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다주택자 중과 한시 완화…’부담부 증여’ 유리

국내 주요 자산운용사 펀드매니저들은 올 3분기에 리오프닝(경제활동 재개) 관련주가 시장을 주도할 것이라고 전망했다. 3분기에 인플레이션·금리 인상·경기 침체 등 주식시장 악재가 이어지겠지만, 리오프닝주는 투자자의 계좌를 지킬 몇 안 되는 업종이라고 평가했다. 가시적인 실적 개선이 나타나면서 주가가 상승세를 보일 것으로 관측했다.원자재·에너지 관련 종목도 눈여겨봐야 한다고 했다. 인플레이션이 지속될 가능성이 높은 데다 우크라이나-러시아 전쟁이 장기화하고 있기 때문이다. 업황 개선이 기대되는 반도체와 전기차 전환의 수혜업종인 2차전지도 주목할 만하다고 했다. “메타버스, 조정 가장 클 것”한국경제신문은 지난 8일부터 10일까지 사흘간 국내 20개 운용사에 소속된 펀드매니저 118명을 대상으로 ‘3분기 한경 펀드매니저 서베이’를 시행했다. 3분기를 주도할 업종 및 테마를 묻는 항목(복수 응답)에 36.4%가 리오프닝주를 꼽았다.응답자들은 ‘실적 개선’을 가장 큰 이유로 꼽았다. 응답자들은 “이연됐던 소비가 3분기 본격적으로 확대되면서 눈에 띄는 실적 개선이 나타날 것”이라고 예상했다. 리오프닝 국면에서 정부의 적극적인 소비 진작 정책이 나올 것이란 기대도 있었다.응답률이 두 번째로 높았던 것은 원자재 관련주(24.6%)였다. 에너지 및 유틸리티 종목은 19.5%로 3위였다. 두 종목 모두 인플레이션 수혜주로 분류된다. 응답자들은 “3분기에도 인플레이션이 지속되면서 원자재의 구조적 강세, 고유가 등이 지속될 것으로 보인다”고 예측했다. 우크라이나-러시아 전쟁이 장기화 국면으로 들어선 것도 원자재와 에너지주에는 긍정적인 영향을 미칠 것으로 봤다.펀드매니저의 18.6%는 반도체 관련주가 유망할 것으로 봤다. 상대적으로 낮은 가격이라는 게 그 이유였다. 응답자들은 “매력적인 벨류에이션(실적 대비 주가 수준) 상태인 데다 가격이 저점을 돌파한 것으로 보인다”고 말했다. 2차전지(17.8%)와 자동차(14.4%)를 유망 종목으로 꼽은 펀드매니저들도 있었다. 경기 국면과 관계없이 전기차 전환은 시간이 갈수록 더욱 가속화할 것이라는 판단에서다.3분기 조정 우려가 가장 큰 업종으로 꼽힌 건 메타버스(27.1%)였다. 응답자들은 메타버스에 대해 “실적보다 기대로 상승했던 메타버스의 부정적 평가가 인플레이션 국면에서 더욱 강해질 것”이라고 했다.조정 우려가 두 번째로 큰 업종은 원자재(24.6%)였다. 원자재의 전망이 좋을 것이란 의견과 나쁠 것이란 의견의 응답률이 같았다. 부정적 의견을 낸 응답자들은 “현재 원자재 가격이 피크(고점)인 데다 긴축 및 경기 침체로 가격이 정상화될 것”이라고 전망했다. 정치테마주(17.8%)를 꼽은 응답자도 있었다. 대선과 지방선거가 끝난 상황에서 더 이상 주가를 끌어올릴 이벤트가 없다는 이유에서다. 현재 가격이 너무 높다는 이유로 게임(13.6%)과 해운업(12.7%)이 조정을 받을 것이란 의견도 있었다. “3분기 주식 비중 늘리겠다”3분기 시장에 영향을 미칠 변수를 묻는 항목(복수 응답)에 인플레이션과 금리 인상(67.8%)을 꼽은 응답자가 가장 많았다. 우크라이나-러시아 전쟁을 꼽은 응답자는 26.3%였다. 경기모멘텀 둔화(26.3%), 원자재 가격(25.4%) 등도 20% 넘는 응답률을 보였다.3분기 운용하는 펀드의 주식 비중을 어떻게 할 것이냐는 질문에는 44.9%가 확대하겠다고 답했다. 증시 불황 속에서도 투자 기회는 있다고 판단한 셈이다. 유지는 32.2%, 축소는 11.9%였다. 11%는 응답하지 않았다.3분기에 가장 수익률이 좋을 것으로 예상되는 주식유형은 국내 대형주(25.4%)였다. 21.2%는 미국주식, 13.6%는 국내가치주를 꼽았다. 중국주식(12.7%)과 국내중소형주(8.5%)를 꼽은 응답자도 있었다.3분기 예상 코스피지수 상단으로는 2700~2799를 제시한 응답자가 40.7%로 가장 많았다. 지난 2분기 조사에서 2800~2899가 가장 많이 꼽힌 것과 비교하면 상단이 내려온 셈이다. 3분기 예상 코스피지수 하단으로는 63.6%가 2600~2699라고 답했다. 28%는 2500 이하로 내려갈 것으로 예측했다.성상훈 기자 [email protected]

[세법] 부담부증여와 취득세 및 양도소득세

자녀 등에게 부동산등을 증여하면서 그 부동산의 채무액(전세금, 대출금)을 승계하는 조건으로 증여하는 경우가 많습니다. 이를 세법상 부담부증여로 보고 있습니다. 이 때 단순히 증여가액에서 채무액을 차감한 후 증여세만 고려하는 경우가 많은데 반드시 그 승계한 채무액에 대해서는 양도소득세 과세대상이 되므로 양도소득세도 같이 고려하여야 합니다. 아울러 증여의 경우 취득세 중과세제도가 도입이 되었으므로 부담부증여시 취득세의 변화여부도 검토하여야할 것입니다. 이 달에는 부담부증여와 관련된 세금과 절세방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

■ 부담부증여시 유상취득으로 보아 취득세 중과세여부를 검토하여야 한다.

배우자나 자녀 등에게 부동산등을 증여하면서 그 부동산의 채무액(임대차보증금, 대출금)을 승계하는 조건으로 증여하는 경우가 많다. 이를 ‘부담부증여’라고 한다.

상대방이 100% 무상으로 재산을 취득하는 단순증여와는 다르게 부담부증여 같이 채무액을 승계하는 조건인 경우 그 채무액 만큼은 유상으로 재산을 취득한 경우와 마찬가지이므로 그 채무액만큼은 유상매매로 본다.

그래서 부담부증여시 채무액에 대해서는 댓가가 지급된 것으로 보고 양도소득세를 부과하는 것이고 반대로 취득자가 납부하는 취득세에서는 부담부증여시 채무액 만큼은 유상취득으로 보아 일반 증여세율인 3.5%를 적용하지 않고 매매에 해당하는 취득세율(1~3%)를 적용한다.

그러므로 만약 주택을 부담부증여로 증여하는 경우에는 채무액에 해당하는 부분은 주택매매에 해당하는 취득세율인 1~3%를 적용받게 되는 것이다. 그 만큼 취득세 부담이 줄어드는 것이다.

하지만 증여하고자 하는 주택이 조정대상지역내 3억원이상인 주택인 경우에는 증여에 의한 취득세가 중과세되므로 상황은 많이 달라질 수 있다.

예를 들어 증여 받은 자가 1주택이상 보유자이고 증여자도 다주택자인 경우에는 순수 증여부분에 대해서는 12%의 취득세율이 적용되고 채무에 해당하는 부담부증여부분에 대해서는 증여받은자의 주택수에 따라 8% 또는 12%의 취득세율이 적용되어 증여에 따른 취득세 부담이 대폭 늘어나게 된다. 반대로 증여자가 1세대1주택자이고 증여받은자가 무주택자라면 부담부증여에 따른 취득세 부담은 대폭 줄어들 수 밖에 없다.

왜냐하면 증여자가 1세대1주택자라면 순수증여에 따른 취득세는 3.5%를 적용하고 증여 받은자는 무주택자에 해당하므로 부담부증여부분에 대해 1~3%의 취득세율을 적용받을 수 있기 때문이다.

결론적으로 부담부증여의 취득세율 부담여부는 증여자와 증여 받은자의 보유주택수에 따라 많이 달라질 수밖에 없다.

<가정> 증여자 및 수증자 조정대상지역내 주택보유 및 증여주택 공시가격 3억원 이상

만약, 부담부증여를 하기로 하였다면 추가적으로 지방자치단체에서 증여 받은 자가 실제로 채무를 승계할 능력이 있는지를 확인하기 위해 근로소득원천영수증 등 소득증명을 요구하므로 이에 해당하는지는 별도로 확인하여 부담부증여 가능여부를 확인할 필요가 있다.* 순수증여 = 증여가액(주택공시가격) –채무액, 부담부증여 = 채무액

■ 부담부증여시 유상양도로 보아 양도소득세가 과세된다.

부담부증여의 경우 앞에서 설명하였듯이 유상양도로 보기 때문에 일반 단순증여와는 세금이 많이 달라질 수밖에 없다.

왜냐하면 단순증여의 경우에는 증여세만 계산하면 되지만 부담부증여인 경우에는 수증자가 증여부동산의 담보된 채무를 승계하기로 하였으므로 이는 유상양도에 해당하여 양도소득세가 과세되기 때문이다.

즉, 증여가액에서 채무액을 뺀 나머지금액에 대해 증여세를 계산하고 승계한 채무액에 대해서는 양도소득세가 과세 되는 것이다. 그러므로 채무를 승계시키는 부담부증여의 경우 증여세 계산시 반드시 양도소득세도 함께 고려하여야 한다.

[증여재산 총액 = ① ＋ ②] ① 수증자가 인수한 채무부담분 ⇒ 유상양도로 보아 증여자는 양도소득세 납세의무가 있음 ②“①”외의 부분：무상이전부분 ⇒ 수증자는 증여세 납세의무가 있음

이를 자세히 살펴보면 부담부증여시 수증자 즉, 증여받은 자가 인수한 채무액은 증여세 계산시 차감되므로 증여세만 본다면 단순증여보다는 절세할 수 있으나 인수 채무상당액에 대해서는 증여세와는 별도로 양도소득세를 부담해야하므로 양도소득세 과세여부를 반드시 확인해야한다.

만약 증여하고자 하는 부동산이 1세대 1주택 비과세 등이 가능하거나 부담부 증여시 절감되는 증여세보다 양도소득세가 작게 계산이 된다면 부담부 증여가 절세의 방법이 될 수 있지만 누진세율 적용 구간이 작은 양도소득세의 특성과 1세대 다주택과 비사업용토지 중과세 적용으로 양도차익이 과도하게 많다면 오히려 부담부 증여에 의한 세금(증여세와 양도소득세)이 단순증여에 의한 증여세보다 많을 수 있음을 알아두어야 하며 증여받은 자가 인수한 채무를 증여자가 상환해주는 경우 국세청에서는 사후관리를 통해 추가로 증여세 및 가산세를 부과할 수 있으니 주의해야한다.

부담부증여할 경우와 단순증여할 경우를 비교해서 구체적으로 살펴보면 아래와 같다.

【사례】1세대 3주택자인 부모가 무주택자인 자녀에게 3년을 보유한 시가 4억원의 아파트를 자녀에 게 증여를 하고자 한다. 증여하고자 하는 아파트에는 2억원의 담보대출이 설정되어 있다. (1) 증여당시 자산가액：시가 4억원, 기준시가 3억원 (2) 수증자가 인수한 증여자산에 담보된 증여자의 채무：2억원 (3) 당초 취득 실지거래가액：2억원

구분 부담부증여 단순증여 비고 일반과세 3주택중과세 증여세 증여가액 400,000,000 400,000,000 400,000,000 시가 기준 채무액 200,000,000 200,000,000 0 과세표준 150,000,000 150,000,000 350,000,000 증여공제후 산출세액 30,000,000 30,000,000 60,000,000 양도소득세 양도차익 100,000,000 100,000,000 – 취득가액공제후 장특공제 10,000,000 0 10%공제 과세표준 90,000,000 100,000,000 산출세액 16,600,000 50,100,000 – 취득세 과세표준 증여 100,000,000 100,000,000 300,000,000 기준시가 기준 300,000,000 채무 200,000,000 200,000,000 산출세액 증여 12,000,000 12,000,000 36,000,000 증여취득세율 12% 채무 2,000,000 2,000,000 매매취득세율 1% 합계 70,600,000 94,100,000 96,000,000

1세대 3주택 중과세만 해당되지 않는다면 단순증여보다는 부담부증여의 세부담이 상대적으로 확실히 적음을 확인할 수 있다.

이는 증여세의 세율이 10%~50%인 반면 양도소득세 세율은 6%~45%이고 증여세가 증여가액전체에 세율이 적용되는 반면 양도소득세는 취득가액 및 필요경비를 차감한 후 세율을 적용하기 때문이다.

더욱이 양도소득세가 비과세 및 감면을 적용받는다면 세부담의 차이는 더욱 늘어난다고 보아야한다.

또한, 취득세의 경우에도 증여시 취득세율이 3.5%(조정대상지역내 3억원 이상인 주택인 경우 12%)인데 반해 주택의 부담부증여 취득세율은 수증자가 무주택자인 경우 1%~3%로 상대적으로 낮은 세율을 적용한다.

따라서 양도소득세 및 취득세 계산시 증여자 및 수증자의 주택수에 따라 중과대상이라면 부담부증여의 세부담이 더 늘어날 수 있으니 부담부증여를 결정하기전에 반드시 양도소득세와 취득세의 중과세 여부도 확인하여야 한다.

부담부증여 통합 계산

자산의 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 부담부증여의 양도부분에 대하여 양도소득세 예정신고와 함께 예정신고세액을 납부해야 합니다. 예정신고 기한 내 신고·납부하지 않을 경우 신고불성실 가산세 등이 부과될 수 있습니다. – 소득세법 시행령 제105조

주택과 주택에 담보된 채무를 함께 증여하는 부담부증여에서는 수증자가 인수한 것으로 인정되는 채무 부분은 유상양도로 보아 양도소득세가 부과되며, 그 외 부분은 증여로 보아 증여세가 부과됩니다. 이에 따라 취득세도 양도부분에 대해서는 유상취득세율이 적용되며, 증여부분에 대해서는 무상취득세율이 적용됩니다. – 상속세 및 증여세법 제47조

부담부증여는 납세의무자가 신고·납부하는 세금입니다. 정확한 신고가 이루어지지 않을 경우 가산세 등의 불이익을 받을 수 있으니 실제 세금 신고·납부 시에는 세무사 등 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.

2021년 세법개정과 2022년 2월 세법개정, 그리고 부동산 세제 정상화를 목표로 하는 2022년 5월·6월 및 7월 세법개정이 양도소득세와 취득세에 미치는 영향을 모두 부담부증여 통합 계산기에 반영 하였습니다. 부동산대책과 개정세법이 다루고 있는 양도소득세와 취득세에 대한 자세한 내용은 양도소득세 계산기의 ‘세법개정’ 과 취득세 계산기의 ‘세법개정’ 에서 확인해주시기 바랍니다.

주택과 함께 주택에 담보된 주택담보대출 또는 임대보증금 등을 부담부증여하는 경우 증여자에게 부과되는 양도소득세와 수증자에게 부과되는 증여세 및 취득세 계산을 도와주는 통합 계산기입니다.

증여재산의 평가

증여재산은 증여일 현재의 시가 — 매매가액, 감정가액, 유사매매사례가액 — 로 평가하는 것이 원칙이며, 시가 산정이 어려운 경우에 한하여 보충적 평가방법에 의한 금액인 공시가격으로 평가합니다. 증여재산 평가에 대한 자세한 내용은 증여세 계산기를 참고해주시기 바랍니다. – 상속세 및 증여세법 제60조, 제61조 및 제66조

1) 임대차 계약이 체결된 재산 : 시가 산정이 어려운 경우 증여일 현재의 ① 보충적 평가방법에 의한 금액과 ② 임대료 환산가액 중 큰 금액으로 평가합니다.

2) 저당권 등이 설정된 재산 : 저당권이 설정되어있거나 임대보증금을 받고 임대한 재산 등은 증여일 현재의 ① 시가 또는 보충적 평가방법에 의한 금액과 ② 증여재산이 담보하는 채권액 등에 의한 평가액 중 큰 금액으로 평가합니다.

부담부증여로 인정되는 채무

증여일 현재 증여재산에 담보된 증여자의 채무로, 수증자가 채무를 인수한 사실이 확인되는 채무만이 부담부증여로 인정됩니다. 특히 배우자 또는 직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수하지 않은 것으로 추정하기 때문에 거래당사자인 증여자와 수증자가 채무부담계약서나 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등으로 채무인수를 객관적으로 입증할 수 있어야 합니다.

부담부증여에서의 취득가액

부담부증여에서도 일반양도와 마찬가지로 실지취득가액 — 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 — 을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산합니다. 단, 증여재산을 「상속세 및 증여세법」 제61조에 따라 보충적 평가방빕에 의한 금액인 공시가격 또는 임대료 환산가액으로 평가한 경우에는 실지취득가액이 아닌 취득 당시 공시가격을 취득가액으로 합니다. – 소득세법 시행령 제159조

증여재산을 시가 또는 증여재산이 담보하는 채권액 등에 의하여 평가한 경우의 취득가액 : 실지취득가액

증여재산을 보충적 평가방법에 의해 평가한 경우의 취득가액 : 취득 당시 공시가격

증여재산을 임대료 환산가액으로 평가한 경우의 취득가액 : 취득 당시 공시가격(2020년 2월 10일 이전 증여분은 실지취득가액)

증여재산을 증여재산의 공시가격 또는 임대료 환산가액(2020년 2월 11일 이후 증여분)으로 평가한 경우 부담부증여 계산 시 [3단계 양도소득세 정보]의 취득가액을 취득 당시 공시가격으로 입력하여 계산하시기 바랍니다.

부담부증여와 일반증여 비교

부담부증여에서는 증여자에게는 양도소득세가 부과되며, 수증자에게는 증여세와 유상·무상취득에 대한 취득세가 부과됩니다. 반면 채무의 이전이 없는 일반증여에서는 오직 수증자에게만 증여세와 무상취득에 대한 취득세가 부과됩니다. 따라서 부담부증여로 감소하는 세액 — 증여세액, 무상취득에 대한 취득세액 — 이 증가하는 세액 — 양도소득세액, 유상취득에 대한 취득세액 — 보다 크다면 부담부증여가 일반증여에 비해 유리합니다.

1) 부담부증여가 유리할 수 있는 경우 : 증여자가 1세대 1주택에 해당하여 양도소득세가 비과세되거나 수증자가 주택을 보유하고 있지 않아 유상취득에 대하여 일반 취득세율(주택가액에 따라 1% ~ 3%)이 적용되면 부담부증여가 유리할 가능성이 큽니다.

2) 일반증여가 유리할 수 있는 경우 : 증여자가 1세대 다주택에 해당하여 양도소득세 중과세율이 적용되거나 수증자가 주택을 보유하고 있어 유상취득에 대하여 중과 취득세율(8% 또는 12%)이 적용되면 일반증여가 유리할 가능성이 큽니다.

부담부증여 계산기에서 일반증여의 효과를 살펴보고 싶은 경우 부담부증여 계산 시 [2단계 증여세 정보]의 인수채무를 0으로 입력하여 계산하시기 바랍니다.

주택을 부담부증여하는 경우 부과되는 증여세, 양도소득세 및 취득세를 산정하기 위한 참고용 계산기입니다. 실제 신고·납부해야 하는 증여세, 양도소득세 및 취득세와 차이가 있을 수 있습니다.

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