Top 31 공동 명의 양도세 All Answers

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공동명의, 잘못 하면 세금 폭탄 맞습니다! (공동명의 장단점)ㅣ절세의 신 102화

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부동산 종부세·양도세 절세효과 보려면…”단독명의 vs 공동명의” | Save Internet 뉴데일리

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[더오래]주택보유는 세금과 전쟁…공동명의냐 단독이냐 따져봤다 | 중앙일보

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중앙일보

1 민희진

2 트럼프 압수수색

3 민희진 인터뷰

4 뉴진스

5 서울 명동예술극장

6 서정화 내무장관

7 침착맨

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9 이준석

10 tdi

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취득단계의 취득세

보유단계의 보유세

매도단계의 양도소득세

주택 취득 시 명의가 고민된다면

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[개미일기] 주택 매매 전 꼭 따져봐야 할 부부 공동명의의 ‘득과 실’ | YTN

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공동 명의 양도세

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부부 공동명의 양도세 확인하기 – 에스비넷

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6월부터 종부세·양도세 강화… 부부공동명의 2주택, 증여로 ‘1인 1주택’씩 만들면 절세 – 조선일보

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부부 공동명의 장단점 꼭 따져볼 것들은? – HintAbout

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• Summary of article content: Articles about 부부 공동명의 장단점 꼭 따져볼 것들은? – HintAbout 부동산을 매매하면 양도차익(취득가액-양도가액)에 대한 세금인 양도소득세를 내야 한다. 양도소득세는 인당 기본 공제로 250만 원을 받으며, 부부 공동 … …
• Most searched keywords: Whether you are looking for 부부 공동명의 장단점 꼭 따져볼 것들은? – HintAbout 부동산을 매매하면 양도차익(취득가액-양도가액)에 대한 세금인 양도소득세를 내야 한다. 양도소득세는 인당 기본 공제로 250만 원을 받으며, 부부 공동 … 부동산은 취득, 보유, 매매할 때 모두 큰 비용의 세금이 부과된다.일반적으로 부부 공동명의를 하면 절세를 할 수 있지만, 세법이 바뀌면서 항상 그렇지는 않게 되었다.아래에서 부부 공동명의 장단점에 대해 정리해 두었으니 꼼꼼하게 유불리를 따져보도록 하자.
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부부 공동명의 장단점

끝으로

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부동산 종부세·양도세 절세효과 보려면…”단독명의 vs 공동명의”

▲ ⓒ뉴데일리DB

부동산 보유세나 양도세 부담을 줄이기 위해 부부 공동명의로 주택을 소유하는 것이 유리하다는 얘기는 누구나 한번쯤 들어봤겠지만 모든 상황에서 절세효과가 나타나는 것은 아니다.

종합부동산세의 경우 1주택자일때는 공동명의가 유리하지만 2주택이상일때는 단독명의가 유리한 경우가 있다. 양도소득세는 누진세율을 적용하기 때문에 공동명의로 했을때 절세효과가 있겠지만 취득일자와 취득가액, 다주택 여부 등 개인별 상황에 따라 유불리를 따져봐야 한다.

예를들어 한 부부가 서울지역의 공시가격 12억원인 A주택과 공시가격 15억원인 B주택을 보유하고 있다고 해보자. A주택은 부인이 단독명의로 보유하고 B주택은 부부가 공동명의로 보유했다고 한다면 부인은 종부세로 2911만원, 남편은 64만원 등 총 2975만원을 납부해야 한다.

반대로 A주택은 부인, B주택은 남편이 단독명의로 각자 1채씩 보유하고 있다면 부인이 납부해야 할 종부세는 331만원, 남편은 676만원의 종부세가 나온다. 부부는 총 1007만원의 종부세를 납부하면 된다.

종부세액이 이렇게 차이나는 이유는 조정지역내 2주택을 보유하면서 과표구간이 12억원을 초과하면 종부세율이 3.6% 적용되기 때문이다. 부부가 각각 한 채씩 단독명의로 소유할 경우 부인에게 적용되는 세율은 0.8%가 되면서 세액이 확 낮아지게 된다.

따라서 어떤 명의를 택하는게 유리한지는 소유형태부터 우선 파악해야 한다. 주택은 1인 단독명의와 공동명의로 소유할 수 있고 공동명의시에는 지분에 따라 소유할 수도 있다. 흔히 5:5로 공동명의를 하지만 7:3 등 자금여력에 따라 지분만큼 공동명의를 하기도 한다.

종부세에서 공동명의가 유리하다고 하는 까닭은 세대별 합산과세가 아닌 인별 과세이기 때문이다.

종부세는 매년 6월1일을 기준으로 보유하고 있는 건축물과 토지에 대해 과세하며 주택의 경우 공시가격 기준 6억원 초과분에 대해 과세한다. 1세대1주택의 경우는 11억원 초과분에 대해 과세한다. 1주택자의 경우 세율은 0.6~3%, 다주택자는 1.2~6%다.

만약 1주택자인 부부가 공동명의로 주택을 소유했다면 각자 6억원이 공제가 되기 때문에 총 12억원의 공제를 받을 수 있어 유리한 측면이 있다. 다만 지난해부터 1주택을 공동명의로 소유한 부부의 경우 단독명의처럼 11억원의 공제를 받으면서 고령자세액공제와 장기보유세액공제 최대 80%를 받을 수 있는 길이 열렸다. 이 경우 인별과세 또는 1세대1주택 과세중 유리한 방법을 선택하면 된다.

2주택이상을 소유한 부부의 경우는 공동명의가 불리할 수 있다. 예를 들어 부인이 단독명의로 아파트 1채를 소유하고 남편과 다른 아파트 1채를 공동명의로 소유했다면 부인은 2주택이 되는 것이기 때문에 부인과 남편이 각 1채씩 단독명의로 소유하는 것이 유리하다.

양도세는 한 사람당 250만원의 기본공제가 적용되며 공동명의의 경우 각각 250만원씩 총 500만원이 공제되기 때문에 절세효과를 누릴 수 있다.

또한 과세표준 1200만원일때는 세율 16%, 1200만~4600만원이하·25%, 4600만~8800만원이하·24%, 8800만~1억5000만원이하 35%, 1억5000만~3억원이하 38%, 3억~5억원이하·40%, 5억~10억원 이하·42%, 10억원초과·45%의 누진세율을 적용하기 때문에 양도차익을 반으로 나눈다면 적용세율이 낮아질 수 있다.

다만 ‘양도세 포기 세무사'(양포세무사)라는 신조어가 나올 정도로 보유기간과 다주택 여부, 실거주 요건, 분양권 등에 따라 세율 차이가 나기 때문에 반드시 자신의 상황을 정확히 파악해 공동명의로 변경했을시 취등록세와 증여세, 건강보험료 등의 유불리를 따져 더 유리한 것을 선택해야 한다.

이밖에 부부 공동명의로 변경시 배우자가 소득이 없다면 생각지 못한 건보료 증가와 부부간 증여세가 부과될 수 있기 때문에 유의해야 한다. 부부간 증여 시 10년 간 6억원까지는 비과세되기 때문에 공동명의로 변경할 주택에 대한 배우자 지분 6억원을 초과하지 않는다면 큰 문제는 없다.

단독명의에서 부부 공동명의로 변경했다면 최소 5년까지는 양도하는 것이 곤란한데, 이유는 ‘이월과세’ 때문이다. 세법상 특수관계자인 배우자에게 증여한 뒤 5년 이내 양도할 경우 배우자가 취득한 주택가액이 아닌 본인이 취득한 가액에 대한 양도차익에 대해 과세하도록 돼 있다.

예를 들어 10억원인 주택(당초 취득가액 3억원)의 지분 50%를 배우자 명의로 돌렸을 때 배우자의 주택 취득가액은 5억원이다. 이후 3년뒤 주택가액이 12억원이 돼 양도한다면 배우자의 주택 취득가액인 5억원이 아닌 본인의 취득가액인 3억원에 대해 양도차익을 계산하는 것이다.

한 세무대리인은 “일반적으로 봤을 때 양도세는 공동명의인 경우 과세표준이 절반이 되기 때문에 세 구간이 낮아져 유리하지만 종부세는 다주택자인 경우 공동명의일 때 오히려 불리할 수 있다”며 “공동명의가 유리하다고 무작정 명의 변경을 했다가는 오히려 세금만 더 내는 경우가 생길 수 있다”고 말했다.

[더오래]주택보유는 세금과 전쟁…공동명의냐 단독이냐 따져봤다

[더,오래] 택슬리의 슬기로운 세금생활(12)

주택을 취득하게 되면 취득단계에서 취득세, 보유단계에서 보유세, 매도단계에서 양도소득세가 주요 세금으로 발생한다. 주택 보유 상황에 따라 새로운 주택을 취득할 때 부부공동명의와 단독명의 유불리가 달라지므로 잘 따져보고 행동으로 옮겨야 한다.

취득단계의 취득세

일반적으로 제3자로부터 매매를 원인으로 취득하는 경우 취득세는 세대를 기준으로 하기 때문에 부부공동명의와 단독명의의 취득세 차이는 없다. 다만, 부부일방의 부모로부터 증여 또는 매매로 취득할 때는 취득세가 달라질 수 있다.

증여 및 부담부증여

증여로 취득하는 경우 조정대상지역에 소재하면서 공시가격이 3억원을 초과하는 물건이라면 취득세가 12%로 중과될 수 있다. 하지만 증여자가 1세대1주택자이면서 직계비속에게 증여하는 경우라면 기본 취득세율인 4%가 적용된다.

절세전략 증여자인 부모가 1세대 1주택자인 경우 직계비속에게 증여하는 부분은 기본 취득세율이 적용되므로 증여 비율을 조절함으로써 취득세를 절세할 수 있다.

매매로 취득하는 경우

가족간 매매로 취득하는 경우 매매가액이 공시가액보다 낮은 경우에는 매매가액을 초과하는 공시가액 부분은 직계비속의 취득 부분은 증여를 원인으로 취득한 것으로 보아 4% 또는 12%의 세율이 적용될 수 있지만, 며느리 또는 사위의 취득 부분은 매매를 원인으로 취득한 것으로 보아 1~3% 또는 8, 12%의 취득세율이 적용될 수 있다.

절세전략 공시가격보다 낮은 매매가액으로 가족간 매매거래를 할 때는 매도자와 매수자의 주택 보유 현황 등에 따라 유리한 세율이 적용되는 부분의 지분비율을 조절함으로써 취득세를 절세할 수 있다.

보유단계의 보유세

보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)로 구성되어 있다. 일반적으로 쟁점이 되는 보유세는 세부담이 큰 종부세다. 종부세는 세대기준이 아닌 인별로 과세가액을 산정하며, 세율 적용 시 주택 수도 각자의 보유하고 있는 주택 수를 기준으로 한다.

1주택자

① 단독명의

1세대 1주택자가 단독명의로 주택을 보유하고 있는 경우에는 공시가격에서 11억원 초과분에 대해서만 종부세를 과세한다. 또한 보유기간 및 보유자의 나이에 따라 추가 세액공제를 받을 수 있다.

② 부부공동명의

원칙적으로 공동명의는 본인의 소유하고 있는 지분 만큼의 공시가액을 기준으로 6억 원 초과분에 대해 종부세를 납부하게 된다. 따라서 단독명의와 비교해보면 공제되는 금액이 각각 6억원씩 총 12억원으로 단독명의의 11억원보다 공제금액이 더 높다.

하지만 이때는 추가 세액공제를 받지 못한다.

고가의 주택일수록 12억원 공제보다 세액공제 혜택이 절세에 있어 더 효과적이다.

다만, 부부공동명의인 경우 공동명의로 계산했을 때의 종부세와 단독명의로 계산했을 때의 종부세를 비교해 유리한 것을 선택할 수 있는 1세대1주택 특례 신청을 할 수 있기 때문에 부부공동명의가 단독명의보다 유리하다.

조정지역 2주택 이상 보유

조정대상지역 2주택자 또는 지역 무관 3주택 이상 보유자는 종부세에서 중과세율이 적용되어 세부담이 크게 증가한다.

① 단독명의

만약, 조정대상지역 A와 B주택을 부부가 단독으로 한 채씩 보유하고 있다면 각각의 공시가액에 6억원을 공제해 주며, 6억원 초과부분에 대해 적용되는 세율은 조정 2주택 중과세율이 아닌 일반세율이 적용된다.

② 공동명의

조정대상지역 A와 B주택을 부부가 50%씩 공동명의로 보유하고 있다면 각각의 50%만큼의 공시가격을 합산한 가액 중 6억원 초과분에 대해 종부세가 과세되며 이때 적용되는 세율은 중과세율이 적용된다.

절세전략 부부의 보유하고 있는 주택 현황에 따라 또는 이후에 취득 계획에 따라 공동명의가 유리할 수 있고, 단독명의가 유리할 수 있다. 또한 주택 공시가격에 따라서 과세금액이 달라질 수 있으니, 구체적인 세액비교를 통해 명의를 결정해야 한다.

매도단계의 양도소득세

양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 양도차익에 대해 과세하는 세금으로서 양도차익의 계산은 인별로 판단하지만, 중과세율 적용 시 주택 수 판단은 세대 기준으로 한다. 적용되는 세율은 세대 기준이기 때문에 공동명의, 단독명의의 차이가 없지만 과세 대상인 양도차익은 보유하고 있는 지분 비율에 대해 각각 세율이 적용되기 때문에 공동명의가 양도소득세에서 더 유리하다.

양도소득세의 기본세율은 양도차익에 따라 6~45%가 적용되는데 만약 11억원의 양도차익이 발생하는 부동산이라면 단독명의인 경우 최고 45% 세율이 적용되지만, 50% 공동명의인 경우 각각 42% 세율이 적용되면서 기본공제 250만원을 각각 적용받을 수 있다.

주택 취득 시 명의가 고민된다면

부부공동명의는 부부간 증여세 이슈가 발생할 수 있으며, 이후 상속세까지 고려해야 한다. 주택을 취득함에 있어서 영향을 미치는 세금이 이렇게 다양하다 보니 주택 취득 후 몇 년간의 계획에 따라 예상 세액을 비교하여 취득하기 전 미리 본인에게 가장 유리한 방향을 정하는 것이 필요하다.

[개미일기] 주택 매매 전 꼭 따져봐야 할 부부 공동명의의 ‘득과 실’

몇 년 전까지만 해도 부부 공동명의로 주택을 소유하면 세금을 아낄 수 있었다. 하지만 최근 집값이 급등하면서 공동명의 부부의 종합부동산세 부담이 단독명의보다 늘어나는 경우가 발생했다.

이에 따라 ‘2020년 세법개정 후속 시행령’이 내려지면서 2021년 종합부동산세 부과분부터 부부 공동명의 1주택자도 1세대 1주택자와 동일한 혜택을 받게 됐다.

올해부터 부부 공동명의자는 기존처럼 부부 6억 원씩 총 12억 원을 공제받거나, 기존 단독명의와 같이 9억 원을 공제받고 고령자·장기보유 특별공제를 받을 수 있다. 고령자·장기보유 세액공제란 만 60세 이상이 공동주택을 5년 이상 보유했을 경우 종합부동산세 일부를 공제해주는 것을 말한다.

개정안에 따라 일반적으로 주택 1채를 보유하는 경우는 단독명의보다 부부 공동명의가 세금 부분에서 유리한 경우가 많아졌다. 종합부동산세나 집을 처분할 때 발생하는 양도소득세 역시 누진세율이 적용되는 소득세법상 공동명의일 때가 단독명의일 때보다 더 많은 절세가 가능하다. 따라서 처음으로 주택을 구입하는 부부라면 대부분 공동명의가 유리하다.

하지만 기존 단독명의 주택을 보유하고 있던 부부가 절세를 위해 공동명의로 바꾸는 경우는 생각을 좀 더 해봐야 한다. 공동명의로 변경할 때의 장점은 1세대 1주택은 9억이 공제되지만 2인 공동 명의 시 총 12억이 공제된다는 점이다. 그리고 추후 주택 매도 시 양도세도 아낄 수 있다.

하지만 명의를 공동명의로 변경하는 것은 집값 절반을 배우자에게 ‘증여’하는 행위기 때문에 증여세가 발생할 수 있다. 부부의 경우 10년 내 6억 증여까지만 비과세이므로 나머지 부분에 대해서는 이에 따른 증여세를 부담해야 하고 3.5% (최대 12%)의 증여 취득세도 발생한다. 또한, 최소 5년 동안 해당 주택에 대한 공동명의를 유지해야 한다. 그렇지 않을 경우 취득가액 이월과세가 부과되기 때문이다. 따라서 장기적으로 유지가 가능한 경우만 공동명의로 변경해야 한다.

결국, 세금 측면에서 봤을 때 단독명의에서 공동명의로 변경하고도 유리하려면 위 내용으로 발생하는 세금을 전부 계산한 뒤에도 이득이 생긴다는 판단이 섰을 때 변경하는 게 좋다. 여기에 앞으로의 주택 가격 변동 상황 등이 변수가 될 수 있다.

또, 주택 보유에 따른 세금은 세대 기준이 아닌 사람 별 과세이기 때문에 지분을 일부만 가지고 있어도 1주택으로 본다. 따라서 2주택, 3주택일 경우 종부세 중과세율로 최고 세율이 6%까지 적용될 수 있으니 다주택자는 공동명의가 유리하다고 볼 수 없다.

YTN PLUS 정윤주 기자

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