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먼저 상가주택의 취득세는 상가부분과 주택부분을 구분하여 각각 요율을 정합니다. 상가는 4.6%의 단일 세율이 적용됩니다. 주택같은 경우는 주택부분에 대한 전용면적이 각 세대별로 85㎡가 초과되면 농어촌특별세가 발생하게 됩니다.
상가 주택 취득세
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상가건물, 상가주택, 주상복합의 취득세 계산법
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순수 상가건물의 취득세
상가주택의 취득세
상가주택 취득세 계산을 위한 안분 방법
취득세 계산 사례
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상가주택 취득세 산정 방법
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상가주택 투자시 주의사항(취득세,양도세,중개수수료) – 바로보는 부동산
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상가주택의 취득세
상가주택의 양도세(2019개정)
상가주택의 부동산 중개수수료
상가 매매 세금 2022(취득세, 양도세, 부가가치세, 상가주택) – 우리집 변호사
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- Most searched keywords: Whether you are looking for 상가 매매 세금 2022(취득세, 양도세, 부가가치세, 상가주택) – 우리집 변호사 상가 취득세 취득세율 … 주택은 매수한 경우 주택 취득가액에 따라 1~3%로 취득세율이 달라지고, 다주택자 여부, 조정대상지역 여부에 따라 취득세율이 8% … 상가 매매 세금 문제에는 상가 취득세, 상가 양도세, 상가 부가가치세 등이 있는데, 이러한 세금을 상가 매도인 입장에서 부담할 세금과 상가 매수인 입장에서 부담할 세금으로 구분하여 알아보고, 상가주택 양도세도 확인해보겠습니다.
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상가 매매 세금
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상가 매매 부가가치세
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상가주택 양도세
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상가주택 취득세 계산법
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상가주택 취득세 등록세 계산법
상가주택 관련 세금 뽀개기 1탄.상가주택 취득세 계산방법
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상가건물, 상가주택, 주상복합의 취득세 계산법
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상가건물, 상가주택, 주상복합 건물의 취득세 계산법
상가가 포함된 부동산의 취득세를 계산하는 것은 일반 주택에 비해 조금 복잡할 수 있습니다. 그러나 현재 주택에 대한 취득세는 주택 소유 갯수에 따라 4%(1주택), 8%(2주택), 12%(3주택 이상)인 반면 상가에 대한 세율은 인상되지 않아 주택에 비하여 투자의 메리트가 있다고 볼 수 있습니다.
순수 상가건물의 취득세
취득세의 근거는 지방세법입니다. 지방세법 제7조에 따르면 부동산, 차량, 선박, 콘도 회원권 등의 자산을 취득하였을 때 취득세를 부담하게 됩니다. 다만 세율은 취득하는 자산의 종류에 따라 달라집니다.
지방세법 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
부동산에 대해서는 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)로 그 세율을 규정하고 있는데, 주택법 상의 주택의 경우 취득당시 가액을 기준으로 6억원 이하, 6억 ~ 9억원, 9억원 이상 등으로 구간을 달리하여 세금을 부과합니다. 그러나 주택이 아닌 경우의 세율은 1천분의 40, 즉 4%입니다. (농지는 3%)
지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
(이하 생략)
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
가. 농지: 1천분의 30
나. 농지 외의 것: 1천분의 40
즉 상가는 주택외 부동산으로, 4%의 취득세가 부과됩니다. 이에 가산하여 농어촌특별세는 0.2%, 지방교육세는 0.4%가 가산되어 취득과 관련하여 총 4.6%의 세금을 부과합니다.
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상가주택의 취득세
건물 내 상가부분과 주택부분이 각각 있어 결합된 것을 상가주택이라고 합니다. 상가주택인지 여부는 해당 건물의 건축물대장 또는 등기를 통해 파악이 가능합니다. 대부분 주택이었던 건물의 일부를 주거 외 용도로 용도변경하여, 상가주택의 특성을 보유하게 됩니다.
상가주택의 취득세를 계산할 때에는 주택 부분과 주택 외 부분을 각각 계산하는 것입니다. 주택에 대한 취득세는 앞서 보았던 지방세법 제11조에 따라 1%에서 12%까지의 세율이 적용되며, 상가는 4%의 단일 세율이 적용됩니다.
주택 수 조정대상지역 비조정대상지역 1주택 6억원 이하 1% 6억원 초과 ~ 9억원 이하 1.01 ~ 2.99% 9억원 초과 3% 2주택 8% 1~3% (1주택과 동일) 3주택 12% 8% 4주택 이상 12% 12%
상가주택 취득세 계산을 위한 안분 방법
위에서 보았듯이 상가주택의 주택 부분, 주택외 부분별로 세율이 달라집니다. 취득할 사람이 이미 1주택자라면 상가주택의 주택 부분의 가액을 최대한 줄이는 것이 유리할 것입니다. 상가주택 취득세 계산을 위한 안분(%) 방법은 다음과 같습니다.
1단계 : 파악할 정보
주택분의 대지면적 산출 : 부동산 공시가격 알리미 (https://www.realtyprice.kr) 상가분의 대지면적 산출 : 건축물대장을 통해 구한 해당 지번의 총 연면적 – (1)에서 구한 주택분의 연면적 토지의 개별공시지가 : https://seereal.lh.or.kr/main.do 개별주택의 시가표준액 (담당 지자체 공무원 문의) : 개별주택 공시가격과 유사 상가건물의 시가표준액 : 서울시 이택스 홈페이지를 통하여 지번과 주소를 입력하면 <주택외 건물 시가표준액>을 확인할 수 있습니다. 이 금액이 상가분 건물의 기준시가입니다.
공시가격 알리미 페이지
2단계 : 각 부분 가액 산출
상가분(A) = 상가건물의 시가표준액(5) + {토지개별공시지가(3)*상가분의 대지면적(2)}
주택분(B) = 공무원에게 안내받은 (4) 금액
3단계 : 안분
거래금액 대비 A/(A+B) 는 상가분의 과세표준, B/(A+B) 는 주택분의 취득세 과세표준입니다.
취득세 계산 사례
위와 같이 주택분과 상가분의 안분비율이 각각 나왔다면, 총 매수금액에서 (%)를 곱하여 각 부분의 금액을 최종적으로 산정합니다.
예컨대 10억의 상가주택을 취득한 경우 아래와 같이 산정할 수 있습니다.
구분 상가분 주택분 합계 건물 1.1억원 2억원 3억1천만원 토지 6억원 3억원 9억원 합계 7.1억원(58.7%) 5억원(41.3%) 12억1천만원(100%)
상가분 취득세 : 5.87억 X 4% = 2,438만원
주택분 취득세 : 4.13억 X 8%(조정대상지역, 2주택자 가정) = 3,312만원
주택분이 상가분보다 비율이 낮지만, 취득세는 중과로 인해 훨씬 비싼 것을 알 수 있습니다.
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지금까지 상가주택의 취득세 계산 방식을 도식화 해보았습니다. 계산 방식은 위와 같이 매우 복잡합니다. 취득세 고지서를 발급하는 것은 각 지자체 취득세과 공무원이니, 취득하기 전 먼저 지자체를 방문하여 정확한 취득세 계산을 미리 의뢰해 보는 것을 추천합니다.
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상가주택 취득세 산정 방법
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상가 주택의 경우 취득세 산정시 어떻게 계산할까? 주택분의 경우 다주택자 취득세 중과분이 있어서 궁금했는데, 미네르바올빼미님 포스팅을 통해 대부분 단순 안분한다는걸 확인했다.
blog.naver.com/khr1265/222308215381
주택의 취득가액 = 전체 취득가액 * 주택과 부수토지의 시가표준액 / 건물과 부수토지의 시가표준액 합계
– 주택과 주택분 부수토지의 시가표준액 합 = 개별주택공시가격 –> 부동산공시가격알리미(주택) 로 확인
– 상가분 시가표준액 = 건축물 시가표준액 –> 위택스로 확인 (서울은 이택스에서 확인)
– 상가분 토지의 시가표준액 = 개별공시지가 * 상가 면적 –> 부동산공시가격알리미(토지)로 확인
상기를 적용하면,
주택의 취득가액 = 전체 취득가액 * 개별주택공시가격 / (개별주택공시가격 + 건축물 시가표준액 + (개별공시지가 * 상가분 대지면적))
디스코를 통해 최근 거래가 있었던 물건 하나를 찍어서 대략 계산해보았다. 디스코에서 제공되는 정보로 보다 손쉽게 계산 가능할까 싶어서 보았는데, 아쉽게도 몇 개 정보 외에는 직접 찾아보아야했다.
* 건축물 시가표준액은 위택스에서 찾아야한다.
* 개별주택공시가격은 제공되지만, ‘상가분 대지 면적 계산’을 위해 부동산공시가격 알리미로 검색해보아야한다. (디스코에서 제공되는 건축물 대장으로 대략적인 계산은 가능하다.)
디스코에서 제공되는 정보 부동산공시가격알리미에서 주택분의 대지와 연면적이 제공된다.
상기 정보로 토지분에 대해서는 아래와 같이 안분할 수 있다.
– 주택분 : 대지 270.57, 연면적 710.35
– 상가분 : 대지 65.83 (=336.40-270.57)
디스코
* 종합 계산 해보면
주택분 시가표준액 = 1,055,000,000원 (개별주택공시가격)
건축물 시가표준액 = 84,723,702원
상가분 토지 시가표준액 = 142,192,800 = 상가분 대지면적 (65.83) * 개별공시지가 (2,160,000원)
상가분 시가표준액 = 226,916,502원 = 건축물 시가표준액(84,723,702원) + 상가분 토지 시가표준액(142,192,800원)
주택/상가 합계 = 128,1916,502원 (1,055,000,000원 + 226,916,502원)으로 대략 주택:상가 = 82:18로 안분된다.
즉, 취득가액의 82%에 대해서는 다주택자의 경우 해당하는 중과세를 적용하고, 나머지 18%에 대해서는 상가의 일반 취득세율을 적용하면 되겠다.
상가분 대지면적을 구할 때 디스코에서 제공되는 건축물대장 정보로 구할 수 있지만, 약간 오차가 있었다. 그래도 대략적으로 보는데는 문제가 없을 것 같다. 아래 예로 보면 336.4 * (120.5+9.99) / 643.38 = 68.2로 위의 결과와 약간 차이가 있다.
디스코에서 제공되는 건축물 대장정보
* 참고만 하시고, 실제 투자시에는 꼭 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.^^
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상가주택 투자시 주의사항(취득세,양도세,중개수수료)
상가주택은 점포 겸용 주택으로 주택지안에 소규모 점포가 함께 있는 주택을 말합니다. 오롯이 상가, 사무실로 이루어진 건물과 달리 상가주택은 주택으로 보게 되는데요.
주택이더라도 상가와 겸용이 되다보니 매수, 매도시 세금관계가 다소 복잡합니다. 오늘은 상가주택 구입하시는 분을 위해 상가주택에 대 주의사항에 대해서 포스팅하도록 할게요.
상가주택의 취득세
상가주택의 경우 상가에 대한 취득세는 취득가액의 4.6%, 주택의 경우 취득가액에 따라 1.1% ∼3.5%의 세율이 적용 됩니다.
취득세율은 부동산 취득세율 포스팅을 참조하시면 됩니다.
상가주택의 취득세 계산시 전체 매수금액을 상가와 주택 면적비율로 안분하여 계산하는것이 아니라, 상가와 주택의 공시가격 비율로 안분하여 계산되게 됩니다.
취득세가 궁금하시면 해당구청의 세무과에 전화해서 과표기준으로 안분해 달라고 하시고, 각각의 취득세율을 곱하여서 납부하시면 됩니다.
(직접 계산할려면 계산이 복잡해요. 확실한곳 물어보는 것을 추천합니다)
상가주택의 양도세(2019개정)
부동산 양도세쪽은 정말 말도 못하게 복잡해졌는데요. 부동산 매도하시기 전에 인터넷으로 보시고 판단하시면 안되구요, 꼭 해당구청 세무과에 전화하셔서 상담받으시고 진행하세요. 국세청 콜센터 126번을 무료상담도 가능합니다.
상가주택의 양도세는 상가면적과 주택면적을 비교하여 부과됩니다.
주택부분이 상가부분보다 넓으면 상가주택 전체를 주택으로 간주, 주택부분이 상가부분보다 같거나 작은 경우 주택부분만 주택으로 보아 양도세를 부과하게 됩니다.
이에 따라 1가구1주택을 상가주택으로 보유하는 경우 주택부분이 넓은 상가주택 전체에 대해서 비과세로 혜택을 받다보니 틈새전략으로 많이들 투자했었는데요.
2022년 1월1일 부터는 9억이 넘는 상가주택의 경우는 무조건 주택과 상가를 분리하여 양도세를 과세할 예정입니다. 9억 이하는 기존과 동일하구요.
상가부분의 경우 장기보유특별공제율도 주택에 비해서 많이 낮다보니 9억이상의 고가주택의 경우 양도세 인상분이 엄청날 것으로 예상되어지는 바, 상가주택 투자에 꼭 유념하셔야 겠습니다.
상가주택의 부동산 중개수수료
상가주택의 부동산 중개수수료는 누가 넓은가에 따라 확 달라집니다.
상가주택 전체면적 중 주택부분이 크거나 같다면 주택에 대한 중개수수료 요율로, 상가부분이 더 크다면 전부를 상가로 보아 상가 중개수수료 로 계산되어 집니다.
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