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12%는 일반적인 주택 취득시 적용되는 최고세율입니다. 단, 조정대상지역 내 주택이라고 하더라도 1세대 1주택 소유자가 배우자나 직계존비속(자녀,부모)에게 증여한 경우에는 3.5%세율로 취득세를 계산합니다.
증여받은 주택의 취득세는 얼마일까
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부부간 증여 취득세, 증여세 계산 방법 개정내용 정리 : 네이버 블로그
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부부간 증여 취득세 2022년 – 에스비넷
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부부간 증여 취득세
부담부 증여
부부간 증여 취득세 문의드립니다. | TAXLY.KR (택슬리)
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부부간 증여 취득세
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결혼자금 및 신혼집 마련 < 결혼준비자
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증여받은 주택의 취득세는 얼마일까
주택 취득세는 거래한 주택의 매매가격 등 취득가격에 세율을 곱하는 단순한 방식으로 계산이 됩니다. 하지만 증여와 같이 무상으로 주택을 취득한 경우에는 별도의 취득세 계산방법을 정해두고 있어요. 무상취득이니 취득금액을 0원으로 한다면 주택를 취득하면서도 취득세를 내지 않게 되니까요.
# 조정대상지역 주택 증여시 12%세율로 낼 수도
우선 증여취득은 시가표준액을 세금계산의 기준이 되는 과세표준으로 하도록 하는데요. 시가표준액은 부동산 가격공시 법률에 따라 공시된 가격을 말합니다. 아파트와 같은 공동주택은 공동주택공시가격, 개별주택은 개별주택공시가격이 기준이 되겠죠.
증여취득은 세율도 별도로 정해두고 있는데요. 과세표준이 3억원 미만이면 3.5%세율로 취득세를 계산합니다. 하지만 3억원이 넘는 경우에는 지역에 따라 세율이 크게 뛸 수 있습니다.
비조정대상지역의 과세표준 3억원이 넘는 주택은 3억원 미만주택과 같은 3.5%세율이 적용되지만, 조정대상지역의 3억원 초과주택을 증여받은 경우 12%의 취득세율로 취득세를 부담해야 하죠. 12%는 일반적인 주택 취득시 적용되는 최고세율입니다.
단, 조정대상지역 내 주택이라고 하더라도 1세대 1주택 소유자가 배우자나 직계존비속(자녀,부모)에게 증여한 경우에는 3.5%세율로 취득세를 계산합니다.
# 부담부증여시 빚은 일반 취득세, 나머지는 증여취득세
증여를 하더라도 담보대출이 있거나 전세보증금이 껴 있는 주택 증여하는 경우가 많은데요. 이때 빚에 해당하는 대출과 보증금 부분을 함께 증여하는 것을 부담부증여라고 합니다.
부담부증여시 빚만큼은 양도가 되고, 나머지만 증여로 구분하는데요. 이 때 빚 부분은 일반 유상 취득세율(1주택 기준 1~3%)을 적용하고, 증여부분만 증여취득세율을 적용하면 됩니다.
자녀 등 특수관계자에게 증여했더라도 그 대가를 지불한 사실을 증빙할 수 있다면 유상 취득세율을 적용할 수 있습니다.
# 2023년부터 과세표준 개정으로 취득세부담 증가
내년부터는 증여 주택에 대한 취득세 부담이 더욱 커집니다. 현재 취득세 과세표준은 공시가격을 기준으로 하는 ‘시가표준액’을 적용하고 있지만, 2023년부터는 감정가액, 공매가액, 유사매매사례가액 중 하나인 ‘시가인정액’으로 과세표준이 바뀝니다.
구체적으로는 증여취득일 6개월 이내에 해당 주택의 감정평가액이나 공매가격, 혹은 유사매매사례가액이 있는 경우 그 중에서 가장 최근의 가격을 증여취득가격으로 보고 취득세를 부담하게 됩니다.
공시가격은 보통 실제 거래가격의 60~70% 전후로 크게 낮은데요. 감정평가나 공매는 실제 시세와 가깝게 결정되고, 유사매매사례는 실제 해당 주택과 같은 지역의 비슷한 주택의 매매가격입니다. 어떤 것이든 공시가격보다는 높을 가능성이 크죠.
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부부간 증여 취득세, 증여세 계산 방법 개정내용 정리
부동산관련 세금 부부간 증여 취득세, 증여세 계산 방법 개정내용 정리 디 에이치 ・ URL 복사 본문 기타 기능 공유하기 신고하기 부부간 증여 취득세 증여세 계산 방법 개정내용 정리 부부간 증여하는 이유? 부부간 증여는 양도세를 절세하기 위한 방법으로 많이들 사용했으며, 현재에도 양도세를 줄이기 위해 부부간 증여를 많이 합니다. 왜 양도세가 줄어드는지 간단하게 예를 들어 설명해보자면, 몇 년전에 5억에 취득한 아파트가 15억으로 값이 올라 시세차익을 위해 팔게되면 양도차익이 15억 – 5억 = 10억 입니다. 양도차익이 10억이면 45%세율 구간 근처라 세금이 거진 4억 ~ 5억 정도 되겠죠? 근데 만약 부부간 증여를 통해 15억 아파트를 배우자에게 증여한다? 증여세를 대충 계산하면 15억 – 배우자공제 6억 = 9억 X 30% – 6,000만 원 = 2억 정도 나오고 향후 증여받은 이 아파트가 17억 까지 오른다고 하더라도 배우자는 증여를 15억에 받았기에 취득가액이 15억이고 17억 – 15억 = 2억, 양도차익이 2억으로 줄어들어 증여세 2억을 부담하더라도 부부간 증여로 받아 양도하는 것이 절세에 도움이 되죠. 이런 원리를 이용해 부부간 증여를 많이들 합니다. 오늘은 이런 부부간 증여시 발생하는 세금인 취득세와 증여세 계산하는 방법과 주의사항, 그리고 최근에 개정된 두 가지 내용들을 정리해보겠습니다. 부부간 증여 취득세 계산 부부간에 증여할 경우 증여 취득세는 무상 취득세 3.5% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.3% 합 4%를 적용하여 취득세를 계산합니다. 부부간 증여시 취득세 과세표준? 현행 증여 취득세 계산 시 취득세 과세표준은 시가표준액(공시가격, 공시지가)에 취득세율을 곱해서 취득세를 계산했지만 8월에 발의된 지방세법 과세 합리화 개정안을 통해 2023년 부터는 시가인정액에 취득세율을 곱해 취득세를 계산하게 됩니다. 말이 시가인정액이지 아파트 같은 경우엔 매매사례가액이 그냥 시가라서 그냥 취득세 과세표준을 시가로 하겠다는 얘깁니다. 보통 시가표준액은 시가의 60%? 고가주택은 80% ~ 90%로 형성되어 있는데 이번 개정안을 통해 취득세 과세표준이 늘어나면서 무상취득 취득세가 좀 부담될 것으로 보이네요. 왼쪽 실거래, 오른쪽 공시지가 개정 전 – 3억 8,800만 X 4% = 1,552만 원 개정 후 – 5억 8,000만 X 4% = 2,320만 원 무상 취득세 중과세율 부부간 증여 시 주의해야될게 있습니다. 작년 10월 지방세법이 개정되면서 취득세 중과세율이 신설되었죠. 다주택 중과 취득세율 말고도 증여 시 발생하는 무상 취득세에도 중과세율이 생겼습니다. 조정대상지역 내 공시가격 3억 초과 주택 증여 시 무상 취득세 12% 적용 비규제지역은 해당 없고 조정대상지역 내에서 공시가격 3억을 초과하는 주택을 증여하면 무상 취득세 12%가 적용됩니다. (정확히는 13.4%) 단, 예외 규정이 있는데요. 1세대 1주택자가 배우자에게 증여 시에는 중과 취득세 12%가 아닌 일반 취득세 4%가 적용됩니다. 그렇기 때문에 조정대상지역에서 부부간 증여하실 분들은 중과 취득세율을 주의하셔야 겠습니다. 부부간 증여 시 증여세 계산 방법 부부간 증여할 때 증여세 계산은 증여세 세율과 배우자 공제한도만 알면 쉽게 구할 수 있습니다. + 자진신고공제 증여세율 및 배우자 공제 과표 1억 이하 10% 과표 5억 이하 20% 누진공제 1,000만 과표 10억 이하 30% 누진공제 6,000만 과표 30억 이하 40% 누진공제 1억 6,000만 과표 30억 초과 50% 누진공제 4억 6,000만 배우자 공제 6억 자진신고공제 3% 예를 들어 부부간 12억 아파트를 증여한다 가정했을 때 증여가액 12억 – 배우자 공제 6억 = 6억 증여세 과세표준 6억 X 세율 30% – 누진 6,000만 = 1억 2,000만 – 자진신고공제 3% = 1억 1,640만 10년 이내 배우자에게 증여한 가액이 있거나 주택에 담보된 채무, 또는 전세보증금이 있다면 배우자 공제 6억 이전에 공제해주고 계산하는게 맞지만 간단하게 계산한다면 위의 방법대로 부부간 증여 증여세를 구하시면 됩니다. 부부간 증여 시 주의사항 부부간 증여 이후 5년 이내 양도했을 때 적용되는 이월과세를 주의해야 합니다. 이월과세는 당초 증여자의 취득금액을 수증자가 양도할 때 취득가액으로 산정하는 제도인데 예를 들어 증여자가 3억 취득, 10억 증여 그리고 수증자는 10억 취득(증여받은 금액) 12억 양도 시 이월과세 제도에 걸릴 경우 12억 – 10억 = 2억이 아닌 증여자가 취득한 금액 3억이 취득가액으로 이월하여 12억 – 3억 = 9억이 양도차익이 되면서 세금폭탄을 맞게 됩니다. 이월과세 제도는 5년이 지나고 양도하면 적용되지 않으니 양도할 때 이월과세만 주의하면 됩니다. 부부간증여 할때 이월과세 주의하기 이월과세란? 소득세법에 사실 정확하게 이월과세라고 명시되어 있는 규정은 없는데 소득세법 97조 2항 양도… m.blog.naver.com #증여취득세 #부부간증여취득세 #부부간증여증여세 #부부간증여 #증여취득세율 인쇄
부부 간 증여·상속 시 꼭 알아야 할 6가지
주목해야 할 것은 같은 연령대 여성의 주택 보유율은 늘고 있다는 점이다. 특히 60대 23.3%, 80대 24.5%로 ‘중장년 여성 집주인’이 늘었다.
이는 우리나라 현실을 고려할 때 여성의 수익이 늘었다기보다는 남편이 생전에 집을 팔아 현금화하거나 아내에게 넘긴다는 의미로 해석할 수 있다. 전문가들은 ‘아버지 → 자식’의 증여·상속 수순이 ‘아버지 → 어머니’로 바뀌는 것으로 해석하고 있다. 그렇다면 부부 간 증여와 상속 시 꼭 알아두어야 할 것은 무엇일까?
첫 번째. 증여의 조건 등을 문서화할 것
자식에게 전 재산을 증여한 부모가 자신을 부양하지 않는다는 이유로 자식을 상대로 소송을 제기해 재산을 반환받으려는 경우가 더러 있는데, 일단 증여를 이행한 후에는 이를 돌려받기가 쉽지 않다. 물론 증여를 할 때에는 다른 사람은 몰라도 내 배우자나 자식만큼은 그럴 리가 없다는 믿음이 있겠지만, 나중에 어찌 될지 모르니 증여 계약서에 증여의 조건 등을 명시해놓는 것이 바람직하다.
이 경우 생각할 수 있는 것이 ‘부담부증여’다. 부담부증여란 수증자가 증여를 받는 동시에 일정한 의무를 부담하는 증여를 말한다. 수증자가 이행해야 할 부담의 내용(예를 들면, 증여자를 부양할 것, 수증자가 증여자에게 매월 일정 금액의 생활비를 지급할 것 등)을 문서화하면 수증자가 그 의무를 이행하지 않을 경우 증여자는 증여 재산을 반환받기가 수월하다. 부부 사이에 증여가 이루어질 때에도 생각해볼 문제다.
두 번째. 10년 주기로 나눠서 증여해라
증여가 이루어질 경우 높은 세율의 증여세가 부과된다는 사실은 누구나 알고 있을 것이다. 증여세율은 그 과세표준액에 비례해 최저 10%부터 최고 50%까지 5단계 누진세율 구조로 되어 있다.
하지만 배우자 증여의 경우에는 10년간 6억원까지 공제받을 수 있다. 매번 증여를 할 때마다 6억원까지 공제되는 것이 아니라, 10년간 이루어진 증여를 합해 6억원까지 공제된다. 즉 5년 전에 3억원을 증여한 적이 있다면, 올해에 5억원을 증여하는 경우 3억원까지만 공제되고, 이를 초과하는 2억원에 대해서는 증여세가 부과된다. 따라서 10년 주기로 6억원씩 나눠서 증여하면 증여세를 줄일 수 있다.
세 번째. 증여세는 3개월 이내에 신고해라
증여세는 재산을 증여받은 후 3개월 이내에 신고해야 한다. 신고 기한까지 증여세를 자진해서 신고하면, 납부해야 할 증여세액의 3%를 공제받을 수 있기 때문이다(2017년까지는 7%였으나, 2018년부터 5%로 낮아졌다. 2019년부터는 3%로 더 낮아졌다).
한편 부부 사이의 증여에서 공제를 받는 것은 증여세뿐이고, 다른 세금에 대해서는 공제가 되지 않는다. 예를 들어 부동산, 자동차, 회원권 등 자산을 취득하면 취득세가 부과되는데, 배우자로부터 증여를 받아 부동산을 취득하는 경우 배우자 공제 제도로 인해 증여세를 납부하지 않아도 취득세는 납부해야 한다.
네 번째. 부동산은 공동명의로 해둘 것
물건을 기준으로 부과되는 취득세, 재산세 등과 달리, 사람을 기준으로 부과되는 종합부동산세, 종합소득세, 양도소득세는 대부분 공동명의가 유리하다. 예를 들어, 부동산 양도 시 부부 개인별로 양도소득세를 신고·납부하므로 양도소득 기본 공제(연 250만원)도 각각 받을 수 있고, 양도 차익도 분산되어 낮은 세율을 적용받을 수 있다. 하지만 부동산이 양도소득세나 종합부동산세 부과 대상이 아니라면, 절세 효과 없이 취득세 등의 비용만 부담하게 되어 공동명의가 오히려 불리할 수도 있다.
다섯 번째. 증여로 양도소득세 절감
부동산의 경우, 증여세의 배우자 공제 제도를 활용하면 향후 그 부동산을 처분해 발생하는 양도소득세를 줄이는 효과가 있다. 예를 들어 1억원에 취득한 부동산을 5년 후에 6억원에 매각하는 경우 5억원의 양도 차익에 대한 양도세를 납부해야 하지만, 현재 4억원인 부동산을 배우자에게 증여하고 그로부터 5년 뒤 6억원에 매각한다면 양도 차익이 2억원으로 그에 대한 양도세만 내면 된다. 단, 증여받은 부동산은 5년이 지나서 팔아야 한다. 증여받은 때로부터 5년 이내에 판다면 증여자의 취득 가액을 기준으로 양도 차익을 계산하기 때문이다.
여섯 번째. 미리 재산을 분할해둘 것
부부 중 한 사람이 모든 재산을 소유한 채로 사망하는 경우보다 부부간에 미리 재산을 분산해놓으면 낮은 세율이 적용돼 상속자가 부담할 상속세가 줄어들 수 있다. 다만 최근 부동산 시장이 혼란스러워 증여 후 부동산 가치가 하락한다면 증여할 때의 과세표준액이 향후 상속이 이루어질 때의 과세표준액보다 커서 당초 기대했던 효과가 발생하지 않을 수도 있다. 사전에 증여를 하는 경우 본인이 원하는 사람에게만 미리 분배하거나 좀 더 많이 분배하는 효과를 가져올 수 있다.
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