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오피스텔의 양도소득세는 양도일의 실제 사용 현황에 따라 주택 여부를 판단한다. 양도세에서 주택은 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 의미하므로, 실제 사용 용도를 확인해 주택 여부를 가리게 된다.

오피스텔 세금 계산 취득세 양도세 완벽정리 [2020.08.12 지방세법 개정] l 김택스TV

오피스텔 양도 소득세

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오피스텔 양도 소득세

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오피스텔은 주택인가 상업용 건물인가

오피스텔 양도소득세

오피스텔 보유자 양도소득세 폭탄 피하는 방법은

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오피스텔 양도소득세, 세금 폭탄 피하는 방법은? - 지식살롱 — 오피스텔 양도소득세, 세금 폭탄 피하는 방법은? – 지식살롱

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【오피스텔 세금③】 주거용 오피스텔에 세입자가 전입신고를 하지 않으면 일반주택 비과세가 가능할까? : 네이버 블로그

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오피스텔 양도 소득세

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Summary of article content: Articles about 2021년 바뀌는 주거용 오피스텔 취득세 양도세(양도소득세) 부가세 결론부터 말씀드리자면 주거용 오피스텔이든 업무용 오피스텔이든지간에 취득할 때는 무조건 4.6%의 세금을 내야 합니다. 이유는 여러 가지가 있겠지만 … …
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2 오피스텔 양도소득세

3 오피스텔 부가세

자 이렇게 오늘은 2021년 주거용 오피스텔 취득세 양도세 부가세에 대해서 정리해 봤습니다 앞으로도 계속 부동산 관련 세금과 정보에 대해서 글을 써 나갈 예정이오니 많은 관심 부탁드립니다 감사합니다

공지사항

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주거용 오피스텔, 1세대 1주택 비과세 못받아 ‘주의’

“‘항복’의 징후가 뚜렷하다.”작년 11월 7만달러까지 갔던 비트코인이 2만달러로 폭락했다. 2017년 고점인 1만9500달러도 불안하다는 전망이 나온다. 암호화폐의 추락에 개미뿐 아니라 고래들도 공포에 질려 내다 팔고 있다. 암호화폐 데이터 분석업체 글래스노드는 “채굴자와 호들러(장기 보유자), 암호화폐투자사 등 기관투자가조차 ‘두 손 두 발 다 들었다’는 시그널이 나타나고 있다”고 분석했다. 전문가들은 미국 중앙은행(Fed)의 금리 인상이 지속되는 한 암호화폐가 다시 오르기는 어렵다고 전망한다. 금리가 고점에 달할 것으로 예상되는 내년 말까지는 장기 보유할 투자자만 적립식 분할 매수로 접근하는 게 바람직하다는 의견이 많다. 투자금 70% 날려…“크립토윈터 왔다”암호화폐 정보사이트 코인게코가 집계한 1만3489종의 암호화폐 시가총액은 작년 11월 9일 3조691억달러에서 1조58억달러(26일 오후2시 기준)로 급감하면서 2조달러 넘게 증발했다. 비트코인도 1조2787억달러에서 4017억달러로 3분의 1 토막이 났다. 이더리움 역시 같은 기간 5716억달러에서 1405억달러로 쪼그라들었다. 최근 들어서는 2만달러 선까지 무너지면서 비트코인을 장기 보유하던 호들러나 채굴자들도 매도에 동참하는 분위기다. 글래스노드에 따르면 비트코인 채굴업체들은 13~19일 하루평균 4710개의 비트코인(약 1300억원)을 ‘커스터디 지갑’에서 거래소로 보냈다.전문가들은 최소 6개월에서 1년까지는 이 같은 지지부진한 장세가 이어질 것으로 내다봤다. 최한결 고팍스 사업기획실장은 “최근 주식에서도 기술주 위주로 하락하는 건 그동안 너무 많은 돈이 유입된 데다 경기 침체 우려가 크기 때문”이라며 “Fed가 물가를 잡기 위해 금리를 큰 폭으로 올리겠다고 밝힌 만큼 비트코인도 당분간 굉장히 어려울 것”으로 예상했다. 내년 금리 인상 종료·반감기는 호재언제쯤 분위기가 반전될 수 있을까. 전문가들은 금리가 고점에 달하는 시점을 눈여겨봐야 한다고 입을 모은다. 이미선 빗썸경제연구소 리서치센터장은 “현재 10년 만기와 2년 만기 미국 국채의 스프레드가 0.1%포인트 미만으로 크게 축소됐고, 5년 만기와 2년 만기 스프레드도 0.2%포인트 미만으로 좁혀졌다”며 “역사적으로 미국 국채 장단기 금리가 역전될 때 Fed의 금리 인상은 종료됐다”고 말했다. 국채 장단기 스프레드가 축소되는 움직임을 고려하면 Fed의 기준금리 인상 종료 시점은 내년 상반기로 예상된다. 즉 올해 하반기부터는 조금씩 분할 매수를 고려할 수 있다는 설명이다. 내년 말이면 다시 상승세로 돌아설 것이란 전망도 나온다. 비트코인 채굴량이 절반으로 줄어드는 4년 주기 반감기가 2024년 5월로 예정돼 있기 때문이다. 최 실장은 “반감기부터 6개월에서 1년 사이에 조금씩 오르는 패턴이 반복된다”며 “금리가 내년 말 고점을 찍고 내려올 것이란 전망이 나오고 있어 금리 인하와 반감기가 맞물리는 내년 하반기부터 암호화폐 시장이 살아나는 모습을 보일 것”이라고 했다. 그전까지는 저점인 2만달러 안팎에 머무를 것이란 분석이다.가용한 투자금을 고려해 내년까지 꾸준하게 이어갈 수만 있다면 적립식 투자도 나쁘지 않다는 조언이 나온다. 최 실장은 “매수 시점을 잡지 못할 때 유효한 전략이 적립식 투자”라며 “내년 말까지 꾸준하게 매수한다면 충분히 승산이 있을 것”이라고 말했다. 정석문 코빗 리서치센터장은 “당장의 트레이딩보다는 5년 이상 보유한다는 각오로 비트코인 투자를 시작하는 게 좋다”고 강조했다. “알트코인 투자하려면 시총부터 살펴라”디파이에 대해선 아직 연구가 더 필요하다는 분위기다. 디파이에서 암호화폐 매매 수단으로 쓰이는 스테이블코인이 아직 정부로부터 인정받지 못했기 때문에 신뢰성이 떨어질 수밖에 없다는 지적이다. 최 실장은 “스테이블코인은 통화정책을 교란한다는 비판도 있다”며 “국경 없는 서비스라는 점에서 자금세탁 이슈가 나올 수밖에 없기 때문에 통제방식에 대한 추가 연구가 필요할 것”이라고 했다.알트코인은 암호화폐의 시가총액과 지분 구조, 개발자의 신용, 커뮤니티를 면밀히 살펴봐야 한다. 정 센터장은 “시가총액 1억달러 이하, 보유량이 특정 집단에 과도하게 집중(40%)된 알트코인은 가급적 피하는 게 바람직하다”고 조언했다.박진우 기자 [email protected]

오피스텔 양도소득세, 세금 폭탄 피하는 방법은?

투자목적으로 인기가 많은 오피스텔이 카멜레온처럼 각종 세금마다 주거용 또는 업무용(상업용)으로 변화무쌍하게 변신한다는 사실을 알고 계시나요? 오피스텔의 복잡한 주택 인정 기준을 모르고 있다면, 여러분은 나중에 세금폭탄을 맞을 수도 있습니다. 따라서, 이번 시간에는 오피스텔 양도소득세 세금폭탄 피하는 방법에 대해서 자세하게 소개해 드릴 테니 이 글을 끝까지 읽어보시길 바랍니다. 그럼 여러분의 소중한 재산을 지키는데 많은 도움이 될 것입니다.

오피스텔은 주택인가? 상업용 건물인가?

우선 세법상 오피스텔을 어떻게 판단할 것인가부터 자세하게 살펴봐야 합니다. 왜냐하면 최근 세법개정으로 인해 다주택자로 인정을 받게 된다면 어마 무시한 세금 폭탄을 맞을 수 있기 때문입니다. 그렇다면 오피스텔은 주택일까요? 상업용 건물일까요?

종전에는 오피스텔의 경우 주거용이든, 상업용(업무용) 이든 간에 세금을 계산할 때 당연히 주택 수에 포함되지 않았습니다. 그런데 2020년 [7. 10 부동산 대책]으로 인해 상황이 많이 달라지게 되었습니다. 이 대책 이후 지방세법이 개정되어 주거용 오피스텔의 경우에는 “주택”으로 간주하게 되었습니다.

그런데 이렇게 주거용 오피스텔을 적용하는 데 있어서 취득세 및 양도소득세 등의 각종 세금마다 적용기준이 모두 달라서 우리를 매우 혼란스럽게 만들고 있습니다. 따라서, 세금 절세를 하고 싶은 분들은 이 부분을 정확하게 이해하셔야 합니다. 기본적으로 오피스텔 투자자에게 핵심적인 세금인 취득세와 양도소득세 관점에서 오피스텔을 어떻게 판단하는지 살펴보면 다음과 같습니다.

취득세에서는, 처음에 오피스텔을 취득할 때 주거용이든, 업무용이든 모두 업무용 건물로 봐서 4.6%의 단일 세율을 적용합니다. 그러므로 중과세 이런 것을 따질 필요가 없습니다.

즉, 기존에 아파트, 연립, 다세대, 빌라 등 어떤 종류의 주택 이든 간에 여러 채 보유하고 있었다고 하더라도, 기존 주택을 보유하고 있는 상태에서 오피스텔을 신규 취득할 때는 이 오피스텔을 업무용으로 보아 취득세인 4.6%를 일괄 적용합니다.

그러나, 여기서 조심을 해야 할 것은 오피스텔을 먼저 취득한 상태에서 추가로 아파트, 연립, 다세대 등 주택을 추가로 취득할 때는 중과세를 적용받을 수 있기 때문에 조심을 해야 합니다. 즉, 기존에 보유하고 있는 오피스텔이 업무용 오피스텔이 아닌 주거용 오피스텔로 인정을 받는다면 새롭게 취득하는 주택에 다주택자 취득세 중과세율을 적용하게 됩니다.

따라서, 오피스텔의 취득 순서에 따라 취득세가 달라질 수 있습니다. 만약 본인이 무주택자라면 주택과 오피스텔 중에 주택을 먼저 사는 것이 낮은 취득세(1 ~ 3%)를 적용받게 되므로 유리합니다. 어차피 오피스텔을 취득할 때는 언제 사든 간에 무조건 4.6%를 적용받기 때문입니다. 오피스텔 취득세 중과세 핵심인 주택수 포함 여부에 관련된 자세한 내용은 아래 포스팅 글을 참고하시길 바랍니다.

▶ [오피스텔 취득세 핵심은 주택수 포함 여부이다] ◀

통상적으로 오피스텔을 취득한 사람은 오피스텔을 매수할 때 무조건 업무용 기준으로 취득세를 납부했기 때문에, 매도할 때도 당연하게 주택이 아닌 것으로 판단하여 세금 계획을 짜는 분들이 많습니다. 그러나 반드시 그런 것이 아니니 주의가 필요합니다.

양도소득세에서 오피스텔은 어떻게 적용을 할까요? 만약 업무용 오피스텔이 아닌, 주거용 오피스텔을 가지고 있다가 팔 땐 먼저 팔든 나중에 팔든 간에 상관없이 주택과 동일하게 취급을 합니다.

즉, 주거용 오피스텔도 1개의 주택을 보유하고 있는 것으로 보고 중과세를 적용하게 됩니다. 그리고 만약 주거용 오피스텔 1채만 보유한 경우에는, 1세대 1 주택 양도소득세 비과세 혜택도 받게 되고, 조정지역에서는 2년 실거주 요건도 적용을 받게 됩니다.

오피스텔 양도소득세

앞선 설명에서 오피스텔이 업무용이 아닌 주거용 오피스텔로 인정이 된다면, 다주택자로 인정되어 오피스텔 양도시점에 상관없이 양도소득세 중과세율을 적용받는 등 세금 폭탄을 맞을 수 있다고 하였습니다. 그렇다면 양도소득세 납부 시에 얼마나 많은 불이익이 발생하게 될까요?

예를 들어, 오피스텔을 보유 한 기간이 2년 이상이며, 과세표준이 5억 초과 ~ 10억 이하라면, 양도소득세는 42%를 적용받게 됩니다. 그러나, 조정대상지역이면서 2 주택자라면 62%, 3 주택자라면 72%까지 양도소득세가 증가하게 됩니다. 게다가 조정대상지역에서 2 주택 이상 소유자는 장기보유 특별공제도 배제가 됩니다.

즉, 이 말을 정리해서 설명하면, 세금을 줄이기 위한 핵심은 기존에 보유한 오피스텔을 주거용 오피스텔로 인정받아 주택수에 포함이 되면 안 된다는 것입니다. 현재 정부의 부동산 대책은 다주택자들에게 엄청난 징벌적 과세를 하고 있기 때문에 양도소득세뿐만 아니라 모든 세금에서 절세를 하고자 한다면 주택수를 줄이는 것이 핵심 포인트입니다.

그런데, 우리들은 실제 오피스텔에 투자하는 경우 세금 부분에서 낭패를 보는 경우가 많이 발생하게 됩니다. 그 이유는 앞서 설명드린 대로 오피스텔을 취득할 때는 무조건 상업용(업무용) 건물로 보고 취득세를 납부하다 보니, 주택수에 포함되지 않는 것으로 생각하는 경우가 많이 있는 것입니다.

하지만, 오피스텔을 취득 이후 업무용이 아닌 주택의 용도로 사용하거나 세입자에게 임대를 준다면 주택수에 포함이 되게 됩니다. 이렇게 오피스텔이 주택수에 포함이 되게 된다면, 해당 오피스텔을 딱 한채만 보유하고 있지 않은 이상, 모두 다주택자가 되어 모든 세금 부분에서 중과세를 적용받을 수 있기 때문에 이 부분을 매우 신중하게 따져봐야 합니다.

▶ [양도소득세 계산방법, 세율 초간단 정리] ◀

오피스텔 보유자 양도소득세 폭탄 피하는 방법은?

앞서 살펴본 대로 핵심은 오피스텔이 주거용으로 인정된다면, 뜻하지 않게 다주택자가 되어 각종 세금에서 매우 큰 불이익을 받게 됩니다. 하지만, 이를 역으로 이용한다면 세금을 절세할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다. 즉, 오피스텔을 업무용·상업용으로 사용하여 주택 수에서 제외시키는 방법입니다.

즉, 만약 주거용 오피스텔을 보유하고 있는 사람이 아파트 · 빌라 등 주택을 팔아야 하는 경우라면, 양도시점에 주거용 오피스텔을 상업용·업무용으로 전환해 양도세 중과세를 피하는 방법입니다. 오피스텔에 거주하는 세입자를 내보내고 사무실 등으로 사용할 법인에게 세를 주는 것입니다. 이처럼 주거용 오피스텔이 업무용으로 전환된다면 주택이 아닌 것으로 간주가 됩니다.

이를 좀 더 쉽게 예를 들어 정리를 해보면 다음과 같습니다.

사례 1)

① 임대인 A 씨 기존에 아파트 1채를 보유하고 있는 상태임.

② 새롭게 오피스텔 또는 아파텔을 새롭게 1채를 매수함.

위 사례 1)의 경우 임대인 A 씨는 양도세 중과를 피하기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 임대인 A 씨는 오피스텔이나 최근 각광을 받고 있는 아파텔을 새롭게 1채를 매수한 후 업무용으로 임대를 주면 됩니다. 그럼 기존 아파트만 주택으로 인정받기 때문에 1 주택자의 자격을 유지하고 있어 기존 아파트를 양도 시에 1세대 1 주택 비과세 혜택 등 각종 양도세 혜택을 누릴 수 있게 됩니다.

사례 2)

① 임대인 B 씨는 기존에 아파트 1채 및 오피스텔 1채를 이미 보유하고 있는 상태임

② 기존에 보유하고 있는 오피스텔은 주거용으로 임대를 준 상황임.

위 사례 2)의 경우 임대인 B 씨는 주거용으로 사용 중인 오피스텔을 업무용으로 전환한다면, 기존에 아파트 1채만 주택으로 보유한 것으로 인정받는 것이 가능합니다. 따라서 각종 양도소득세 혜택을 받을 수 있게 됩니다.

그러나, 여기서 주의해야 할 사항이 있습니다. 그것은 바로 1 주택자로 인정받게 되는 시점입니다. 즉, 위 사례 2)의 경우에는 오피스텔이 업무용으로 전환된 시점부터 1 주택자가 된 것으로 간주합니다. 따라서, 9억 이하 주택의 양도소득세 비과세 요건인 2년 거주 3년 보유 등의 요건은 업무용으로 전환한 시점부터 새롭게 채워야 합니다.

즉, 양도소득세 비과세 등을 받기 위해 어렵게 기존 아파트 “거주요건 + 보유요건” 등을 모두 이미 충족했음에도 불구하고, 오피스텔을 주거용에서 업무용으로 바꾼 시점부터 새롭게 “거주요건 + 보유요건”을 채워야 하는 것입니다. 이 점을 유의하셔서 세금 절세전략을 짜시길 바랍니다.

그리고 한 가지 더 주의해야 할 사항은 주거용 오피스텔을 단순히 비워두는 것만으로는 절세 효과를 얻을 수 없다는 점도 유의해야 합니다. 즉, 상업용 · 업무시설로 사용할 임차인을 새롭게 구해 임대를 주어야만 오피스텔의 용도 전환이 된다는 점을 명심해야 합니다.

<요약정리>

지금까지 오피스텔 양도소득세 및 다주택자 중과세 피하는 방법에 대해서 소개해 드렸습니다. 오피스텔은 처음 태생부터 카멜레온처럼 주택도 되고 상업용 건물도 되는 양다리를 걸치고 있는 부동산과 같습니다. 즉, 취득세, 양도소득세뿐만 아니라, 종합부동산세 등 각각의 세금에서 주택수 포함 여부를 다르게 규정하고 있습니다.

따라서, 만약 오피스텔에 투자를 원하는 분들은 투자목적이 시세차익인지 또는 월세 수익인지 목표를 명확하게 정하고, 취득부터 양도까지 세금 전략을 면밀하게 세울 필요가 있습니다. 부동산 투자는 항상 마지막에 양도소득세까지 무사하게 잘 납부하고 빠져나와야 성공투자가 된다는 것을 잊지 마시길 바랍니다.

오피스텔 양도때 양도세에 부가세까지 내라는데… : 스타리치 어드바이져

오피스텔은 주거용, 업무용 모두 해당될 수 있다. 오피스텔을 양도하면 양도소득세만 부과 될까? 아니다. 항상 부가가치세 문제도 생각하여야 한다. 오피스텔을 양도할 때 고려해야 할 세금 문제는 의외로 복잡하다.

첫 번째 사례를 한번 살펴보자.

김세무 씨는 업무용 오피스텔을 임대하다가 얼마 전 양도하였다. 그런데 부가가치세를 납부하여야 한다고 한다. 어찌된 일인가?

김세무 씨는 오피스텔을 매입하여 임대사업을 하던 중 해당 오피스텔을 양도하고 폐업하였다. 그런데 얼마 후 세무서로부터 부가가치세가 과세된다는 고지가 나왔다.

부가가치세법상 과세사업에 사용하던 자산을 양도 시에는 재화의 공급으로 보아 과세한다. 업무용 오피스텔의 임대사업은 부가가치세 과세대상이다. 따라서 이를 양도하는 것도 부가치세가 과세되는 것이다. 다만 이 경우에는 토지분과 건물분에 대한 공급가액이 구별되지 아니한다면 공급가액 중 건물분에 대해서만 부가가치세가 과세된다.

두 번째 사례로, 김세무 씨는 당초 업무용 오피스텔을 매입하면서 부가가치세를 환급받았고 부동산임대업을 영위하였다. 이후에 자신의 사업장으로 사용하기 위하여 폐업하였고 얼마 뒤 세무서로부터 부가가치세가 과세된다는 고지를 받았다. 어찌된 일인가?

부가가치세법에서는 ‘간주공급’이라는 것을 정의하고 있다. 이중 ‘폐업 시 잔존재화’에 대하여 부가가치세를 과세하고 있는데 그 의미는 당초 부가가치세 과세대상 재화를 매입하고 그 매입세액을 공제 받은 뒤 추후에 폐업 시 사업자 자신에게 공급한 것으로 보아 과세한다는 것이다. 이는 부가가치세 부담이 없는 재화의 소비를 방지하여 과세 형평성을 구현하기 위함이다. 그렇다면 폐업 시 잔존재화의 공급가액은 어떻게 산정할까?

해당 공급가액은 아래와 같다.

공급가액 = 취득가액 X (1-감가율※) X 경과된 과세기간의 수

※ 감가율은 건물, 구축물은 5%이며 이외의 재화는 25%이다.

간주공급은 부가가치세 매입세액을 공제받은 경우에만 해당하는 것으로 만약 김세무 씨가 매입 시 부가가치세를 공제받지 아니하였다면 적용되지 않을 것이다.

위의 1, 2번의 사례의 경우를 살펴볼 때 양도소득세는 부과되지 않을까?

부가가치세는 부가가치세이며 양도소득세는 양도소득세이다. 이것이 무슨 의미일까? 간혹 부가가치세와 양도소득세를 혼동하는 납세자가 있다. 부가가치세와 양도소득세는 엄연히 다른 세목이며 각각 별개의 과세활동으로 본다. 따라서 부가가치세법상 과세사업자가 오피스텔을 양도하는 경우 부가가치세의 납세의무뿐만 아니라 오피스텔을 양도 시에 양도소득에 대해서도 과세될 것이다.

오피스텔의 경우 주거용과 업무용의 용도는 한끝차이이다.

오피스텔을 주거용으로 임대하면 면세사업이나 업무용으로 이용한다면 과세사업이다. 업무용으로 임대한다면 매입한 사업자는 매입세액 공제가 가능할 것이다. 따라서 공급가 2억 원 의 오피스텔을 매입하였고 그 부가가치세가 2천만 원(가정)이라면 전액 공제 및 환급이 가능하다. 그렇다면 둘의 차이점을 구분하는 기준은 무엇인가?

세법상 명확한 구분기준은 존재하지 않는다. 다만 판례는 ‘그 실질상 주거용으로 사용된다고 파악되는 경우 주거용 오피스텔로 보아야할 것이다.’라고 하였다. 즉 수도, 전기사용량, 바닥 난방의 유무 등을 총체적으로 고려하여 해당 오피스텔이 주거용 또는 업무용으로 사용되었는지 파악하여야 할 것이다.

용도에 따라 세법상 공제기준이 달라지듯 주거용과 업무용 오피스텔의 양도소득세 또한 차이가 있다.

먼저, 단기보유 매매 시 중과세 대상의 차이는 1년 또는 2년 미만 보유 후 양도 시 오피스텔의 용도차이에 따라 다음과 같은 양도소득세율을 적용 받게 된다.

따라서 단기보유 매매 시에는 업무용으로 분류되는 것이 매우 유리할 것이다.

두 번째로, 부가가치세 매입세액의 경우 업무용으로 매입한 오피스텔의 경우 매입 시 공제 받은 부가가치세액은 양도 시 필요경비에서 제외 된다. 이는 취득 시 매입세액은 납부할 부가가치세액에서 공제받거나 환급받은 것이므로 당연히 취득가액에서 배제 시키는 것이다. 따라서 주거용 오피스텔의 양도시보다 다소 높은 양도세액이 산출될 가능성이 있다.

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[저서] 세무상식과 절세전략(어울림,2014)

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