Top 44 상가 양도 소득세 12563 Votes This Answer

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상가 양도차익 1억 5400만원에서 장기보유특별공제 3천 80만원을 공제하면 양도소득금액이 나옵니다. 양도소득금액 1억 2320만원에서 양도소득기본공제 금액인 250만원까지 공제하면 상가주택 양도세 과세표준이 1억 2070만원으로 계산됩니다.

상가 취득세 및 양도소득세

상가 매매 세금 2022(취득세, 양도세, 부가가치세, 상가주택) – 우리집 변호사

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상가 매매 세금

상가 취득세

상가 매매 부가가치세

상가 양도세 계산

상가주택 양도세

상가 양도세 계산기

상가 매매 세금 2022(취득세, 양도세, 부가가치세, 상가주택) - 우리집 변호사 — 상가 매매 세금 2022(취득세, 양도세, 부가가치세, 상가주택) – 우리집 변호사

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상가건물 양도세 대상

상가건물 양도세 개념이해

상가건물 양도소득세 계산 예시

국세청홈텍스에서 상가건물 양도세 계산하기

10분이면 이해되는 상가건물 양도세 - 바로보는 부동산 — 10분이면 이해되는 상가건물 양도세 – 바로보는 부동산

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Summary of article content: Articles about 양도소득세 계산기 – 부동산계산기.com 양도소득세 계산. 주소 복사. 설명; 고급 계산; 개정법 적용. 주택·아파트, 분양권, 조합원 입주권, 토지 등 부동산 양도시 그 차익에 대해 부과되는 세금으로, … …
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양도소득세 계산기 - 부동산계산기.com — 양도소득세 계산기 – 부동산계산기.com

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Summary of article content: Articles about [더오래]‘차익 12억’상가주택 올해 안에 팔면 양도세 1억 절약 | 중앙일보 만일 건물의 주택 면적이 상가 면적보다 크다면 건물 전체를 주택으로 보아 양도세를 계산한다. 가령 주택 면적이 40평이고 상가 면적이 30평이라면 주택 … …
Most searched keywords: Whether you are looking for [더오래]‘차익 12억’상가주택 올해 안에 팔면 양도세 1억 절약 | 중앙일보 만일 건물의 주택 면적이 상가 면적보다 크다면 건물 전체를 주택으로 보아 양도세를 계산한다. 가령 주택 면적이 40평이고 상가 면적이 30평이라면 주택 … 주택 면적이 상가 면적과 같거나 오히려 주택 면적이 더 작으면 주택 면적만 주택으로 보고 나머지는 상가 면적으로 보아 양도세를 계산한다. 예를 들어 주택 면적이 30평이고 상가 면적이 40평이라면 주택 면적(30평)만 주택으로 보아 1가구 1주택자에 대한 양도세 면제받을 수 있고, 나머지 상가 면적 40평에 대해서는 양도세를 내야 한다. 주택 면적과 상가 면적 비율이 6 대 4일 경우 현행 세법에 의하면 주택 면적이 상가 면적보다 넓어 전체를 주택으로 보아 양도세가 비과세 된다. – 절세,1가구 1주택자,상가주택 양도세,9억 초과 상가주택,주택 용도 변경,더오래_재테크,더오래_재산짓기,재테크,재산 짓기
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중앙일보

1 민희진

2 김성원

3 총경인사

4 분수대

5 총경전보

6 대통령실

7 이준석

8 한강 사진

9 누워자는자세

10 바이든

나쁜X 우산으로 때린 시어머니…이은해는 3초간 쳐다봤다

사람 죽는데 철없다아직 중학생…논쟁 부른 정동원 사진

尹 마트까지 갔는데…김성원 망언에 대통령실 “미칠 지경”

고맙다 잘가라…침수된 BMW 차주 멘붕오게 만든 車상태

법 없이도 살 사람인데…맨홀속 사라진 남매 동생 주검으로

[더오래] 최용준의 절세의 기술(91)

‘주택 면적〉상가 면적’이면 모두 주택으로 간주

9억 초과 상가주택 내년부터 상가는 과세

상가 매매 세금 2022(취득세, 양도세, 부가가치세, 상가주택)

상가 매매 세금 문제에는 상가 취득세, 상가 양도세, 상가 부가가치세 등이 있는데, 이러한 세금을 상가 매도인 입장에서 부담할 세금과 상가 매수인 입장에서 부담할 세금으로 구분하여 알아보고, 상가주택 양도세도 확인해보겠습니다.

상가 매매 세금

상가매매시 세금

부동산에 대한 세금은 크게 3가지(토지, 주택, 기타)로 구분되는데, 상가는 일반 건물이므로 기타에 속합니다.

세금 이슈가 가장 많은 것은 주택인데, 상가는 주택과 달리 다주택자 규제, 조정대상지역 규제 등이 없기 때문에 세율이나 계산 방식이 주택과는 다릅니다.

고가 상가주택 양도세 계산 방법 개정

상가주택 세금

상가주택은 주택과 상가가 함께 있는 상가겸용주택을 말하는데, 상가주택은 상가와 주택이 공존하므로 취득세 계산시 각각 계산해야 합니다.

최근 고가 상가주택의 양도세에 대하여 개정이 있다고 하여 이슈가 되었는데, 아래에서 자세히 설명하겠습니다.

상가팔때 세금(매도인 부담)

상가 매도인은 상가를 양도하는 것이므로 양도세(양도소득세)를 납부해야 하고, 재화를 공급하는 것이므로 부가가치세도 납부해야 합니다.

상가 매도인 부담하는 세금 양도소득세 부가가치세

상가 구입 시 세금(매수인 부담)

상가 매수인은 상가를 취득하는 것이므로 취득세를 납부해야 하고, 상가를 보유하는 경우 재산세를 부담해야 합니다.

상가 매수인이 부담하는 세금 취득세 재산세

<함께 보면 좋은 글>

상가 취득세 계산기

상가 취득세

상가 취득세 계산

상가 취득세 계산 방법은 과세표준액에 취득세율을 곱한 값입니다.

취득세 = 과세표준액 X 취득세율

위택스 홈페이지에서 지방세 계산기(상가 취득세 계산기)를 통해 취득세를 미리 계산해볼 수 있는데, 아래와 같이 선택한 후에 [세액미리계산하기]를 클릭하면 됩니다.
[취등록원인]은 상가가 농지는 아니므로 [유상취득(농지외)]를 선택
[거래유형]은 상가이므로 [주택외]를 선택
[과세표준액]은 아래의 내용 참고

상가 취득세 과세표준

상가 취득세의 과세표준은 상가 취득 당시의 매매가액을 말하는데, 취득세 신고시 기준으로 취득금액과 시가표준액 중 많은 금액이 과세표준이 됩니다.

상가 취득세 취득세율

주택은 매수한 경우 주택 취득가액에 따라 1~3%로 취득세율이 달라지고, 다주택자 여부, 조정대상지역 여부에 따라 취득세율이 8%, 12%까지 되기도 합니다.

그러나 상가 취득세는 고정적으로 취득세율이 4%이고, 여기에 지방교육세 0.4%와 농어촌특별세 0.2%까지 더하면 총 4.6%입니다(지방세법 제11조 제7호, 제151조)

그러나 주택이나 상가를 매수하는 것이 아니라 신축하거나 상속, 증여를 받는 경우에는 취득세율이 달라집니다(지방세법 제11조).

주택 및 상가의 상속 취득세 – 2.8%

주택 및 상가의 증여 취득세 – 3.5%

주택 및 상가의 원시취득(신축 등) 취득세 – 2.8%

지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 1. 상속으로 인한 취득 가. 농지: 1천분의 23 나. 농지 외의 것: 1천분의 28 2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다. 3. 원시취득: 1천분의 28 7. 그 밖의 원인으로 인한 취득 가. 농지: 1천분의 30 나. 농지 외의 것: 1천분의 40

<참고할 관련 글>

상가 매매 부가가치세

==>> 상가매매시 포괄양수도로 부가가치세 비과세 되는 방법

상가 부가세 세율

우선 상가를 양도하는 경우 부가가치세 세율은 10%입니다(부가가치세법 제30조).

상가 부가세 납세의무자

그런데, 토지는 부가가치세가 면세되므로(부가가치세법 제26조) 상가 매매대금 중 토지를 제외한 건물 대금에 대하여만 부가가치세가 계산되어야 합니다.

부가가치세는 재화나 용역의 공급 과정에서 얻게 되는 부가가치에 대한 세금을 의미하므로 이미 물건 값에 포함되어 있다고 봅니다. 따라서 상가를 양도하는 경우 부가가치세 납세의무자는 매도인입니다(부가가치세법 제3조 및 제4조).

상가 매매시 비사업자인 경우

매도인이 사업자인 경우 상가 양도에 관한 부가가치세를 납부해야 하고, 매도인이 비사업자라면 부가가치세를 납부하지 않습니다.

그리고 매수인이 비사업자이거나 면세사업자라면 매수인은 매입세액 공제나 환급을 받을 수 없습니다.

부가가치세를 매수인에게 부담시킬 경우 특약이 필요할까?

다만, 매도인은 매수인으로부터 매매대금과 별도로 부가가치세를 지급 받을 수는 있지만(부가가치세법 제31조), 계약서에 매수인이 부가가치세를 별도로 지급해야 한다는 약정이 기재되어야 합니다.

처음에는 서로 부가가치세를 납부하지 않는 것으로 생각하고 계약을 체결했는데, 추후에 예상치 못하게 부가세가 부과되는 경우가 있는데, 이 경우 역시 향후 부가세가 부과될 경우 매수인이 부가가치세를 부담해야 한다는 특약을 기재해야 합니다.

상가매매 포괄양도양수 ?

상가를 매도하면서 영업권 등을 함께 양도하는 경우에는 포괄적 사업양수도로 볼 수 있는지 문제되는데, 상가매매가 포괄양도양수로 인정되면 부가가치세가 비과세 되기 때문입니다.

==>> 상가매매시 포괄양수도로 부가가치세 비과세 되는 방법

상가 양도세 계산

양도세 계산 방법

상가 양도세 계산 방법

상가 양도세를 계산하기 위해서는 먼저 양도차익을 계산해야 하는데, 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제해야 합니다.

양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비

양도세 필요경비 등

그리고 필요경비로 공제되는 것들에는 위 표와 같이 냉난방 설치 비용 등이 있습니다.

상가 양도소득세 장기보유특별공제

보유기간별 공제율(장기보유특별공제율)

양도소득액을 구하기 위해 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제해야 합니다.

양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비

여기서 장기보유특별공제액은 양도차익에 보유기간별 공제율(장기보유특별공제율)을 곱하여 구합니다.

양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제액 장기보유특별공제액 = 양도차익 X 보유기간별 공제율

상가 양도세 과세표준

그리고 양도소득세의 과세표준액은 양도소득에서 기본공제액을 공제해서 구합니다.

양도소득 과세표준액 = 양도소득 – 기본공제(250만원)

상가 양도세 세율

상가 양도세율

최종적으로 양도소득세는 과세표준액에 세율을 곱한 후 누진공제액을 공제해서 구합니다.

양도소득세 = 양도소득 과세표준 X 세율 – 누진공제

<참고하면 좋은 글>

상가주택 양도세

상가주택 양도세 개정

상가주택은 상가와 주택이 혼용되어 있기 때문에 양도소득세 계산시 상가와 주택으로 구분하여 각각 계산할 것인지 아니면 주택으로 취급할 것인지 등이 문제됩니다.

2022. 1. 1.부터 고가 겸용주택에 대한 규정이 개정되어 12억월 초과하는 고가 상가주택의 경우 주택 연면적이 주택외 연면적(상가 연면적) 보다 크든 작든 주택과 상가를 분리하여 각각 양도소득세를 계산해야 합니다.

그러나 12억원 이하의 일반 상가주택은 종전과 마찬가지로 주택 연면적이 상가 연면적 보다 크면 전체를 주택으로 간주하고, 주택 연면적이 같거나 더 적을 때는 주택과 상가를 분리하여 각각 양도세를 계산하면 됩니다.

상가주택 양도세 계산 사례

예를 들어 1층은 상가, 2층과 3층은 주택인 상가주택이 있는데, 10억원에 매입했다가 15억원에 양도하였고, 필요경비가 6천만원인 사례가 있습니다.

이 경우 상가주택 양도세를 계산하면 아래와 같습니다.

우선 양도가액이 12억원을 초과하게 되어 고가 상가주택에 해당합니다. 고가 상가주택의 경우 개정으로 인하여 주택 연면적이 상가 연면적 보다 크든 작든 주택과 상가 양도세를 각각 계산하는 것으로 개정되었습니다.

상가주택 양도세 계산 사례

상가주택 양도세 계산 방법

양도세 계산 방법

우선 양도가액 15억원을 양도 당시의 기준시가로 안분하면 상가의 양도 가액은 5억 2500만원이고, 주택의 양도가액은 9억 7500만원입니다.

마찬가지로 취득가액 10억원을 취득 당시의 기준시가로 안분하면 상가의 취득가액은 3억 5천만원, 주택은 6억 5천만원입니다.

총 필요경비는 6천만원이지만 이 역시 상가와 주택으로 나누면 상가 필요경비는 2100만원, 주택 필요경비는 3900만원입니다.

양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비

상가주택 중 주택에 대한 양도세

주택 양도차익 = 2억 8600만원 주택 양도차익 = 주택 양도가액 – 주택 취득가액 – 주택 필요경비 2억 8600만원 = 9억 7500만원 – 6억 5000만원 – 3900만원

그런데, 주택은 1주택으로서 비과세 되므로 주택 양도차익에 대하여는 더 이상 계산할 필요 없고, 상가 양도차익을 기준으로 계속 계산하면 됩니다.

상가주택 중 상가에 대한 양도세

상가 양도차익 = 1억 5400만원 상가 양도차익 = 상가 양도가액 – 상가 취득가액 – 상가 필요경비 1억 5400만원 = 5억 2500만원 – 3억 5000만원 – 2100만원

위 사례에서 10년 이상 보유했으니 보유기간에 따른 공제율은 20%이고, 장기보유특별공제액은 3천 80만원입니다.

장기보유특별공제액 = 상가 양도차익 X 장기보유특별공제율

30,800,000원 = 154,000,000원 X 0.2

상가 양도차익 1억 5400만원에서 장기보유특별공제 3천 80만원을 공제하면 양도소득금액이 나옵니다.

양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제액

123,200,000원 = 154,000,000원 – 30,800,000원

양도소득금액 1억 2320만원에서 양도소득기본공제 금액인 250만원까지 공제하면 상가주택 양도세 과세표준이 1억 2070만원으로 계산됩니다.

양도소득 과세표준액 = 양도소득 – 기본공제

120,700,000원 = 123,200,000원 – 2,500,000원

이렇게 나온 상가주택 양도세 과세표준액이 1억 2070만원이므로 세율은 35%에 해당하고, 이를 곱하면 42,245,000원이고, 여기서 누진공제액 14,900,000원을 공제하면 상가주택 양도세는 27,345,000원입니다.

양도소득세 = 양도소득 과세표준 X 세율 – 누진공제

27,345,000원 = 12,070,000원 X 0.35 – 14,9000,000원

상가 양도세 계산기

1. 국세청 홈택스의 세금모의계산 클릭

2. 모의계산 중 양도소득세 자동계산하기 클릭

3. 양도소득세 간편계산 클릭

4. 양도세 기본사항 입력하기
[취득일자]에는 잔금을 치른 날을 입력합니다.
[양도물건종류]에는 상가이므로 [기타]를 클릭합니다.

5. 상가 거래금액 입력하기
[양도가액]에는 상가 매도 금액을 입력합니다.
[취득가액]은 매입가액, 취득세, 등록세, 법무사비용, 중개수수료를 입력하면 합산됩니다.
[기타필요경비]에는 자본적지출액(난방시설 교체비용, 발코니 개조비용 등), 중개수수료 등을 입력합니다.
[양도소득기본공제]로 1인당 연간 250만원이 공제됩니다.

6. 기타사항

기타사항은 [아니오]가 기본값으로 이미 입력되어 있습니다.

상가 양도는 보통 미등기도 아닐 것이고, 매매이므로 상속도 아닙니다.

또한, 주택에 관한 비과세 사항, 보유기간, 조정대상지역 등은 입력할 필요 없습니다.

10분이면 이해되는 상가건물 양도세

최근에 중개를 하면서 막판에 깨지는 경우가 몇 건 있었는데요.

양도세를 생각하지 않고 매도결정하셨다가 막상 계약서 쓰시기 전에 양도소득세를 알아보시고서는 계약을 접은 케이스가 있었고,

같은 년도에 2개의 견물을 매도하면 양도세가 합산된다는 걸 모르셨다가 매매를 취소한 경우 였습니다.

하아…..

오늘은 주택이 아닌 상가건물에 대한 양도소득세에 대해서 알아볼게요.

많은 분들이 이글을 읽으셔서 매매여부를 신중하게 판단하시는데 도움이 되었으면 하는 마음입니다. ^^

주택의 양도세는 계산은 엄청 복잡한데요, 상가건물 양도세 계산은 주택보다는 간단합니다.

상가건물 양도세에 대해서 간단하게 개념이해를 해보고 양도소득세를 계산할 수 있는 사이트에서 계산할 수 있도록 방법을 소개해 보도록 해볼게요.

아래 순서로 포스팅됩니다.

상가건물 양도세 대상

상가건물 양도세 로 계산할 수 있는 것은 건물, 상가, 토지, 사무실, 업무용 오피스텔등인데요.

상가주택의 경우 2022년1월1일 부터 양도가액 9억 초과인 경우 주택, 상가부분 면적비교 없이 주택부분과 그 부수토지에만 주택으로 계산하고 나머지 부분은 상가건물로 계산하게 됩니다.

상가건물 양도세 개념이해

① 취득가액(매수금액) : 취득금액

② 양도가액(매도금액) : 매도금액

③ 필요경비

필요경비는 크게 세가지 항목으로 볼수 있는데요.

ㅇ 취득세, 중개수수료, 법무사비용 등 취득에 소요된 모든 부대비용과

※ 상가건물의 취득세는 매입가의 4.6% (취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%)

ㅇ 건물가치를 높이기 위해 지출한 자본적 지출액

보통 발코니 샷시 설치비용, 발코니 확장공사, 방확장공사, 용도변경을 위한 개조, 엘리베이터 설치, 냉난방장치 설치, 증축공사비 등은 필요경비료 인정받을 수 있으나,

전기공사, 도배나 마루장판 , 도장, 바닥공사, 타일공사, 보일러 바닥 이나 배관, 미장, 도색이나 싱크대, 붙박이장교체 창고문 교체 등 흔히 발생하는 수선의 경우는 제외됩니다.

※ 필요경비로 인정받기 위해서는 세금계산서, 영수증 등 필요서류와 돈이 지출된 사실을 확인할수 있는 송금영수증, 계좌이체 내역이 있어야 합니다.

ㅇ 기타 취득 후 쟁송비용, 도로시설비, 토지장애 철거비 등 기타비용이 있습니다.

④ 장기보유특별공제

장기보유특별공제는 오래 보유하면 세금을 깍아준다는 것인데, 양도차액에서 필요경비를 뺀 금액에 적용됩니다.

15년 보유시 최대 30%까지 공제를 받을 수 있습니다.

상거건물에 대한 장기보유특별공제 공제율 표는 아래와 같습니다.

⑤ 양도소득기본공제 250만원입니다.

⑥ 양도소득세율

가장 중요한 세율입니다. 최근에 가격이 많이 올라서 과세표준금액이 대부분 높을텐데요. 과세표준금액이 5억을 초과하면 42% , 10억 초과 45% 적용(최근 신설) 됩니다.

장기보유특별공제와 양도소득기본공제까지 된 금액에 양도소득세율을 곱하고 누진공제금액을 제하면 양도소득세가 결정됩니다.

참고로 양도소득세외에 지방세 10%가 별도로 있습니다. ㅋㅋ

상가건물 양도소득세 계산 예시

간단하게는 상가건물 양도소득세를 계산해보면 아래와 같아요. .

매수 10억, 매도 17억, 취득세 4,600만원, 중개수수료 500만원, 보유기간 10년 이라고 해볼게요.

양도차익 = 17억-10억-5,100만원 = 6.49억

장기보유특별공제금액 = 6.49억 × 20% (10년 보유에 따른 장기보유특별공제) = 1.298억

과세표준 = 6.49억-1.298억- 250만원 (양도소득 기본공제액) = 5.167억

양도소득세 = 5.167억 × 42% (양도소득세율) – 3,540만원(누진공제액) = 1.81614억

국세청홈텍스에서 상가건물 양도세 계산하기

국세청홈텍스에 가서 모의계산을 하실수 있습니다.

국세청홈텍스 가시면 아래와 같은 화면이 펼쳐지는데요, 우측 아래편 “세금모의계산” 항목 클릭하세요.

모의계산 클릭하셔서 들어가시면 위와 같은 창이 뜰텐데요, 양도가액, 취득가액, 필요경비 등 소요된 비용을 적어 줍니다.

상가건물의 경우 양도물건의 종류는 “기타” 로 선택해주세요.

기타사항은 주택이 아닌경우기 때문에 크게 건드릴 부분은 없습니다.

단, 미등기양도 이거나 상속받은 자산 등 해당되는 항목이 있을 경우는 표시해주시고, 아니면 그대로 두시면 됩니다.

이렇게 적으시고 클릭하시면 위와 같이 상가건물 양도세가 계산되어져 나옵니다.

양도소득세율만 기억해두셨다가 양도차익에 대해서 적용하셔서 대략적인 양도소득세 규모를 알고 매매에 대한 고민을 시작해보시는게 좋아요.

[더오래]‘차익 12억’상가주택 올해 안에 팔면 양도세 1억 절약

[더,오래] 최용준의 절세의 기술(91)

상가주택을 보유한 송 씨는 내년부터 양도세 부담 때문에 고민이 많다. 그대로 있자니 늘어나게 될 양도세 부담이 걱정이고, 지금이라도 팔아 다른 곳으로 옮기자니 집값이 너무 올라 엄두가 나지 않는다. 상가주택의 양도세와 관련해 개정된 또는 개정될 내용은 무엇이고, 송 씨는 어떻게 하는 것이 좋을까?

보통 1층은 상가, 위층은 주택으로 구성된 ‘상가주택’은 주택과 상가의 구성비율에 따라 양도세 부담이 크게 달라질 수 있다. 1가구 1주택에 해당한다면 전체가 비과세 될 수 있지만 경우에 따라 상가에 대해 양도세가 과세가 되는 등 결과가 달라진다. 특히 내년부터는 9억원을 초과하는 상가주택은 양도세 부담이 더 늘어나기 때문에 지금부터라도 매도를 서두르거나 미리 별도의 절세방안을 세워 둘 필요가 있다.

‘주택 면적〉상가 면적’이면 모두 주택으로 간주

일반적으로 상가주택을 양도하게 되면 양도세 계산 시 주택은 주택대로, 상가는 상가대로 각기 다른 규정을 적용한다. 주택 부분은 1가구 1주택일 경우 양도세가 비과세(양도가액 9억원 이하) 되고, 상가 부분은 본래 양도세 비과세가 적용되지 않지만 경우에 따라서는 비과세도 가능하다.

상가 부분에 대해 양도세가 비과세 되려면 일단 상가주택 1채만 보유한 경우로서 전체 면적 중 주택 면적이 상가 면적보다 넓어야 하고, 주택 층수가 3개 층 이하이어야 한다. 만일 건물의 주택 면적이 상가 면적보다 크다면 건물 전체를 주택으로 보아 양도세를 계산한다. 가령 주택 면적이 40평이고 상가 면적이 30평이라면 주택 면적이 더 넓으므로 총 건물 면적 70평 전체를 모두 주택으로 보아 1가구 1주택자라면 양도세가 비과세된다.

그러나 주택 면적이 상가 면적과 같거나 오히려 주택 면적이 더 작으면 주택 면적만 주택으로 보고 나머지는 상가 면적으로 보아 양도세를 계산한다. 예를 들어 주택 면적이 30평이고 상가 면적이 40평이라면 주택 면적(30평)만 주택으로 보아 1가구 1주택자에 대한 양도세 면제받을 수 있고, 나머지 상가 면적 40평에 대해서는 양도세를 내야 한다.

9억 초과 상가주택, 내년부터 상가는 과세

내년부터는 양도가액 9억원을 초과하는 상가주택은 주택 면적이 상가 면적보다 더 넓더라도 상가 면적에 대한 비과세 혜택을 주지 않는 것으로 개정되었다. 즉, 9억원 초과 상가주택은 주택 면적, 상가 면적을 따지지 않고 상가면적에 대해 비과세 혜택 없이 무조건 양도세를 매기겠다는 것이다.

송 씨의 경우 세 부담이 얼마나 늘어나는지 살펴보자. 송 씨가 3억원에 취득한 상가주택을 15억원에 양도한다면 그 양도차익은 12억원이다. 주택 면적과 상가 면적 비율이 6 대 4일 경우 현행 세법에 의하면 주택 면적이 상가 면적보다 넓어 전체를 주택으로 보아 양도세가 비과세 된다. 물론 양도차익 12억원 중 60%인 7억 2000만원은 비과세되고, 나머지 40%인 4억 8000만 원에 대해서만 양도세가 매겨진다. 송 씨는 10년 이상 보유 및 거주했으므로 장기보유 특별공제로 양도차익의 80%(3억 8400만원)까지 공제되므로 양도세로 약 2000만원(지방소득세 포함) 정도를 내면 된다. 주택 부분뿐 아니라 상가 부분까지 비과세되고, 장기보유 특별공제도 80%까지 적용된 결과 세 부담이 비교적 작은 편이다.

그러나 개정될 세법에 의하면 내년부터 송 씨는 양도세로 약 1억 6100만원(지방소득세 포함)을 내야 한다. 올해 송 씨가 팔았을 경우에 비해 약 1억 4100만원이나 세 부담이 늘어나는 셈이다. 왜 이렇게 양도세 부담이 커지는 것일까? 상가 부분에 대해 비과세 혜택이 사라지고, 상가에 대한 장기보유공제도 최대 30%까지로 줄어들기 때문이다. 송 씨는 11년간 보유해 22% 공제를 받는다. 세법의 개정 취지는 앞으로 고가의 상가주택 중 상가 부분에 대한 비과세 혜택을 전격 배제하겠다는 뜻이다.

주택으로 용도 변경하면 절세가 가능할까

송 씨는 향후 집값이 더 상승할 수도 있을 거라 생각해 양도 시기를 늦추는 방안도 검토하고 있다. 내년에 양도하더라도 상가 부분을 주택으로 용도 변경한 후 양도하면 건물 전체에 대해 양도세 비과세가 되지 않을까 궁금하다. 그러나 상가 부분을 주택으로 용도 변경하는 과정에서 주택 층수가 4개 층 이상이 될 경우 다주택자로 간주하여 오히려 양도세가 중과세될 수 있으니 주의가 필요하다. 또한 주택으로 용도를 변경하더라도 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추려면 용도 변경 후 최소 2년은 지나야 하므로 충분한 시간을 가지고 준비해야 한다.

세 부담을 최소화하기 위해 송 씨가 올해 상가주택을 양도한다고 가정해 보자. 만일 매수자가 상가주택을 개조하여 근린생활시설이나 사무실로 사용하기를 원해 잔금일 전까지 주택 부분을 상가로 용도 변경해 주는 것을 거래조건으로 한다면 어떻게 될까? 즉, 송 씨 입장에서는 잔금일 전에 건물 전체를 상가로 용도 변경한 후 양도하는 것인데 이 경우에도 1가구 1주택 비과세가 가능한 것일까? 국세청에 따르면 매매계약의 특약으로 매매대금을 청산하기 전 주택 외 용도로 전환할 것을 약정한 경우에는 양도일(잔금일)이 아닌 매매계약일 현재를 기준으로 1가구 1주택 여부를 판단하도록 하고 있으므로 용도 변경 조건을 거부할 필요는 없다.

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