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매도인이 사업자인 경우 상가 양도에 관한 부가가치세를 납부해야 하고, 매도인이 비사업자라면 부가가치세를 납부하지 않습니다. 그리고 매수인이 비사업자이거나 면세사업자라면 매수인은 매입세액 공제나 환급을 받을 수 없습니다.

내년부터 세금폭탄!…상가주택의 모든 것, 이 영상으로 끝내라

상가 매매 세금 2022(취득세, 양도세, 부가가치세, 상가주택) – 우리집 변호사

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상가 매매 세금

상가 취득세

상가 매매 부가가치세

상가 양도세 계산

상가주택 양도세

상가 양도세 계산기

상가 매매 세금 2022(취득세, 양도세, 부가가치세, 상가주택) - 우리집 변호사 — 상가 매매 세금 2022(취득세, 양도세, 부가가치세, 상가주택) – 우리집 변호사

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Summary of article content: Articles about 상가투자시 세금문제를 알아야 한다. : 네이버 블로그 상가 분양 받을 때 토지와 건물구입비 중 건물은 10%의 부가가치세를 납부해야 한다. 그러나 사업자등록을 하고 임대사업을 하는 경우에는 납부한 부가세 … …
Most searched keywords: Whether you are looking for 상가투자시 세금문제를 알아야 한다. : 네이버 블로그 상가 분양 받을 때 토지와 건물구입비 중 건물은 10%의 부가가치세를 납부해야 한다. 그러나 사업자등록을 하고 임대사업을 하는 경우에는 납부한 부가세 …
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Summary of article content: Articles about 상가 투자 세금 – 취득세, 양도소득세, 종합소득세 등 일반적인 상가는 취득세 4%에 농어촌특별세 0.2%와 지방교육세 0.4%가 추가로 부과되어 총 4.6%가 된다. 한편, 사치성 재산 및 고급오락장의 경우 … …
Most searched keywords: Whether you are looking for 상가 투자 세금 – 취득세, 양도소득세, 종합소득세 등 일반적인 상가는 취득세 4%에 농어촌특별세 0.2%와 지방교육세 0.4%가 추가로 부과되어 총 4.6%가 된다. 한편, 사치성 재산 및 고급오락장의 경우 … 상가를 매매할 때와 임대소득이 발생했을 때 내야 하는 세금들을 조사해 보았다. 1. 취득세 상가를 매수할 때 먼저 취득세를 내야 한다. 상가 취득세 총 4.6% = 취득세 4% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.4%..
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상가 투자 세금 - 취득세, 양도소득세, 종합소득세 등 — 상가 투자 세금 – 취득세, 양도소득세, 종합소득세 등

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Summary of article content: Articles about 상가 세금 총정리 – 에스비넷 상가의 취득세는 4.6%입니다. 주택의 경우 다주택자 유무에 다라 단계별 취득세율이 적용되지만 상가의 경우 몇개를 취득하든 4.6% 고정 취득세율입니다. …
Most searched keywords: Whether you are looking for 상가 세금 총정리 – 에스비넷 상가의 취득세는 4.6%입니다. 주택의 경우 다주택자 유무에 다라 단계별 취득세율이 적용되지만 상가의 경우 몇개를 취득하든 4.6% 고정 취득세율입니다. 상가 투자에 관한 관심이 높아짐에 따라 반드시 따르게 되는 세금과 관련된 내용을 분류하여 정리해드리고 있습니다. 오늘은 그 마무리 총정리 시간입니다.
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상가 취득시

상가 보유시

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Summary of article content: Articles about [부동산 세금] 2022년 상가의 취득세 / 보유세(종부세, 재산세) / 양도세 상가 수, 조정대상지역과 상관없이 상가의 취득세는 취득세율 4%에 농어촌특별세/지방교육세 등을 포함하여 총 4.6% 고정하여 부가됩니다. 2. 상가의 … …
Most searched keywords: Whether you are looking for [부동산 세금] 2022년 상가의 취득세 / 보유세(종부세, 재산세) / 양도세 상가 수, 조정대상지역과 상관없이 상가의 취득세는 취득세율 4%에 농어촌특별세/지방교육세 등을 포함하여 총 4.6% 고정하여 부가됩니다. 2. 상가의 … [부동산 세금] 2022년 상가의 취득세 / 보유세(종부세, 재산세) / 양도세 상가의 취득세 / 보유세 / 양도세는 주택의 경우보다 훨씬 간단합니다. 여기서 상가는 구분상가뿐만 아니라 근린생활시설인 상가건물, 사..하프문의 정리 공간
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[부동산 세금] 2022년 상가의 취득세 보유세(종부세 재산세) 양도세

1 상가의 취득세 46% 고정

2 상가의 보유세 (종부세 재산세)

3 상가의 양도세 양도차익에 따라 다름

[부동산 세금] 2022년 상가의 취득세 / 보유세(종부세, 재산세) / 양도세

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Summary of article content: Articles about 상가 세금 총정리 (취득세, 부가가치세, 보유세, 종합부동산세, 종합소득세, 양도소득세) 안녕하세요. 오늘은 상가의 세금을 정리하는 시간을 가지도록 하겠습니다. 요즘, 정부의 주택에 대한 부동산 규제로, 상업, 업무용 부동산 매매가 … …
Most searched keywords: Whether you are looking for 상가 세금 총정리 (취득세, 부가가치세, 보유세, 종합부동산세, 종합소득세, 양도소득세) 안녕하세요. 오늘은 상가의 세금을 정리하는 시간을 가지도록 하겠습니다. 요즘, 정부의 주택에 대한 부동산 규제로, 상업, 업무용 부동산 매매가 … 안녕하세요. 오늘은 상가의 세금을 정리하는 시간을 가지도록 하겠습니다. 요즘, 정부의 주택에 대한 부동산 규제로, 상업, 업무용 부동산 매매가 증가하고 있습니다. 여기서 말하는 상업, 업무용 부동산이란, 상..
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상가 매매 세금 2022(취득세, 양도세, 부가가치세, 상가주택)

상가 매매 세금 문제에는 상가 취득세, 상가 양도세, 상가 부가가치세 등이 있는데, 이러한 세금을 상가 매도인 입장에서 부담할 세금과 상가 매수인 입장에서 부담할 세금으로 구분하여 알아보고, 상가주택 양도세도 확인해보겠습니다.

상가 매매 세금

상가매매시 세금

부동산에 대한 세금은 크게 3가지(토지, 주택, 기타)로 구분되는데, 상가는 일반 건물이므로 기타에 속합니다.

세금 이슈가 가장 많은 것은 주택인데, 상가는 주택과 달리 다주택자 규제, 조정대상지역 규제 등이 없기 때문에 세율이나 계산 방식이 주택과는 다릅니다.

고가 상가주택 양도세 계산 방법 개정

상가주택 세금

상가주택은 주택과 상가가 함께 있는 상가겸용주택을 말하는데, 상가주택은 상가와 주택이 공존하므로 취득세 계산시 각각 계산해야 합니다.

최근 고가 상가주택의 양도세에 대하여 개정이 있다고 하여 이슈가 되었는데, 아래에서 자세히 설명하겠습니다.

상가팔때 세금(매도인 부담)

상가 매도인은 상가를 양도하는 것이므로 양도세(양도소득세)를 납부해야 하고, 재화를 공급하는 것이므로 부가가치세도 납부해야 합니다.

상가 매도인 부담하는 세금 양도소득세 부가가치세

상가 구입 시 세금(매수인 부담)

상가 매수인은 상가를 취득하는 것이므로 취득세를 납부해야 하고, 상가를 보유하는 경우 재산세를 부담해야 합니다.

상가 매수인이 부담하는 세금 취득세 재산세

<함께 보면 좋은 글>

상가 취득세 계산기

상가 취득세

상가 취득세 계산

상가 취득세 계산 방법은 과세표준액에 취득세율을 곱한 값입니다.

취득세 = 과세표준액 X 취득세율

위택스 홈페이지에서 지방세 계산기(상가 취득세 계산기)를 통해 취득세를 미리 계산해볼 수 있는데, 아래와 같이 선택한 후에 [세액미리계산하기]를 클릭하면 됩니다.
[취등록원인]은 상가가 농지는 아니므로 [유상취득(농지외)]를 선택
[거래유형]은 상가이므로 [주택외]를 선택
[과세표준액]은 아래의 내용 참고

상가 취득세 과세표준

상가 취득세의 과세표준은 상가 취득 당시의 매매가액을 말하는데, 취득세 신고시 기준으로 취득금액과 시가표준액 중 많은 금액이 과세표준이 됩니다.

상가 취득세 취득세율

주택은 매수한 경우 주택 취득가액에 따라 1~3%로 취득세율이 달라지고, 다주택자 여부, 조정대상지역 여부에 따라 취득세율이 8%, 12%까지 되기도 합니다.

그러나 상가 취득세는 고정적으로 취득세율이 4%이고, 여기에 지방교육세 0.4%와 농어촌특별세 0.2%까지 더하면 총 4.6%입니다(지방세법 제11조 제7호, 제151조)

그러나 주택이나 상가를 매수하는 것이 아니라 신축하거나 상속, 증여를 받는 경우에는 취득세율이 달라집니다(지방세법 제11조).

주택 및 상가의 상속 취득세 – 2.8%

주택 및 상가의 증여 취득세 – 3.5%

주택 및 상가의 원시취득(신축 등) 취득세 – 2.8%

지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 1. 상속으로 인한 취득 가. 농지: 1천분의 23 나. 농지 외의 것: 1천분의 28 2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다. 3. 원시취득: 1천분의 28 7. 그 밖의 원인으로 인한 취득 가. 농지: 1천분의 30 나. 농지 외의 것: 1천분의 40

<참고할 관련 글>

상가 매매 부가가치세

==>> 상가매매시 포괄양수도로 부가가치세 비과세 되는 방법

상가 부가세 세율

우선 상가를 양도하는 경우 부가가치세 세율은 10%입니다(부가가치세법 제30조).

상가 부가세 납세의무자

그런데, 토지는 부가가치세가 면세되므로(부가가치세법 제26조) 상가 매매대금 중 토지를 제외한 건물 대금에 대하여만 부가가치세가 계산되어야 합니다.

부가가치세는 재화나 용역의 공급 과정에서 얻게 되는 부가가치에 대한 세금을 의미하므로 이미 물건 값에 포함되어 있다고 봅니다. 따라서 상가를 양도하는 경우 부가가치세 납세의무자는 매도인입니다(부가가치세법 제3조 및 제4조).

상가 매매시 비사업자인 경우

매도인이 사업자인 경우 상가 양도에 관한 부가가치세를 납부해야 하고, 매도인이 비사업자라면 부가가치세를 납부하지 않습니다.

그리고 매수인이 비사업자이거나 면세사업자라면 매수인은 매입세액 공제나 환급을 받을 수 없습니다.

부가가치세를 매수인에게 부담시킬 경우 특약이 필요할까?

다만, 매도인은 매수인으로부터 매매대금과 별도로 부가가치세를 지급 받을 수는 있지만(부가가치세법 제31조), 계약서에 매수인이 부가가치세를 별도로 지급해야 한다는 약정이 기재되어야 합니다.

처음에는 서로 부가가치세를 납부하지 않는 것으로 생각하고 계약을 체결했는데, 추후에 예상치 못하게 부가세가 부과되는 경우가 있는데, 이 경우 역시 향후 부가세가 부과될 경우 매수인이 부가가치세를 부담해야 한다는 특약을 기재해야 합니다.

상가매매 포괄양도양수 ?

상가를 매도하면서 영업권 등을 함께 양도하는 경우에는 포괄적 사업양수도로 볼 수 있는지 문제되는데, 상가매매가 포괄양도양수로 인정되면 부가가치세가 비과세 되기 때문입니다.

==>> 상가매매시 포괄양수도로 부가가치세 비과세 되는 방법

상가 양도세 계산

양도세 계산 방법

상가 양도세 계산 방법

상가 양도세를 계산하기 위해서는 먼저 양도차익을 계산해야 하는데, 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제해야 합니다.

양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비

양도세 필요경비 등

그리고 필요경비로 공제되는 것들에는 위 표와 같이 냉난방 설치 비용 등이 있습니다.

상가 양도소득세 장기보유특별공제

보유기간별 공제율(장기보유특별공제율)

양도소득액을 구하기 위해 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제해야 합니다.

양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비

여기서 장기보유특별공제액은 양도차익에 보유기간별 공제율(장기보유특별공제율)을 곱하여 구합니다.

양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제액 장기보유특별공제액 = 양도차익 X 보유기간별 공제율

상가 양도세 과세표준

그리고 양도소득세의 과세표준액은 양도소득에서 기본공제액을 공제해서 구합니다.

양도소득 과세표준액 = 양도소득 – 기본공제(250만원)

상가 양도세 세율

상가 양도세율

최종적으로 양도소득세는 과세표준액에 세율을 곱한 후 누진공제액을 공제해서 구합니다.

양도소득세 = 양도소득 과세표준 X 세율 – 누진공제

<참고하면 좋은 글>

상가주택 양도세

상가주택 양도세 개정

상가주택은 상가와 주택이 혼용되어 있기 때문에 양도소득세 계산시 상가와 주택으로 구분하여 각각 계산할 것인지 아니면 주택으로 취급할 것인지 등이 문제됩니다.

2022. 1. 1.부터 고가 겸용주택에 대한 규정이 개정되어 12억월 초과하는 고가 상가주택의 경우 주택 연면적이 주택외 연면적(상가 연면적) 보다 크든 작든 주택과 상가를 분리하여 각각 양도소득세를 계산해야 합니다.

그러나 12억원 이하의 일반 상가주택은 종전과 마찬가지로 주택 연면적이 상가 연면적 보다 크면 전체를 주택으로 간주하고, 주택 연면적이 같거나 더 적을 때는 주택과 상가를 분리하여 각각 양도세를 계산하면 됩니다.

상가주택 양도세 계산 사례

예를 들어 1층은 상가, 2층과 3층은 주택인 상가주택이 있는데, 10억원에 매입했다가 15억원에 양도하였고, 필요경비가 6천만원인 사례가 있습니다.

이 경우 상가주택 양도세를 계산하면 아래와 같습니다.

우선 양도가액이 12억원을 초과하게 되어 고가 상가주택에 해당합니다. 고가 상가주택의 경우 개정으로 인하여 주택 연면적이 상가 연면적 보다 크든 작든 주택과 상가 양도세를 각각 계산하는 것으로 개정되었습니다.

상가주택 양도세 계산 사례

상가주택 양도세 계산 방법

양도세 계산 방법

우선 양도가액 15억원을 양도 당시의 기준시가로 안분하면 상가의 양도 가액은 5억 2500만원이고, 주택의 양도가액은 9억 7500만원입니다.

마찬가지로 취득가액 10억원을 취득 당시의 기준시가로 안분하면 상가의 취득가액은 3억 5천만원, 주택은 6억 5천만원입니다.

총 필요경비는 6천만원이지만 이 역시 상가와 주택으로 나누면 상가 필요경비는 2100만원, 주택 필요경비는 3900만원입니다.

양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비

상가주택 중 주택에 대한 양도세

주택 양도차익 = 2억 8600만원 주택 양도차익 = 주택 양도가액 – 주택 취득가액 – 주택 필요경비 2억 8600만원 = 9억 7500만원 – 6억 5000만원 – 3900만원

그런데, 주택은 1주택으로서 비과세 되므로 주택 양도차익에 대하여는 더 이상 계산할 필요 없고, 상가 양도차익을 기준으로 계속 계산하면 됩니다.

상가주택 중 상가에 대한 양도세

상가 양도차익 = 1억 5400만원 상가 양도차익 = 상가 양도가액 – 상가 취득가액 – 상가 필요경비 1억 5400만원 = 5억 2500만원 – 3억 5000만원 – 2100만원

위 사례에서 10년 이상 보유했으니 보유기간에 따른 공제율은 20%이고, 장기보유특별공제액은 3천 80만원입니다.

장기보유특별공제액 = 상가 양도차익 X 장기보유특별공제율

30,800,000원 = 154,000,000원 X 0.2

상가 양도차익 1억 5400만원에서 장기보유특별공제 3천 80만원을 공제하면 양도소득금액이 나옵니다.

양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제액

123,200,000원 = 154,000,000원 – 30,800,000원

양도소득금액 1억 2320만원에서 양도소득기본공제 금액인 250만원까지 공제하면 상가주택 양도세 과세표준이 1억 2070만원으로 계산됩니다.

양도소득 과세표준액 = 양도소득 – 기본공제

120,700,000원 = 123,200,000원 – 2,500,000원

이렇게 나온 상가주택 양도세 과세표준액이 1억 2070만원이므로 세율은 35%에 해당하고, 이를 곱하면 42,245,000원이고, 여기서 누진공제액 14,900,000원을 공제하면 상가주택 양도세는 27,345,000원입니다.

양도소득세 = 양도소득 과세표준 X 세율 – 누진공제

27,345,000원 = 12,070,000원 X 0.35 – 14,9000,000원

상가 양도세 계산기

1. 국세청 홈택스의 세금모의계산 클릭

2. 모의계산 중 양도소득세 자동계산하기 클릭

3. 양도소득세 간편계산 클릭

4. 양도세 기본사항 입력하기
[취득일자]에는 잔금을 치른 날을 입력합니다.
[양도물건종류]에는 상가이므로 [기타]를 클릭합니다.

5. 상가 거래금액 입력하기
[양도가액]에는 상가 매도 금액을 입력합니다.
[취득가액]은 매입가액, 취득세, 등록세, 법무사비용, 중개수수료를 입력하면 합산됩니다.
[기타필요경비]에는 자본적지출액(난방시설 교체비용, 발코니 개조비용 등), 중개수수료 등을 입력합니다.
[양도소득기본공제]로 1인당 연간 250만원이 공제됩니다.

6. 기타사항

기타사항은 [아니오]가 기본값으로 이미 입력되어 있습니다.

상가 양도는 보통 미등기도 아닐 것이고, 매매이므로 상속도 아닙니다.

또한, 주택에 관한 비과세 사항, 보유기간, 조정대상지역 등은 입력할 필요 없습니다.

상가투자시 세금문제를 알아야 한다.

1. 공동명의

우선 명의를 분산하는 투자방법이 있을 수 있다. 위의 김씨의 경우 혼자 단독으로 투자하는 것보다는 부부의 공동명의로 투자하는 방법을 택할 수도 있다. 만일 연간 6000만원의 월세수입을 기대하는 상가에 김씨가 단독으로 투자한다면 부담해야할 임대소득에 대한 소득세는 지방소득세를 포함하여 923만원이지만 상가 취득을 부부공동의 명의로 취득한다면 각각 344만원씩으로 총688만원을 부담하여 연간 235만원의 절세 효과가 있게 된다.

그리고 김씨가 상가를 10년간 보유하다가 매매차익을 3억원 남기고 팔게 된다고 가정하면, 단독명의로 양도소득세는 6540만원을 부담하게 되지만, 공동명의는 각각 2307만원씩 총4614만원을 부담하면 된다. 부부 공동명의가 1926만원의 절세효과 발생하는 것이다.

다만, 외벌이 경우에는 공동명의에 대한 절세 여부를 고려할 때 지역 건강보험료라는 복병이 있다. 전업주부인 경우 남편의 피부양자로 되어 있어 건강보험료 부담이 없다. 이때 공동명의로 상가건물을 구입하여 임대사업자로 사업자등록을 하면, 지역 가입자로 전환이 되어 건강보험료를 따로 내야 한다. 따라서 외벌이인 경우에는 종합소득세 및 양도세 절세액, 건강보험료 발생액을 비교해 실익이 있는지 점검한 후에 결정하는 것이 좋겠다.

2. 증여

투자후 지속적인 가치상승이 기대되는 수익형 부동산은 증여하는 것이 절세하는 방안이 되기도 한다. 수익형 부동산의 증여가 현금이나 아파트를 증여하는 것보다 절세효과가 크기 때문이다. 세법에서는 증여세를 계산할 때 원칙적으로 해당 부동산의 시가를 기준으로 한다. 시가는 아파트, 빌라 등 주거용 부동산의 기준가격이기도 하지만 거래 실적이 많지 않은 수익형 부동산은 감정평가 또는 임대료 환산가액을 적용하고 이 가액은 통상 실제 시세의 50~70%에 그치기 때문에 증여세가 적게 부담되는 효과가 있는 것이다.

3. 가족법인

가족법인은 주주 구성이 가족으로만 이루어진 법인을 말한다. 상가를 구입할 경우 가족법인명의로 할 수 있고 개인공동사업자명의로 할 수도 있다. 가족법인명의로 하면 아래의 장점이 있다.

첫째로 자금출처 측면에서 유리하다. 상가를 개인 공동으로 구입할 경우 각자 지분에 해당하는 만큼의 자금이 필요하다. 법인으로 하는 경우 자본금에 대한 자금출처만 있으면 된다. 법인 입장에서는 특정주주로부터 차입을 하는 것이다. 일정 요건을 충족하는 경우 세무상 문제가 발생하지 않는다.

둘째로 종합소득세와 건강보험료를 절세할 수 있다. 김하나씨와 그 처가 고소득 전문직일 경우 상가 임대 소득을 각각 본인의 다른 소득과 합산하므로 세 부담이 증가한다. 최고세율 구간에 해당한다면 임대료 이익의 46.2%를 세금으로 지출된다. 그러나 법인명의로 구입하는 경우 법인의 소득이므로 법인으로부터 급여나 배당을 받지 않는 이상 개인의 소득은 발생하지 않고 종합소득세와 건강보험료 납부 금액에도 영향을 미치지 않는다.

셋째로 자금 관리 측면에서 유리하다. 개인공동사업자로 구입하는 경우 매년 이익금을 자녀 명의의 계좌로 분배해야 한다. 그러나 법인 사업자로 하면 법인 명의의 통장으로 이익금을 관리할 수 있다.

넷째로 개인의 소득 시기를 조절할 수 있다. 개인 공동 사업자 명의로 하는 경우 매년 임대소득에 대한 세금이 발생한다. 법인의 경우에 배당은 주주가 원하는 시기에 하면 된다. 김하나씨와 그 처가 현재 고소득 전문직이라면 배당은 은퇴하고 받으면 된다. 은퇴 후에는 개인의 소득이 높지 않으므로 그때 배당을 하면 종합소득세를 줄일 수 있다.

그러나 법인으로 하는 경우 장점만 있는 것은 아니다. 법인의 자금을 마음대로 사용할 수 없다. 급여나 배당 등 합법적인 방법으로만 법인에서 자금을 인출할 수 있다. 또한 서울의 경우 취득세가 중과세율(9.4%, 개인으로 하는 경우 4.6%)이 적용된다.

상가를 법인명의로 구입하는 것이 좋은지 개인공동사업자명의로 구입하는 것이 좋은지 정답은 없다. 각각의 가족 상황에 적합한 방식을 채택하면 된다.

취득세, 양도소득세, 종합소득세 등

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상가를 매매할 때와 임대소득이 발생했을 때 내야 하는 세금들을 조사해 보았다.

1. 취득세

상가를 매수할 때 먼저 취득세를 내야 한다.

상가 취득세 총 4.6% = 취득세 4% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.4%

일반적인 상가는 취득세 4%에 농어촌특별세 0.2%와 지방교육세 0.4%가 추가로 부과되어 총 4.6%가 된다.

한편, 사치성 재산 및 고급오락장의 경우 취득세는 12%로 중과된다.

사치성 재산 : 별장, 골프장, 고급 주택, 고급선박, 고급오락장

고급오락장 : 카지노장, 자동도박기장, 특수목욕탕(터키탕 등), 카바레(전체면적 100㎡ 이상), 나이트클럽, 디스코클럽, 룸살롱(전체면적 100㎡ 이상, 객실 5개 이상 등)

참고로, 상가는 취득에 따른 부가가치세 납부 대상이지만, 최초 분양의 경우에는 임대사업자(일반과세자) 등록 시 환급받을 수 있고, 매매의 경우에는 포괄양수도로 매매가에 포함되어 거래되므로 크게 고려하지 않아도 된다.

2. 재산세

상가의 재산세는 주택 외 건물에 해당하여 건물분과 토지분이 각각 부과된다.

건물분은 7월 16일부터 7월 31일까지, 토지분은 9월 16일부터 9월 30일까지가 납부기간이다.

상가의 재산세 과세표준은 시가표준액의 70%이다.

이 과세표준액에 재산세율을 곱하여 재산세가 결정된다.

재산세율은 일반 상가의 경우 ‘기타 건축물’에 해당하여 0.25%이다.

고급오락장, 골프장 등 : 4%

주거지역 및 지정내역 내 공장용 건물 : 0.5%

기타 건축물 : 0.25%

재산세 = 시가표준액 x (재산세율 0.25% + 도시계획세 0.14%) x (1+교육세 20%)

재산세에는 도시계획세(과세표준액의 0.14%)와 교육세(재산세의 20%)가 포함되어 부과된다.

3. 종합부동산세

다음으로 상가의 종부세는 별도합산토지로 80억 이상일 때만 부과되어 고액의 상가/건물이 아닐 경우 신경쓰지 않아도 된다.

4. 부가가치세

주택임대사업자의 경우, 사업자등록이 선택이지만 상가 임대사업자는 임대사업자 등록이 의무이다.

임대사업자 등록을 하고 임대수익이 발생하면, 해당 수익에 대해 부가가치세를 내야 한다.

이때 부가세는 월세에 대해서 뿐만 아니라, 보증금에 대해서도 은행 이자율에 따라 간주임대료로 계산하여 부과된다.

(매년 변경되는 은행이자율에 따라 자동으로 계산되기 때문에, 신고할 때 보증금액만 입력하면 된다.)

부가가치세 신고는 연간 상반기분/하반기분으로 나누어서 2차례 한다.

1기(상반기분) : 7월 1일 ~ 7월 25일

2기(하반기분) : 1월 1일 ~ 1월 25일

부가세 신고는 세무사를 통해서 진행할 수도 있지만, 국세청 홈텍스에서 직접 해도 된다.

처음 하면 조금 복잡하게 느껴지겠지만, 요즘에는 블로그나 유튜브 등에서 방법을 자세히 알려주므로 셀프로도 충분히 가능하다.

한편, 연간 임대수익이 4,800만 원 이하이고, 면적 기준(서울 18,75평 이내) 등을 만족하는 경우 간이과세자로 등록하여 부가가치세를 절감할 수 있다. 단, 간이과세자는 상가건물 매매 시 부가세 환급이 불가하므로 유의해야 한다. < 자세한 내용 : https://blog.naver.com/sctax53/222204689904 >

5. 종합소득세

다음으로 상가 임대를 통한 임대수익은 종합소득세 대상에 해당하여 1년에 한 번씩 소득세 신고를 하여야 한다.

신고는 5월 1일부터 5월 31일까지 홈텍스에서 할 수 있고, 납부는 8월 31일까지이다.

종합소득세 계산은 다른 소득과 종합하여 위 세율표에 따라 계산된다.

6. 양도소득세

마지막으로 상가를 매도할 때, 매매차익에 따른 양도소득세는 양도소득세 기본세율에 따라 아래의 세율로 계산된다.

단, 상가를 매입하고 단기에 되파는 경우, 중과세가 적용된다.

1년 미만 : 50%

1년 이상 2년 미만 : 40%

추가로, 9억 원 미만의 상가를 3년 이상으로 보유한 경우, 양도소득세 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

상가 양도세 장기보유특별공제

참고로, 정부는 2021년 3월 29일 부동산 대책으로 토지의 단기 양도소득 중과세를 1년 미만 50%→70%, 2년 미만 40%→60%로 2022년 1월부터 변경 적용한다고 발표하였다.

이에 따라 상가 단기 양도소득 중과세도 강화되는 것이 아닌가에 대한 혼란이 있었지만, 현재는 토지에만 적용하는 것으로 기재부에서 답변한 상태라고 한다.

7. 정리

일반적인 경우를 고려하여 상가와 관련된 세금을 정리하면 아래와 같다.

세금 종류 세율 시기 취득세 4.6% 취득 시 재산세 (0.25%+0.14%)x1.2배 (건물분) 7월, (토지분) 9월 부가가치세 10% (상반기분) 7월, (하반기분) 1월 종합소득세 6~42% (신고) 5월, (납부) 8월 양도세 6~45% 양도 시

<관련 글>

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