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부동산 등기 열람

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  부동산 등기 열람
  등기-등록국/카운티 사무국은1850년부터 로스 앤젤레스 카운티에서 부동산 등기 기록을 기록하고 유지하고 있습니다. 1850년에서1957년까지의 기록은 아래층에서 검토 … …
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  부동산 등기 열람
  등기-등록국/카운티 사무국은1850년부터 로스 앤젤레스 카운티에서 부동산 등기 기록을 기록하고 유지하고 있습니다. 1850년에서1957년까지의 기록은 아래층에서 검토 …
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등록국

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이룸펀딩 – 부동산의 신분증, 부동산 등기부등본 보는법

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건물 등기부등본 열람 및 발급 방법 (인터넷)

등기부 (登記簿)란, ‘부동산 등기부’ 또는 ‘법인 등기부’를 말합니다.

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부동산 등기부는 부동산에 관한 권리관계를 일반에게 공시하기 위해 등기부에 기재한 문서이고, 법인등기부는 민법에서 규정하고 있는 법인을 세우거나 이의 변동사항을 담은 문서입니다.

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부동산 등기부는 _ 토지 등기부와 건물 등기부를 통틀어 이르는 말입니다.

토지나 주택 등 부동산은 겉으로 봐서는 누가 소유하고 있는지 그 권리관계를 알기가 어렵습니다. 따라서 등기부라는 공적 문서에 그 부동산에 관한 권리관계를 기재하고 일반인들이 언제든 열람할 수 있도록 시스템이 갖춰져 있습니다. (부동산 등기제도) 부동산 등기부등본은 누구든 열람 및 발급 받을 수 있으며, 해당 부동산의 주소, 지목, 구조, 면적 등 표시사항과 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등 권리관계를 알 수 있습니다.

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법률상의 모든 소유권은 문서화되어야 효력이 있으며 부동산에 관한 소유권 등 권리관계의 발생 또는 이전/변경의 경우 등기가 되어야 그 효력이 발생합니다.

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등기부등본은 크게 표제부. 갑구. 을구의 세 부분으로 나뉘어 있습니다. 표제부에는 그 부동산(토지 또는 건물)의 표시와 그 변경에 관한 사항이 / 갑구에는 소유권에 관한 사항이 / 을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재되어 있습니다.

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* 표제부 : 토지 또는 건물의 표시와 변경에 관한 사항

_ 토지 : 소재지,지목,지번,면적

_ 건물 : 소재지,지번,건평,층수,구조,용도 등

* 갑구 : 소유권에 관한 사항(변동/변경사항, 압류,가압류,경매신청,가등기,가처분,환매등기,예고등기 등)

* 을구 : 소유권 이외의 권리(지상권,지역권,전세권,저당권,임차권)에 관한 변동 및 변경사항

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“부동산 등기 열람·발급에 왜 돈 받나”

[법으로 읽는 부동산]한국에서 은행권이나 비금융권을 불문하고 채권자가 자신의 채권을 확실하게 회수하기 위한 방편으로 채무자의 부동산에 근저당권을 설정하는 방식은 오랜 기간 성행해 왔다.채권자는 대여하기 전에 근저당 부동산에 대해 경매와 배당이 진행되면 자신보다 우선 배당받을 수 있는 다른 채권자가 존재하는지 꼼꼼히 살펴야 하는 것이 기본인데, 해당 부동산에 전입신고를 마치고 실제 살고 있고 임대차 계약서에 확정일자까지 받은 임차인이 대표적으로 우선 배당받는 채권자라는 것은 주지의 사실이다.그러므로 부동산을 담보로 채무자에게 대여하는 채권자로서는 경매 배당 시 자신보다 우선하는 채권자(임차인)의 존부 및 우선하는 금액(임대 보증금)을 반드시 확인해야 하고 이를 위해 임대차계약서·전입세대열람원 등을 채무자에게 필수로 요구한다.그동안 전세금 또는 임대 보증금 사기가 문제된 영역은 매우 다양한데, 그중 임대인(소유자)과 임차인이 가족이나 지인 사이인 경우 소유자에게 대여하려는 채권자에게 그 소유자와 임차인은 ‘무상거주확인서’를 함께 작성해 줌으로써 채권자를 안심시킨 후 실제 경매와 배당에서는 임대 보증금이 상당히 존재하는 내용의 임대차계약서를 제시하며 배당을 요구하는 행태가 꽤 있었다. 하지만 이 경우 경매법원에서는 이미 채권자가 제출한 무상거주확인서를 기초로 임차인에게 배당하지 않거나 임차인에게 배당하더라도 채권자는 배당 이의의 소를 통해 임차인에 대한 배당을 막을 수 있었기에 결국 채권자가 실제 거주자로부터 사전에 무상거주확인서를 수령했다면 손해 볼 일은 거의 없었다. 대항력 인정받는 LH주택임대차보호법 제3조 2항에서는 대통령령에 따라 대항력이 인정되는 법인을 규정하고 있는데 한국토지주택공사(LH)가 대표적이다. 예를 들어 현 시세가 2억원인 주택에 대해 전세금 1억3000만원인 전세 계약에서 LH가 1억원, 주거 지원을 받는 실거주자가 3000만원을 각각 분담하되 전세 계약은 집주인과 LH가 체결하고 실거주자가 실제 거주하면서(주택 인도) 전입신고(주민등록)까지 마쳤다면 LH가 대항력을 취득한다는 것이다.즉 집주인이 돈을 빌리면서 근저당권을 설정했고 채무를 변제하지 못해 경매로 그 소유자가 변경되더라도 LH는 새로운 소유자에게 여전히 임차인임을 주장할 수 있다.여기서 문제가 발생한다. 돈을 빌리려는 집주인(임대인)과 임차인이 짜고 무상거주확인서를 채권자에게 제시하는 경우 앞서 살핀 것처럼 보통의 경우라면 채권자가 경매와 배당 과정에서 손해 볼 일은 없을 것이지만 만약 전세금 일부를 지원한 LH가 임차인으로 계약했다면 경락인으로서는 나중에 LH에 지급해야 할 전세금을 감안해 경락 받을 것이고 그 경락 대금은 매우 낮아질 것이다.즉 현 시세 2억원, 전세금 1억3000만원 중 LH가 1억원을, 실거주자가 3000만원을 부담했던 사례에서 LH는 경락인에게 대항할 수 있다. 임차인으로서 전세금 전액을 반환받을 때까지 현 상태를 유지할 수 있다는 뜻이다.반대로 집주인에게 대여한 채권자로서는 임차인의 무상거주확인서를 믿고 채권자 자신이 최선순위 권리자라고 판단해 대여한 것뿐인데 대여 시 도저히 확인할 방법이 없었던 LH로 인해 경락가가 매우 낮아지는 바람에 막대한 손해를 보게 된다. 2015년 주택임대차보호법 제3조 제2항을 신설함으로써 서민의 주거 안정을 도모하고 이를 정책적으로 유지하기 위해 LH의 대항력을 인정하기로 한 긍정적인 취지는 이해할 수 있다.하지만 대항력이라는 강력한 무기가 있는 LH의 전세 지원금 존부나 금액은 외부에서 전혀 알 수 없기 때문에 임차인이 제시한 무상거주확인서를 믿은 채권자에 대한 보호는 매우 미흡한 실정이고 경매 과정에서야 드러나는 LH의 대항력으로 인해 거래 안전이 크게 위협받게 돼 입법의 공백이 발생한다고 볼 수 있다.따라서 LH가 전세금을 지원함으로써 대항력을 취득한 사실을 등기부에 기재하게 하는 등의 방식으로 거래 안전을 도모하고 채권자 이익과도 균형을 맞추려는 법 개정이 반드시 필요하다고 본다.조주영 법무법인 동신 대표변호사

부동산의 신분증, 부동산 등기부등본 보는법

부동산매매계약 또는 임대차계약 등을 할 때 부동산 등기부등본을 살펴보는 것은 굉장히 중요합니다. 부동산의 소유권에 관한 사항, 소유권 이외의 권리에 관한 사항 등을 부동산등기부등본을 통해서 명확하게 파악할 수 있기 때문인데요. 즉 계약 후 소유권 및 그 밖의 권리관계로 인한 불미스러운 상황에 휘말리지 않기 위해서 또 이 때문에 손해보는 일을 미연에 방지하기 위해서 부동산과 관련한 계약을 진행할 때는 부동산등기부등본을 필수적으로 확인해야만 합니다.

이는 부동산 P2P 상품에 투자할 때도 마찬가지인데요. 부동산등기부등본 상의 권리관계에 따라서 권리의 선순위, 후순위 등이 결정되고 이에 따라 권리의 범위 등이 달라지므로 부동산 P2P 상품에 투자하기 전 상품분석 시에도 반드시 부동산 등기부등본을 확인해야 합니다. 하지만 부동산 등기부등본을 어디서 봐야하고 어떻게 봐야하는지 또 보는 방법을 정확하게 알지 못한 분들이 많을 텐데요. 따라서 이번 시간에는 부동산 등기부등본 보는법에 대하여 간략히 소개해드리도록 하겠습니다.

❚ 부동산 등기부등본이란?

| 부동산 등기부등본

먼저 부동산 등기부등본이 무엇인지 살펴보도록 하죠. 부동산 등기부등본을 한마리도 요약하면 ‘부동산의 신분증’이라고 할 수 있습니다. 사람의 이름, 거주지 등을 확인할 수 있는 신분증처럼 부동산 등기부등본에는 부동산의 위치, 종류, 구조, 면적 등의 현황이 기재되어 있습니다. 뿐만 아니라 여러 권리설정에 대하여도 기재되어 있으므로 부동산등기부등본을 통하여 부동산의 현 상태를 정확하게 파악할 수 있는 것이죠. 한 예시로서, 부동산 P2P 투자를 하면서 익히 들어봤을 법한 ‘(근)저당권’과 같은 권리들이 부동산 등기부등본 상에 표기가 되어 있기 때문에 해당 부동산에 저당이 얼마나 설정되어 있는지 또 저당을 제대로 설정을 했는지 등에 대하여 확인을 할 때에는 부동산 등기부등본을 살펴봐야 하는 것입니다.

❚ 부동산 등기부등본 열람방법은?

부동산 등기부등본은 가까운 등기소나 공인중개업소에서 열람이 가능하지만 인터넷을 통해서도 쉽게 열람할 수 있습니다. 대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr) 를 통해 열람 및 발급이 가능한데요. 홈페이지 등기열람, 발급 내의 부동산 카테고리를 클릭하고 확인하고자 하는 부동산의 형태(건물, 토지 등) 및 부동산 주소를 입력하면 결제(열람 700원, 발급 1,000원) 후 바로 열람 및 발급이 가능합니다. 부동산등기부등본은 세부적으로 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있는데요. 각각 짚어가며 상세히 알아보도록 하겠습니다.

| 부동산 등기부등본을 열함할 수 있는 대법원 인터넷등기소, 이미지 출처 : 대법원 인터넷등기소

❚ 표제부의 내용

부동산 등기부등본에서 가장 첫 번째 항목인 표제부는 부동산에 대한 기본적인 정보를 표시한 부분으로 부동산의 주소와, 층별 면적, 크기, 용도, 규모 등 부동산 자체에 대한 기본적인 내용이 담겨 있습니다. 여기서 해당 부동산이 어떤 형태 및 구조이고, 몇 층이며, 면적은 얼마나 되는지 확인할 수 있는 것이죠. 따라서 투자자분들은 표제부에 담겨 있는 기본적인 사항을 토대로 내가 찾고 있는 부동산과 일치하는지 여부와 투자상품 설명서 상의 내용과는 상이한 점이 없는지에 대해 우선적으로 확인을 해야합니다.

| 부동산의 기본적인 정보를 확인할 수 있는 표제부

❚ 갑구의 내용

갑구에는 소유권 그리고 소유권과 관련된 권리관계에 대한 사항이 기록되어 있습니다. 소유권과 관련하여 등기를 한 목적은 무엇이고, 접수일은 언제인지, 그리고 등기원인은 무엇인지 등에 대해 확인이 가능한데요. 등기한 순서에 따라 차례대로 나오므로 마지막 부분에서 현재의 부동산 소유자를 확인할 수 있습니다. 여기서는 현 소유자를 확인하는 것은 물론이고, 소유권 외 소유권과 관련된 권리관계인 가등기, 가처분, 가압류, 경매 등과 같이 소유권을 목적으로 하는 등기사항 또한 필수적으로 확인(말소사항을 포함)을 해야합니다. 만약 이러한 등기가 설정되어 있다면 소유권에 관해 분쟁의 소지가 있을 수 있기 때문이죠.

❚ 을구의 내용

부동산등기부등본의 마지막이면서 가장 중요한 내용을 담고 있는 을구. 부동산 등기부등본을 확인하는 가장 큰 이유를 을구를 확인하기 위함이라고 할 수 있을 정도로 을구에는 매우 중요한 사항들이 담겨 있습니다. 을구에서는 소유권을 제외한 부동산에 대한 ‘권리 전부’를 확인할 수 있는데요. (근)저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등에 대한 내용이 포함되어 있고, 여기서 부동산의 담보, 채무상황 등을 파악할 수 있습니다.

| 소유권 이외의 권리관계를 파악할 수 있는 을구

예를들면 을구 등기목적란에 근저당권이라고 표시되어 있고, 권리자 및 기타사항에 채권최고액 4,800만원이라고 표시되어 있다면 해당 부동산은 4,800만원의 근저당이 잡혀 있다는 뜻입니다. 다시 말하면, 건물의 소유주가 건물을 담보로 4,000만원을 빌리고 이 금액의 120%에 해당하는 금액에 대해 근저당권을 설정해주었다는 것입니다. 따라서 만약 건물의 소유주가 해당 채무를 변제하지 못하면 그 건물은 경매로 넘어갈 수도 있는 것이죠.

또한 각 등기는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하고 순위번호에 의해 등기의 우열이 가려집니다. 즉 저당권 중에서도 가장 먼저 등기한 것이 선순위, 그 이후에 등기한 것이 후순위가 되는데 이 순위에 따라서 권리의 우선순위, 다시 말하면 우열이 결정되는 것이죠. 따라서 만약 선순위로 근저당권이 설정되어 있는 경우 후순위로 근저당권을 설정했다하더라도 해당 부동산이 경매로 넘어갔을 시 배당순위가 후순위로 밀려서 채권 전액을 상환받을 수도 없는 상황, 즉 원금손실이 야기되는 상황이 발생할 수도 있으니 이 경우 주의가 요구됩니다.

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