Top 35 증여 취득세 The 23 New Answer

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12%는 일반적인 주택 취득시 적용되는 최고세율입니다. 단, 조정대상지역 내 주택이라고 하더라도 1세대 1주택 소유자가 배우자나 직계존비속(자녀,부모)에게 증여한 경우에는 3.5%세율로 취득세를 계산합니다.

주택 취득세 총정리 7편 : 집을 증여하면 12%를 내는게 맞나요?

증여받은 주택의 취득세는 얼마일까

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증여 취득세

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내손안에서울 누리집 시스템 작업안내

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중앙일보

1 여객선

2 서승만

3 라온고

4 복어독 살인미수

5 이준석

6 민희진

7 김성태

8 한강 사진

9 콜 미 바이 유어 네임

10 김건희 논문

김건희 때린 ‘국민대 저승사자’…개그맨 서승만이었다 무슨일

여친과 싸우다 150만원 명품백에 오줌싼 ‘찌질남’의 최후

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[더오래] 택슬리의 슬기로운 세금 생활(31)

취득세

종합부동산세

증여받은 주택의 취득세는 얼마일까

주택 취득세는 거래한 주택의 매매가격 등 취득가격에 세율을 곱하는 단순한 방식으로 계산이 됩니다. 하지만 증여와 같이 무상으로 주택을 취득한 경우에는 별도의 취득세 계산방법을 정해두고 있어요. 무상취득이니 취득금액을 0원으로 한다면 주택를 취득하면서도 취득세를 내지 않게 되니까요.

# 조정대상지역 주택 증여시 12%세율로 낼 수도

우선 증여취득은 시가표준액을 세금계산의 기준이 되는 과세표준으로 하도록 하는데요. 시가표준액은 부동산 가격공시 법률에 따라 공시된 가격을 말합니다. 아파트와 같은 공동주택은 공동주택공시가격, 개별주택은 개별주택공시가격이 기준이 되겠죠.

증여취득은 세율도 별도로 정해두고 있는데요. 과세표준이 3억원 미만이면 3.5%세율로 취득세를 계산합니다. 하지만 3억원이 넘는 경우에는 지역에 따라 세율이 크게 뛸 수 있습니다.

비조정대상지역의 과세표준 3억원이 넘는 주택은 3억원 미만주택과 같은 3.5%세율이 적용되지만, 조정대상지역의 3억원 초과주택을 증여받은 경우 12%의 취득세율로 취득세를 부담해야 하죠. 12%는 일반적인 주택 취득시 적용되는 최고세율입니다.

단, 조정대상지역 내 주택이라고 하더라도 1세대 1주택 소유자가 배우자나 직계존비속(자녀,부모)에게 증여한 경우에는 3.5%세율로 취득세를 계산합니다.

# 부담부증여시 빚은 일반 취득세, 나머지는 증여취득세

증여를 하더라도 담보대출이 있거나 전세보증금이 껴 있는 주택 증여하는 경우가 많은데요. 이때 빚에 해당하는 대출과 보증금 부분을 함께 증여하는 것을 부담부증여라고 합니다.

부담부증여시 빚만큼은 양도가 되고, 나머지만 증여로 구분하는데요. 이 때 빚 부분은 일반 유상 취득세율(1주택 기준 1~3%)을 적용하고, 증여부분만 증여취득세율을 적용하면 됩니다.

자녀 등 특수관계자에게 증여했더라도 그 대가를 지불한 사실을 증빙할 수 있다면 유상 취득세율을 적용할 수 있습니다.

# 2023년부터 과세표준 개정으로 취득세부담 증가

내년부터는 증여 주택에 대한 취득세 부담이 더욱 커집니다. 현재 취득세 과세표준은 공시가격을 기준으로 하는 ‘시가표준액’을 적용하고 있지만, 2023년부터는 감정가액, 공매가액, 유사매매사례가액 중 하나인 ‘시가인정액’으로 과세표준이 바뀝니다.

구체적으로는 증여취득일 6개월 이내에 해당 주택의 감정평가액이나 공매가격, 혹은 유사매매사례가액이 있는 경우 그 중에서 가장 최근의 가격을 증여취득가격으로 보고 취득세를 부담하게 됩니다.

공시가격은 보통 실제 거래가격의 60~70% 전후로 크게 낮은데요. 감정평가나 공매는 실제 시세와 가깝게 결정되고, 유사매매사례는 실제 해당 주택과 같은 지역의 비슷한 주택의 매매가격입니다. 어떤 것이든 공시가격보다는 높을 가능성이 크죠.

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내년 취득세 과세표준 바뀐다, 부동산 증여 서둘러야

부동산 시장에는 정부의 규제로 인해 다양한 효과(effect)들이 나타납니다. 부동산 시장은 정부의 규제가 가장 심한 대표적인 시장이기 때문입니다. 이런 효과들은 대부분 부작용(side effect)들입니다. 아무리 긍정적인 규제라고 하더라도 정부의 규제는 어떤 형태로든 부작용을 발생시킵니다. 좋은 영향만을 미치는 정책은 없으니 미리 검토해 부작용을 최소화하는 것이 정부의 책무입니다. 안타깝게도 현 정부에서는 30번에 가까운 부동산정책을 시행하느라 이런 부작용을 줄인다는 생각도 여유도 없었습니다.이러한 현상이 현 정부만의 문제였을까요? 참여정부 시설 양도소득세 중과제도와 종합부동산세를 도입하면서 가격을 떨어뜨리려 했으나 동결효과(lock-in effect)로 인해 2005년(14.4%), 2006년(33.2%) 수도권 아파트 가격이 폭등하는 효과를 낳았습니다. 동결효과란 자산의 양도차익에 대해 중과하면 납세에 대한 저항으로 자산을 매도하지 않으려 하고 그에 따라 거래량이 줄어드는 효과를 의미합니다. 지방의 경우 같은 기간 각각 6.29%, 3.16% 상승에 그쳤습니다. 당시 지방 부동산시장은 정부의 규제가 많지 않았습니다. 규제가 많은 지역은 가격이 오르고, 규제가 없는 지역은 가격이 떨어지는 현상이 벌어졌는데 현재와 아주 유사한 상황이라고 볼 수 있습니다.풍선효과(balloon effect)도 있을 수 있습니다. 풍선효과란 풍선의 한쪽을 누르면 다른 쪽이 불룩 튀어나오는 것처럼 사회적으로 문제가 되는 특정 사안을 규제 등의 조치를 통해 억압하거나 금지하면 규제가 없거나 느슨한 또 다른 경로로 우회하여 유사한 문제를 일으키는 사회현상을 의미합니다. 서울 도심의 재건축․재개발사업을 규제하자 수도권 광역도시철도(GTX) 노선 인근 수도권 외곽의 신축아파트들 가격이 많이 올랐던 사례들은 전형적인 풍선효과라고 볼 수 있습니다.유의해야 할 점은 풍선효과란 대부분 가격이 상승하는 호황기 때 벌어지는 현상입니다. 풍선이 부풀었다 줄었다 하기 위해서는 수요가 충분해야 하기 때문입니다. 가격이 조정을 받았을 때는 수요가 급격하게 줄어 현실적으로 풍선효과가 나타나기 어렵습니다. 가격이 조정을 받는 시기에는 풍선효과보다는 용수철효과(spring effect)가 더 크게 발생하는 듯합니다. 줄어든 수요가 특정 지역과 특정 상품에만 몰리기 때문입니다. 똘똘한 한 채는 용수철효과의 전형적인 사례입니다.용수철효과란 누르면 누를수록 원래대로 돌아가려는 성향이 강해지는 현상을 일컫는데 현재 서울의 주거선호지역에 정확히 적용됩니다. 서울 주거선호지역은 토지거래허가 대상으로까지 지정되어 가장 규제가 심하지만 아파트 가격은 계속 오르는 현상이 벌어집니다. 용수철효과는 두 가지 방향으로 발생합니다. 거래와 가격 측면입니다. 현재와 같이 비정상적인 부동산시장에서는 매도를 원하는 주택수요자들도 정부의 중첩된 규제로 인해 보유하는 쪽으로 돌아설 가능성이 큽니다.그렇지 않다면 증여나 이상거래(교환 등)로 빠지겠죠. 주거선호지역에서는 용수철효과로 인해 이런 현상이 더 심해집니다. 규제가 강한 지역의 경우 정부에서 공인해준 주택수요가 풍부한 지역이니 거래가 가능한 공급량이 줄어들 경우 가격이 상승할 수 있습니다. 거래는 줄고 가격은 오르는 규제로 인해 왜곡된 시장의 전형적인 모습을 보입니다.규제의 유효기간은 그리 길지 않습니다. 3~6개월인 경우가 대부분입니다. 현 정부가 출범하면서 작심한 듯이 발표한 8.2대책의 효과는 5개월 정도 매수심리를 얼어붙게 만들었습니다. 2018년 10% 이상 주택가격이 상승하면서 2017년 눌려있던 부동산시장이 용수철처럼 튀어올랐습니다. 또다시 도입된 2018년의 9.13대책으로 거의 1년 동안 시장을 얼어붙게 됩니다만 이는 2021년 20%가 넘는 상승을 초래하는 폭등장을 만들었습니다. 눌려있던 기간이 길었던 만큼 그 폭발력은 더 컸던 겁니다.대출 규제로 촉발된 현재의 부동산시장은 4개월째 매수심리를 얼어붙게 만드는 중입니다. 하지만 수요억제 정책으로는 부동산시장의 문제를 해결할 수 없습니다. 그렇기에 향후 용수철효과는 눌려있는 기간과 비례해 더 크게 나타날 가능성이 큽니다. 포퓰리즘 정책에 몰두하는 현 정부의 부동산정책으로 인해 대선까지는 현재와 같은 왜곡된 부동산시장은 계속될 듯합니다. 대선만 넘겨보자는 정부의 얄팍한 임시방편으로 인해 부동산시장이 다시 불안해질까 벌써부터 걱정입니다.<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수”외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.”독자 문의 : [email protected]

[더오래]아파트 증여, 지금 서둘러야 하는 몇가지 이유

[더,오래] 택슬리의 슬기로운 세금 생활(31)

최근 서울 및 수도권부터 전국적으로 집값이 하락세 또는 지역에 따라 보합세가 지속되고 있다. 금융규제 등으로 거래시장이 위축되면서 아파트값 상승이 몇 주째 둔화되고 있고, 서울의 경우 25개 자치구 중 16곳 이상이 보합 또는 하락했다. 최근 2~3년 만에 상승세가 꺾인 지금이 세법상 아파트를 증여하기 위한 유리한 시점이 될 수 있다.

증여하는 부동산의 평가액은 크게 ‘시가’와 보충적 평가방법인 ‘기준시가’로 나뉜다. 아파트 등 부동산을 증여하는 경우 상속세 및 증여세법상 시가로 인정되는 금액을 우선 적용하게 되고, 해당 시가가 없는 경우 기준시가를 적용해 증여재산을 평가한다.

① 시가

상증세법에서 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래되는 가액이며 수용·경매·감정가액을 포함한다. 증여물건과 유사한 물건이 최근 거래된 가격이 있다면 ‘유사매매사례가’로서 시가로 평가하게 되며, 임의로 감정평가를 받는 경우 ‘감정평가액’을 시가로 인정받게 된다.

유사매매사례가 공동주택의 유사매매사례가란 상속세및증여세법 시행규칙 제15조에서 규정하고 있다. 1. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것

2. 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

3. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

따라서 최근 보합세 또는 하락하고 있는 물건이라면 이후 다시 시세가 상승하기 전에 유리한 가액으로 증여를 진행할 수 있으며, 감정평가액 역시 최근 시세 추이를 반영하여 보다 낮은 가액으로 산정할 수 있다.

② 기준시가

상증세법 제60조 제3항에 따라 시가로 볼 수 있는 금액이 없는 경우에는 보충적평가방법인 기준시가로 평가한다.

아파트의 경우 공시되는 ‘공동주택가격’을 보충적평가액으로 사용하지만, 실제 사례는 많지 않다. 공동주택가격으로 평가해 신고하는 경우 과세형평을 재고하기 위한 제도인 평가심의위원회의 심의를 받아야 한다.

취득세

부동산을 증여하는 경우 증여받는 수증자는 취득세를 납부해야한다.

다만, 증여자가 1세대 1주택자이면서 배우자 또는 계존비속에게 증여한다면 취득세가 중과되지 않는다. 일부 지분을 증여하는 경우 3억원의 기준은 주택 전체를 기준으로 판단한다.

① 취득세 개정

현재 취득세는 시가가 아닌 ‘공동주택가격’을 기준으로 과세하고 있다. 공동주택가격은 현재 시가의 70% 정도로 형성되어 있지만, 2023년부터는 부동산 증여나 상속에 따른 취득세는 공동주택가격이 아닌 시가를 기준으로 취득세를 과세하도록 개정될 예정이다.
[사례]
1. 1세대 1주택자가 시가 15억, 공동주택가격 10억의 아파트를 자녀에게 증여하는 경우 1. 1세대 1주택자가 시가 15억, 공동주택가격 10억의 아파트를 자녀에게 증여하는 경우 (1) 2022년 기준 발생 취득세 : 40,000,000원

(2) 2023년 기준 발생 취득세 : 60,000,000원 2. 다주택자가 시가 15억, 공동주택가격 10억의 아파트를 자녀에게 증여하는 경우 (1) 2022년 기준 발생 취득세 : 134,000,000원

(2) 2023년 기준 발생 취득세 : 201,000,000원

따라서 2023년 이후 증여분부터는 취득세의 부담이 크게 늘어나게 된다.

② 공동주택가격 공시일

따라서 올해의 기준 공동주택가격은 4월30일에 공시되므로 4월 30일 이전에 증여하는 경우 적용되는 공동주택가격은 2021년 기준의 공동주택가격을 적용한다. 그러므로 새로운 공동주택가격이 공시되기 전 증여를 하는 것이 취득세 부담을 덜 수 있다.

종합부동산세

2021년 종합부동산세 개정으로 중과세율이 적용되는 다주택자는 종합부동산세 부담이 크게 늘어났다.

종합부동산세는 세대 단위가 아닌 인별 과세로서 매년 6월 1일 현재 소유자를 기준으로 과세한다. 만약 2주택자인 아버지가 자녀 또는 배우자에게 6월 1일 이전에 주택을 증여하는 경우, 아버지와 자녀가 동일세대원이라고 하더라도 중과세율이 아닌 일반세율을 적용하며 각각 6억원씩 공제받을 수 있다.
[사례]
A아파트 : 시세 15억, 공시가 10억

B아파트 : 시세 10억, 공시가 7억

B아파트를 배우자에게 증여 A아파트 : 시세 15억, 공시가 10억B아파트 : 시세 10억, 공시가 7억B아파트를 배우자에게 증여 (1) 증여하지 않는 경우 22년 예상보유세 : 20,000,000원

(2) 증여하는 경우 22년 예상보유세(증여자, 수증자 합계) : 3,200,000원

따라서 6월 1일 이전에 아파트를 증여하는 경우 종부세를 절감할 수 있다. 증여를 계획하고 있다면 현재 시점에서 증여를 진행하는 것이 유리할 수 있다. 우선 시세가 보합세 또는 하락세에 따라 증여재산평가액이 낮게 산정되기 때문이다. 2023년 취득세 개정 및 올해 공동주택공시일인 4월 30일 이후에 증여시 취득세 부담이 증가한다. 6월 1일 이전 증여시 2022년 종부세부터 절감 가능

부동산 시장이 어떻게 흘러갈지는 예상하기 어렵지만, 2023년 이후 늘어나는 취득세와 종합부동산세를 절감하기 위해서라도 증여의 이유는 충분할 수 있다. 만약 증여를 마음먹었다면 일반적인 증여뿐만 아니라 부담부증여, 매매 등의 다른 방법도 고려해 보아야 한다.

증여자와 수증자의 주택 보유 상황 등 사실관계에 따라 적용되는 증여세, 양도세, 취득세 등 전반적인 세액이 달라지기 때문에 구체적인 세액 비교를 통해 본인에게 가장 유리한 방법을 찾아야 한다.

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