Top 19 상가 임대 소득세 Quick Answer

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주로 상가, 오피스, 오피스텔, 지식산업센터 등 상업용 부동산의 임대수입을 주 수입으로 하는 사업자죠. 따라서, 주 수입인 임대료에 대해서는 매출 부가세 10%가 발생하고, 건물 매입 등에 지출된 비용이 있는 경우에는 매입 부가세 10%에 대해 매입세액 공제가 가능합니다.

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[절세꿀팁]일반임대사업자가 꼭 알아야 할 세금

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전문가에게 듣는 절세 노하우 김조겸 세무사

[절세꿀팁]일반임대사업자가 꼭 알아야 할 세금

주택임대사업이 어려워지면서 상가와 오피스텔 등을 임대하는 일반임대사업이 주목받고 있는데요. 일반임대사업자들도 세금고민을 하지 않을 수 없습니다. 김조겸 세무사(스타세무회계 대표)를 만나 일반임대사업자가 꼭 알아야 할 세금정보과 절세팁을 물었습니다.

Q 임대사업자가 부가세 조기환급을 받는 방법

일반임대사업자는 비주거용부동산을 임대하는 사업자로, 부가가치세 과세대상 사업자에 해당합니다. 주로 상가, 오피스, 오피스텔, 지식산업센터 등 상업용 부동산의 임대수입을 주 수입으로 하는 사업자죠. 따라서, 주 수입인 임대료에 대해서는 매출 부가세 10%가 발생하고, 건물 매입 등에 지출된 비용이 있는 경우에는 매입 부가세 10%에 대해 매입세액 공제가 가능합니다.

부가세 조기환급은 대상 부동산을 최초로 분양받거나 중도에 취득하는 경우(포괄양수도 제외), 시설투자, 인테리어를 하는 경우 미리 납부한 부가세 10%를 환급받을 수 있습니다.

Q 부가세 조기환급을 위해 챙겨야 할 것

개인사업자인 일반임대사업자는 부가가치세 확정신고기간(6개월) 단위로 신고를 하는데요. 조기환급신고는 매 1개월, 2개월이나 예정신고기간(4월, 10월) 또는 확정신고기간(1월, 7월)에 맞춰 다음 달 25일까지 해야 합니다. 결국 세금계산서를 받은 다음달 25일(정기 신고기간)까지 신고하면 되는 것이죠.

신고기간 내에 조기환급을 신고하는 경우에는 15일 이내 부가세를 환급을 받을 수 있지만, 정기 신고기간을 놓친다면, 일반환급으로 30일 이내에 환급을 받게 됩니다.

조기환급으로 부가세 신고를 하는 경우 세무서 담당자를 통해 매입 대상 거래가 부가세 매입세액공제 대상이 맞는지 확인받아야 하고요. 매매계약서나 분양계약서 상 세금계산서 발급시기에 맞춰 세금계산서를 수령했는지, 매입대금을 세금계산서 발급시기에 맞춰 제대로 지급했는지 등에 대한 요건에 대해서도 세무서 담당자의 검토를 거친 후 환급을 받을 수 있습니다.

Q 임대사업자의 간이과세 or 일반과세 선택 고민

일반과세자는 매출액 10%의 매출세액에서 매입액의 10%인 매입세액을 공제한만큼 부가세를 부담합니다. 매입세액이 매출세액보다 큰 경우 부가세 환급을 받을 수 있죠.

반면, 간이과세자는 납부할 부가세에서 부동산임대업의 업종별 부가가치율인 40%만큼만 부가세를 납부하기에 일반과세자와 비교하면, 부가세 부담이 줄어듭니다. 하지만, 매출세액보다 공제세액이 더 크더라도 환급을 받을 수는 없어요.

간이과세자는 해당 과세기간에 대한 부가세를 포함한 공급대가의 합계가 4800만원 미만이면 부가세 납부의무가 면제되고요. 직전연도 부가세를 포함한 공급대가의 합계액이 4800만원 미만인 경우에는 세금계산서 발급의무도 면제됩니다.

임차인이 세금계산서 발급을 요청하는 경우, 비주거용 부동산을 분양 또는 최초 취득해 환급받을 부가세가 발생하는 경우 등은 부가세 환급을 받을 수 있는 일반과세자가 유리한데요.

임차인이 세금계산서 발급요청을 하지 않거나, 납부할 부가세가 납부의무 면제금액 미만이라면, 간이과세자로 사업자등록을 하는 것이 유리할 수 있습니다.

Q 경비처리를 잘 하는 방법

일반임대사업자는 임대사업소득에서 발생한 수입금액에서 필요경비를 차감하고 장부를 작성해 소득세 신고를 할 수 있는데요. 따라서 경비처리가 가능한 필요경비와 경비처리가 불가능한 항목을 구분해서 기억해두는 것이 좋겠습니다.

우선 부동산 취득시 금융기관으로부터 받은 대출에 대한 ‘이자비용’을 필요경비로 처리할 수 있습니다. 또 해당 부동산과 관련해 납부한 ‘재산세 등 지방세와 종합부동산세’도 필요경비 대상이죠.

‘건물에 대한 감가상각비’도 대상 기간에 맞춰 필요경비로 반영할 수 있고요. 해당 부동산의 취득, 관리를 위해 지출된 ‘부동산 중개수수료’, ‘세무신고비용’ 등도 필요경비가 됩니다.

그밖에 건물관리에 지출된 ‘통신비’, ‘건물관리비’도 필요경비 처리가 가능하고, 건물관리나 임대사업 운영을 위해 채용한 직원의 ‘인건비’, ‘건물 수선비’, ‘유지보수비’ 등 기타 사업관련 지출도 비용처리를 할 수 있습니다.

하지만, 개인식대, 사적인 경비 등은 임대사업자의 수입금액에서 차감할 수 있는 필요경비처리 대상이 아니므로 잘못 신고하지 않도록 유의해야 합니다.

Q 임대소득에 대한 세금을 줄이는 방법

부동산임대사업자 중 직전연도 수입금액이 7500만원 이상인 사업자는 정식 장부를 써야 하는 복식부기의무대상자이고, 7500만원 미만인 사업자는 간편장부로 장부를 쓸 수 있는 간편장부 대상자에 해당합니다.

간편장부대상자 중에서도 직전연도 수입금액 2400만원 미만인 사업자는 장부를 쓰지 않고 국세청에서 정한 경비율(단순경비율)에 따라 필요경비를 반영해 추계신고를 할 수 있습니다.

간편장부대상자라고 하더라도 세무대리인의 도움을 받아, 복식부기 기준에 따라 장부를 작성해 소득세 신고를 하는 경우에는 납부세액의 20%를 100만원 한도로 세액에서 공제(기장세액공제)를 받을 수 있습니다.

Q 착한임대인세액공제 받으려면

코로나19로 어려움을 겪고 있는 소상공인 임차인의 월세부담을 줄여주기 위해 임대료를 인하해준 임대인의 종합소득세액을 공제해주는 착한임대인세액공제 제도가 2020년부터 운영중입니다.

2020년부터 2021년 6월까지는 임대료 인하액의 50%를 내야할 소득세액에서 공제해줬고요. 2021년 세법개정으로 2022년 12월까지 적용기간이 연장됐고, 공제율도 임대료 인하액의 70%로 확대됐습니다.(단, 종합소득금액 1억원 초과자는 50%)

착한임대인세액공제를 받기 위해서는 종합소득세 신고와 함께 세액공제신청서에 몇가지 서류를 첨부해 신청해야 합니다. 구체적으로 ▲임대료 인하 직전 계약서 및 갱신 시 갱신한 계약서 ▲확약서, 약정서 및 변경계약서 등 인하 합의 사실 입증서류 ▲세금계산서, 금융증빙 등 임대료 지급 확인 서류 ▲임차인의 소상공인확인서(소상공인시장진흥공단에서 발급)가 필요하죠.

만약, 착한임대인세액공제를 적용받은 임대사업자가 해당 과세연도 중 또는 과세연도 종료일부터 6개월 이내 보증금이나 임대료를 기존보다 인상(갱신시에는 5% 초과)하는 경우에는 공제받은 세액을 다시 납부해야 할 수 있으므로 유의해야 합니다.

Q 오피스텔의 업무용, 주거용에 따른 세금차이

오피스텔은 건축법 상 업무시설이지만, 주거용인지 업무용인지 구분에 따라 취득과 보유 및 양도 단계별로 세법 적용 문제가 발생하기 때문에, 각 구분에 따른 차이를 명확하게 알고 있어야 합니다.

실제 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우에는 취득세, 양도소득세 신고 시 주택수에 합산되거나, 종합부동산세가 과세될 수 있습니다. 따라서 오피스텔을 취득하기 전 주거용으로 사용할 것인지, 업무용으로 사용할 것인지를 분명하게 확인해야 하고요. 그에 따라 사업자 등록도 일반임대사업자로 등록할지, 주택임대사업자로 등록할지가 결정됩니다.

상가임대사업자 세금, 상가를 보유하고 있을 때는 어떤 세금을 낼까?

퍼무and(엔) 세무 상가임대사업자 세금, 상가를 보유하고 있을 때는 어떤 세금을 낼까? 퍼스트무버 ・ URL 복사 본문 기타 기능 공유하기 신고하기 안녕하세요!^-^ 퍼스트무버입니다~! 오늘도 여러분이 궁금해하실 세무정보와 함께 돌아왔습니다!:) 오늘 같이 알아볼 키워드는 상가임대사업자 세금입니다!! 사업을 하고 계신다면 세금과 관련한 문제는 꼭 정확히 짚고 넘어가야겠죠~! 여러 종류의 세금을 하나씩 같이 보다 보면 어느 정도 정리가 될 거라고 생각합니다!:) 먼저 상가임대사업자 세금은 3가지 상황으로 나눠볼 수 있습니다. 살 때와 팔 때 그리고 보유하고 있을 때 로 나눌 수 있는데요, 상가를 살 때는 취득세와 농특세 등의 세금을 부담할 수 있고 상가를 팔 때는 양도소득세와 부가가치세 등의 세금을 부담할 수 있습니다! 그리고 여기서 가장 궁금해하실 세금 종류는 상가를 보유하고 있을 때의 세금 종류일 거라고 생각합니다:) 그래서! 오늘은 상가를 보유하고 있을 때의 세금에 대해 알아보도록 하겠습니다~! 상가임대사업자 세금 중 상가를 보유할 때의 세금 종류는 크게 세 가지입니다. 재산세, 종합부동산세, 부가가치세가 그 세 가지인데요, 첫 번째로 재산세에 대해 알아보겠습니다! 1. 재산세 재산세는 보유하는 기간 동안 매년 지불하는 세금 입니다:) 상가 건물과 그 건물이 있는 토지에 각각 부과되고, 6월 1일을 기준으로 산정됩니다! 건물과 토지의 납부 기간을 보면 상가 건물에 대한 재산세는 7월 16일부터 7월 31일까지고 토지에 대한 재산세는 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 재산세 계산 방법에 대해서도 알아볼게요! 재산세의 대상은 상가와 상가가 있는 토지이기 때문에 산출할 때도 건물분 재산세와 토지분 재산세로 나눠서 산출하게 됩니다. 건물과 토지 둘 다 공정시장가액 비율은 70%이고 건물에 대한 세율은 0.25%, 토지에 대한 세율은 0.2~0.4%입니다:) 먼저 건물분 재산세 산출 공식은 다음과 같습니다! 건물분 재산세 : 시가표준액 × 공정시장가액비율(70%) × 0.25% 토지분 재산세는 세율이 과세표준에 따라 달라지는데요, 과세표준이 2억 원 이하일 때는 세율이 0.2% 이고 2억 원 초과, 10억 원 이하일 때는 40만 원 + (2억 원 초과금액의 0.3%) , 10억 원 초과일 때는 280만 원 + (10억 원 초과금액의 0.4%)입니다 ! 이렇게 과세표준에 따라 3단계로 누진세율을 적용합니다. 따라서 토지분 재산세의 산출 공식은 다음과 같습니다. 건물분 재산세 : 시가표준액 × 공정시장가액비율(70%) × 0.25% 2. 종합부동산세 종합부동산세는 건물이 있는 토지의 공시지가가 80억 원이 넘을 때만 해당하는 세금입니다. 따라서 대부분의 상가가 여기에 해당하지 않기 때문에 상가임대사업자 세금 중 종합부동산세에 대한 설명은 넘어가도록 하겠습니다! 3. 부가가치세 상가임대사업자 세금은 주택임대사업자가 내는 세금과 달리 부가가치세를 포함하고 있습니다. 부가가치세는 공급받는 자에게 부담하는 것이 원칙이고 주택임대업에서 공급받는 자는 임차인이기 때문에 주택임차인에게 부가가치세를 매기면 국민의 주거 안정의 생존권을 침해하는 문제가 발생합니다! 따라서 주택임대업은 부가가치세 면세사업으로 분류하고 있습니다:) 하지만 상가임대업에 대해선 과세하지 않을 이유가 없기에 상가임대사업자 세금은 부가가치세를 포함하고 있습니다! 상가임차인이 부가가치세를 부담하고 임대인은 이를 대리 징수하여 세무서에 냅니다:) 부가가치세는 매출세액-매입세액 으로 산출하고 일 년에 두 번씩 국세청에 신고해야 합니다! 상가를 임대하는 경우, 매출세액은 (월세 + 간주 임대료) × 10%입니다. 간주 임대료는 보증금을 은행에 예치했을 때 발생하는 소득을 환산한 금액으로 정기예금 이자율이라고 보시면 됩니다. 2020년 간주 임대료의 산정 이자율은 1.8%이고 이 이자율은 매년 국세청장이 고시하고 있습니다! 상가 임대사업자의 매출세액을 쉽게 설명하면 다음과 같습니다:) (월세 + 보증금×1.8%)×10% 다음으로 매입세액은 엘리베이터나 주차장 등의 공동사용 전기세, 엘리베이터 보안시스템 유지 보수비용, 기타 수수료 등의 총합으로 계산합니다. 여기까지 상가 임대사업자 세금에 대해 같이 알아봤습니다~! 그동안 헷갈리셨던 것들이 어느 정도 정리가 되셨나요?:) 납부하는 세금이 어떻게 계산되는지 알고 있으면 세무사와 더 효율적인 상담을 할 수 있겠죠~! 퍼스트무버는 다음에도 사업 운영에 꼭 필요한 세무정보로 돌아올 테니 기대해주세요!! 인쇄

“상가 구입, 소득 적은 배우자 명의로“ 임대사업자 절세전략 3가지

3층짜리 상가를 신축해 부동산 임대를 시작한 A씨. 세무사사무실에 기장을 맡기자니 수수료가 들고, 추계로 신고하자니 기장하는 경우보다 세금을 더 많이 내야 한다고 해 고민이 크다.

은퇴 후 퇴직금으로 소형 주택을 구입해 임대할 계획을 세우고 있는 B씨. 그런데 지난해부터 총수입금액 2천만원 이하 주택임대소득도 소득세가 과세된다는 소식을 접했다. 얼마나 어떻게 과세되는지 걱정이다.

국세청은 22일 블로그를 통해 부동산 임대 사업자를 위한 필수 절세전략 3가지를 안내했다.

국세청은 우선 부동산을 임대하는 경우 기장신고를 하는 것이 유리하다고 조언했다.

부동산 임대사업자의 수입금액은 월세의 합계액에 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료를 합해 계산한다. 이때 월세는 기장에 의해 계산하든 추계로 계산하든 차이가 없지만, 간주임대료는 차이가 크게 발생하기 때문에 기장에 의해 소득금액을 계산하면 기장을 하는 경우에 비해 훨씬 세금이 절약되기 때문이다.

주택임대소득 과세대상은 △기준시가 9억원을 초과하는 고가주택 임대 △국외주택 임대 △2개 이상 주택을 소유한 자가 주택을 임대하는 경우다.

아울러 주택임대소득은 월세와 전세금 등에 대한 간주임대료의 연간 합산액을 총 수입금액으로 하여 소득세를 과세한다.

다만 2주택 이상 소유한 월세액은 과세대상에 해당하지만 전세보증금은 비소형 3주택 이상 보유자 중 전세금 또는 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우 과세대상에 해당한다. 여기서 소형주택은 간주임대료 과세대상주택 수에서 제외되며, 월세 임대수입은 소형주택과 비소형주택을 모두 포함해 신고해야 한다.

특히 연간 총수입금액이 2천만원 이하인 주택임대소득에 대해서는 종합과세와 분리과세 중 납세자가 유리한 쪽으로 선택해 신고할 수 있다. 이때 분리과세를 선택해 신고할 경우는 세무서와 시·군·구청에 주택임대업을 모두 등록하면 필요경비율과 기본공제 우대소득을 받을 수 있다.

마지막으로 임대소득 목적으로 구입한 상가는 소득이 적은 배우자 명의로 구입하는 것이 세금을 더 절약할 수 있다. 합산소득 분리에 대한 단순 세율 차이뿐만 아니라 부녀자 공제 등의 소득공제를 추가로 받을 수 있기 때문이다.

다만 기존에 구입한 상가를 배우자 명의로 이전하게 되면 증여세 문제가 발생하기 때문에 이를 꼼꼼히 검토해야 한다.

부부 사이에는 10년 이내 증여재산을 합한 금액이 6억원까지는 증여세가 과세되지 않지만 6억원을 초과하면 증여세가 과세된다.

국세청은 따라서 명의이전은 증여세 부분과 함께 등기이전에 따른 취득세 부분 등도 꼼꼼히 따져보고 결정해야 한다고 조언했다.

아울러 세금은 재산분할 기간에 비례해 계산되기 때문에 재산분할이 유리하다면 하루라도 빨리 해야 한다고 덧붙였다.

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상가 투자 세금 – 취득세, 양도소득세, 종합소득세 등

은퇴 후 임대사업, 주택 vs 상가…누가 웃을까? – 세무법인 세이브택스 인부천지점

상가 임대시 부가세 및 종합소득세 문의

직장인 상가임대소득 종합소득세 신고 방법(D,E유형 / 단순, 기준경비율 / 간편장부)

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