더 내게 된다는 계산이 나옵니다.상가주택을 처분하고자 하는 1세대1주택자는 동일한 조건이라면 올해 안에 처분하는 것이 양도소득세 부담을 줄일 수 있다는 사실을 기억하시기 바랍니다. 상가주택은 각 용도별 면적, 공용면적, 사실상의 용도, 양도가액에 따라 과세 여부가 판이하게 달라질 수 있습니다. 사전에 전문가와의 상담을 통해 불필요한 세금 부담을 피하고 합리적 절세 방안을 구하시기를 권유드립니다. 강주배 케이텍스서비스 대표 세무사”외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.”독자 문의 : [email protected]

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