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1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔의 수를 말합니다. 여기서 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔은 2020.08.12. 이후 취득하는 분부터 적용합니다.
주택 취득세 계산시 주택 수 산정방법 – 스마트법률서비스
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주택수 산정 방법
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주택수 산정 방법
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주택 수 산정 – 분양권 및 수도권 외 소재 기준시가 3억원 미만 주택 – 양도소득세 – 부동산계산기
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[주택세금]주택수산정방법의 모든 것 : 네이버 블로그
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[節稅美男의 절세노트] 세대별 주택 수 산정 기준 ①…취득세 – 오피니언뉴스
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- Most searched keywords: Whether you are looking for [節稅美男의 절세노트] 세대별 주택 수 산정 기준 ①…취득세 – 오피니언뉴스 주택 관련 취득세에서 세대별 주택 수 개념이 처음 도입된 것은 2020년 1월, 1세대 4주택 이상일 경우 기존 1∼3%였던 취득세율을 4%로 중과하면서부터다. [이용준 한결 세무회계 대표세무사] 지난 칼럼에서는 세대의 개념과 독립세대의 구성요건 등에 대해 살펴보았다. 이는 주택과 관련된 각종 세법 규정을 적용할 때 세대별 주택 수가 중요한 변수로 작용하기 때문에 세대별 주택 수 판정에 앞서 세대에 대한 이해가 전제되어야 하기 때문이다. 그런데 세대별 주택 수 판정 기준은 하나로 통일되어 있지 않고 개별 세법별로 달리 규정되어 있으므로 각 세법에서의 주택 수 판정 기준을 정확하게 이해하고 이를 다른 세법에 적용하는 오류를 범하지 말아야 할 것이다. 주택을 포함한 부동산은 취득, 보유 그리고
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![[節稅美男의 절세노트] 세대별 주택 수 산정 기준 ①...취득세 - 오피니언뉴스](http://www.opinionnews.co.kr/news/thumbnail/202103/47606_35211_3249_v150.jpg)
주택수 산정 제외, 주택수 산정 기준, 주택수 산정 방법
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취득세 산정 시 주택수에 포함되는 주택 vs 제외되는 주택
2020.08.12. 지방세법의 개정으로 주택에 대한 취득세 산정이 상당히 난해해졌다. 종전에는 단순히 취득가액에 따라 1%~3%의 취득세율이 적용되었는데 이제는 소유하고 있는 주택수가 몇 채인지 그리고 취득하고자 하는 주택이 어디에 소재하고 있는지에 따라 취득세율이 달리 적용된다.
현행 주택 취득세의 핵심은 소유 주택수 산정에 있다. 소유하고 있는 주택수에 따라 취득하려는 주택의 취득세율이 달라지기 때문이다. 예를 들어, 소유하고 있는 주택이 1채인 상태에서 조정대상지역의 2번째 주택을 취득하게 되면 8%의 취득세율이 적용(일시적 2주택에 해당하는 경우에는 1%~3% 세율적용)되고, 소유하고 있는 주택이 2채인 상태에서 조정대상지역의 3번째 주택을 취득하게 되면 12%의 취득세율이 적용된다.
문제는 소유하고 있는 주택수를 산정함에 있어 어떤 주택은 주택수에 포함되고, 어떤 주택은 주택수에 제외되다 보니 주택수 산정이 만만치 않다는 것이다. 이에 어떤 주택들이 주택수에 포함되고 제외되는지 몇가지 사례를 통해 살펴보고자 한다.
■ 주택의 부수토지
취득세에서 주택의 정의는 주택법을 준용하고 있다. 따라서, 건축물 뿐만 아니라 그 부속토지도 주택의 범위안에 포함된다. 결국, 주택의 부수토지만을 소유하고 있는 경우에도 주택을 소유한 것으로 간주되어 주택수에 포함된다.
※ 주택법상 주택의 정의
주택법 제2조 (정의)
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
양도소득세에서는 주택의 부수토지만을 보유한 경우 주택을 소유한 것으로 보지 않지만 취득세에서는 양도소득세와는 달리 주택수에 포함되므로 주의해야 한다.
■ 공동소유 주택
취득세 주택수 판정은 세대를 기준으로 판단하기 때문에 동일세대에 해당하는 자와 공동소유한 주택은 1주택을 소유한 것으로 보지만, 별도세대에 해당하는 자와 공동소유한 주택은 각 세대가 각각 1주택을 소유한 것으로 본다.
※ 공동소유 주택 주택수 포함여부
① 동일세대에 해당하는 자와 공동소유한 주택 : 1주택 소유
② 별도세대에 해당하는 자와 공동소유한 주택 : 각각 1주택 소유
■ 상속받은 주택 등
상속받은 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔(이하「상속받은 주택 등」이라 한다.)은 피상속인의 사망이라는 원인으로 인해 어쩔 수 없이 승계받은 주택 등이기 때문에 상속개시일로부터 5년 동안은 주택수에서 제외된다.
문제는 개정된 법 시행일(2020.08.12.) 이전에 상속받은 주택 등은 이미 상속개시일로부터 5년이 경과되어 대부분 주택수에 포함될 수 있다는 것이다. 이러한 문제점을 해소하기 위해 개정된 법 시행일 전에 상속받은 주택 등은 2020.08.12.부터 5년을 다시 기산한다.
만약, 주택 등을 단독상속이 아닌 공동상속으로 취득한 경우에는 상속지분이 가장 큰 자 → 당해 주택에 거주한 자 → 최연장자 순으로 주된 상속인을 판정하여 주된 상속인이 해당 주택 등을 소유한 것으로 본다. 따라서, 주된 상속인이 아닌 나머지 공동상속인은 상속주택이 주택수에 포함될 여지가 없다.
※ 상속받은 주택등 주택수 포함여부
① 2020.08.11. 이전에 상속받은 주택 등 : 2020.08.12. 부터 5년 동안 주택수에서 제외
② 2020.08.12. 이후에 상속받은 주택 등
·상속개시일(사망일)로부터 5년 이내 : 주택수 제외
·상속개시일(사망일)로부터 5년 이후 : 주택수 포함
③ 공동상속주택은 다음 순서에 의한 주된 상속인의 주택수에 포함
(주된 상속인 판단 : 상속지분이 가장 큰 자 → 당해 주택에 거주한 자 → 최연장자)
■ 임대주택
지방자치단체 또는 세무서에 임대주택으로 등록한 주택 역시 취득세 주택수를 판정함에 있어 주택수에 포함된다. 임대주택으로 등록했다고 해서 주택수 판정에서 제외되는 것은 아니기 때문에 주의해야 한다. 참고로, 임대주주택은 종합부동산세(합산배제) 및 양도소득세 1세대 1주택 비과세(거주주택 비과세) 적용시에만 주택수에서 제외될 뿐 취득세 주택수 판정, 양도소득세 중과대상 주택수 판정시에는 예외없이 모두 포함된다.
■ 오피스텔
취득세 주택수를 판정함에 있어 납세자들이 가장 혼동하는 것이 바로 오피스텔이다. 오피스텔은 국세(양도소득세)와 지방세(취득세)에서 그 취급을 달리 하고 있어 더욱 어렵게 느껴진다.
국세에서는 오피스텔이 주거용으로 사용하고 있다면 무조건 주택으로 보지만, 취득세에서는 오피스텔에 대한 재산세가 주택분으로 과세되는 경우에 한하여 주택으로 본다. 즉, 오피스텔에 대한 재산세가 주택분으로 과세되고 있지 않다면 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하고 있다 할지라도 주택으로 보지 않는다.
이때 주의해야 할 점은 오피스텔에 대한 재산세가 주택분으로 과세되고 있다고 해서 무조건 주택으로 보는 것은 아니라는 것이다. 개정된 법 시행일(2020.08.12.) 이후에 취득한 오피스텔부터 주택수에 포함(다만, 2020.08.11. 이전에 매매계약을 체결하고 2020.08.12. 이후 취득한 오피스텔은 제외)되기 때문에 2020.08.11. 이전에 취득한 오피스텔은 재산세가 주택분으로 과세되고 있다 할지라도 주택수에 포함되지 않는다. 참고로, 현재 대부분의 오피스텔은 주거용으로 사용하고 있다 할지라도 재산세가 업무용으로 부과되고 있으며, 오피스텔을 지방자치단체에 임대주택으로 등록했거나, 오피스텔에 대한 재산세를 주택분으로 과세해 달라고 별도 지방자치단체에 재산세 과세대상 변동신고를 한 경우에 한하여 재산세가 주택분으로 과세되고 있다.
※ 오피스텔 주택수 포함여부
① 재산세가 업무용으로 과세되는 오피스텔(취득시기·실제 사용용도 무관) : 주택수 제외
② 재산세가 주택분으로 과세되는 오피스텔 : 취득시기에 따라 다음과 같이 구분
·2020.08.11. 이전에 취득 : 주택수 제외
·2020.08.12. 이후에 취득 : 주택수 포함
(다만, 2020.08.11. 이전에 매매계약을 체결하고 2020.08.12. 이후 취득한 오피스텔은 제외)
■ 조합원입주권
조합원입주권은 「도시정비법」에 의한 재건축사업⦁재개발사업과 「소규모주택정비법」에 의한 소규모재건축사업으로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 의미한다. 이러한 조합원입주권은 향후 주택을 취득할 것이 예정되어 있으므로 다른 주택을 취득할 때에는 주택으로 보아 주택수에 포함된다.
그렇다고 모든 조합원입주권이 주택수에 포함되는 것은 아니고 개정된 법 시행일(2020.08.12.) 이후에 취득한 조합원입주권부터 주택수에 포함(다만, 2020.08.11. 이전에 매매계약을 체결하고 2020.08.12. 이후 취득한 조합원입주권은 제외)된다.
이때, 조합원입주권의 취득시점은 원조합원(관리처분계획인가일 이전에 주택 등을 보유하고 있어 조합원의 자격을 원시적으로 부여받은 자)과 승계조합원(관리처분계획인가일 이후에 조합원입주권을 매매 등으로 취득하여 조합원의 자격을 승계받은 자)에 따라 달라진다.
원조합원은 관리처분계획인가일 이후 주택이 멸실된 시점이 취득시점이 되고, 승계조합원은 조합원입주권을 승계취득한 날이 취득시점이 된다.
※ 조합원입주권 주택수 포함여부
① 2020.08.11. 이전에 취득한 조합원입주권 : 주택수 제외
② 2020.08.12. 이후에 취득한 조합원입주권 : 주택수 포함
(단, 2020.08.11. 이전에 매매계약을 체결하고 2020.08.12. 이후 취득한 조합원입주권은 제외)
■ 주택분양권
주택분양권은「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따른 부동산에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 의미한다. 따라서, 오피스텔 분양권은 주택분양권의 범위에 포함될 여지가 없다. 이러한 주택분양권 역시 향후 주택을 취득할 것이 예정되어 있으므로 다른 주택을 취득할 때에는 주택으로 보아 주택수에 포함된다.
조합원입주권과 마찬가지로 모든 주택분양권이 주택수에 포함되는 것은 아니고 개정된 법 시행일(2020.08.12.) 이후에 취득한 주택분양권부터 주택수에 포함(다만, 2020.08.11. 이전에 매매계약을 체결하고 2020.08.12. 이후 취득한 주택분양권은 제외)된다.
※ 주택분양권 주택수 포함여부
① 2020.08.11. 이전에 취득한 분양권 : 주택수 제외
② 2020.08.12. 이후에 취득한 분양권 : 주택수 포함
(단, 2020.08.11. 이전에 매매계약을 체결하고 2020.08.12. 이후 취득한 주택분양권은 제외)
■ 취득세 주택수 판정시 제외되는 주택
다음에 해당하는 주택은 다른 주택을 취득할 경우 주택수 판정시 제외된다. 해당 주택은 투기대상으로 볼 수 없거나 공공성이 인정되는 주택이기 때문에 소유주택수 산정시 예외적으로 주택수에서 제외해주고 있다.
※ 위 내용은 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.
세무사신문 제797호(2021.6.4.)
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[節稅美男의 절세노트] 세대별 주택 수 산정 기준 ①…취득세
2020년 8월 12일 이후 다주택자 취득세 중과 대폭 강화
취득하는 주택이 조정지역이냐 아니냐에 따라 적용세율은 차이
조정지역의 공시가격 3억이상 증여도 취득세 중과
이용준 한결 세무회계 대표세무사
[이용준 한결 세무회계 대표세무사] 지난 칼럼에서는 세대의 개념과 독립세대의 구성요건 등에 대해 살펴보았다. 이는 주택과 관련된 각종 세법 규정을 적용할 때 세대별 주택 수가 중요한 변수로 작용하기 때문에 세대별 주택 수 판정에 앞서 세대에 대한 이해가 전제되어야 하기 때문이다.그런데 세대별 주택 수 판정 기준은 하나로 통일되어 있지 않고 개별 세법별로 달리 규정되어 있으므로 각 세법에서의 주택 수 판정 기준을 정확하게 이해하고 이를 다른 세법에 적용하는 오류를 범하지 말아야 할 것이다. 주택을 포함한 부동산은 취득, 보유 그리고 양도의 단계를 거치는데, 이번 칼럼에서는 취득단계에서 부담하게 되는 취득세에서는 세대별 보유주택 수에 따라 어떠한 세율을 적용하며 어떤 기준으로 세대별 주택 수를 산정하게 되는지에 대해 살펴보고자 한다.
주택 관련 취득세에서 세대별 주택 수 개념이 처음 도입된 것은 2020년 1월, 1세대 4주택 이상일 경우 기존 1∼3%였던 취득세율을 4%로 중과하면서부터다. 그러다가 2020년 7월 10일 발표된 부동산대책으로 2020년 8월 12일이후 취득하는 주택부터는 세대별 주택 수에 따라 새로운 중과세율을 적용하게 되었다. 물론 7월 10일 이전 매매계약(공동주택의 분양계약 포함)이 체결된 경우에는 종전의 규정을 적용하는 경과조치도 포함되었다.
이로써 조정대상 지역의 주택취득 시에는 3주택 이상, 조정대상 지역 외의 경우에는 4주택 이상 그리고 법인의 경우에는 주택 수와 상관없이 12%라는 고율의 취득세가 부과되고 조정대상 지역 내 공시가격 3억원 이상인 주택을 증여할 때에도 1세대 1주택자의 배우자 또는 직계존비속에 대한 증여가 아니라면 12%의 취득세율이 적용된다.
■ 세대별 주택 수 산정 시 주택 수의 판단 범위
세대별 주택 수를 판단할 때 신탁된 주택은 위탁자의 주택에 포함되며 조합입주권, 주택분양권 그리고 주택으로 과세하는 오피스텔은 세대별 소유 주택 수에 가산한다.
그런데 조합입주권, 주택분양권 및 오피스텔은 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 주택 수에 가산되므로 그 이전에 취득하였다면 주택 수에 가산하지 않는다. 설령 2020년 8월 12일 이후에 취득한 경우라도 그 전에 매매계약(오피스텔 분양계약 포함)을 체결하였다면 이 역시 주택 수에 가산하지 않는다.
그런데 취득세 중과규정은 2020년 7월 10일 이전에 매매계약(공동주택의 분양계약 포함)을 체결한 경우라면 해당 주택에 대해서는 종전 규정을 적용하므로 만약 7월 10일 이전에 분양계약을 체결했다면 해당 분양권으로 취득하는 주택에 대해서는 중과규정이 적용되지 않는다. 또한 이 경우는 2020년 8월12일 이전에 매매계약을 체결한 경우에 해당되어 2020년 8월 12일 이후 조정지역에서 다른 1주택을 취득한 경우라도 해당 분양권이 주택 수에 포함되지 않으므로 취득한 다른 1주택도 중과규정을 적용받지 않게 되는 것이다.
주택수에 따른 취득세 중과규정은 지난 2020년 1월 처음으로 도입됐고 같은해 7월10일 최고 12%까지 세율이 강화됐다. 사진= 연합뉴스
■ 주택 수의 산정 방법
중과세율의 적용 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔의 수를 말하는데 조합원입주권이나 주택분양권으로 취득하는 주택의 경우는 그 주택을 취득할 당시가 아니라 조합원입주권이나 주택분양권의 취득일을 기준으로 해당 주택을 취득하는 때의 주택 수를 산정한다는 점에 유의하여야 한다. 만약 분양사업자로부터 분양을 받는 경우라면 분양계약일이 기준이 된다.
만약 1세대 2주택인 상태에서 2020년 8월 12일 이후에 조정대상지역에 있는 분양권을 취득한 경우라면 분양권에 의한 주택을 취득할 때 12%의 취득세율이 적용된다. 설령 중간에 보유하고 있던 주택을 처분한 경우라도 마찬가지로 12%의 세율이 적용되는 것이다. 반대로 분양권을 취득할 당시 무주택자였다면 분양권을 취득한 후 몇채의 주택을 매입했더라도 해당 분양권에 의한 주택을 취득할 때에는 중과세율을 적용하지 않고 1∼3%의 기본세율이 적용된다.
원칙적으로 일부 지분만 보유하는 주택도 1주택으로 산정하나 동일 세대원이 공동으로 주택이나 조합원입주권 등을 소유하고 있다면 이 경우에는 하나의 주택이나 조합원입주권 등을 소유한 것으로 본다. 또한 2개 이상의 주택 등을 동시에 취득하는 경우라면 납세자의 선택에 따라 취득순서를 정할 수 있도록 하고 있다.
한편 상속으로 주택 등을 공동으로 하는 경우에는 ①지분이 가장 큰 상속인 ②상속 주택 등에 거주하는 상속인 ③상속인 중 최연장자 순으로 소유자를 판단한다. 그런데 상속받는지 5년 이내 주택 등은 주택 수 산정에서 제외되므로 상속개시일부터 5년까지는 모든 상속인의 주택에서 제외되며 5년 이후부터 위의 순서에 따라 주택 수에 가산하는 것이다.
한편 상속인간 협의가 이루어지지 않아 미등기 상태인 경우에도 위의 기준에 따라 상속인의 주택 수를 판단하며 2020년 8월 12일 이전에 상속받은 주택 등은 상속개시일부터 5년이 아니라 2020년 8월 12일부터 5년간 주택 수에서 제외된다는 점도 알아둘 필요가 있다.
■ 주택 수 산정시 제외되는 주택
세대별 주택 수를 산정할 때 다음 표의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다.
임대사업자로 등록하여 임대하고 있는 주택의 경우에도 소유주택 수에서 제외한다는 별도의 규정이 없으므로 임대주택도 취득세 산정 시에는 주택 수에 포함된다는 점을 알아두어야 한다. 주택 수에서 제외되는 1억원 이하의 주택의 경우에 조합원입주권이나 주택분양권의 경우는 가격과 무관하게 모두 주택 수에 포함되며 오피스텔은 건축물과 부속토지의 시가표준액 합계가 1억원 이하인 경우는 주택 수에서 제외된다.
주택 수에 포함되는 오피스텔은 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우에만 주택 수에 포함되는데 오피스텔 분양권은 오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔의 용도가 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다. 또한 2020년 8월 12일 전에 취득한 오피스텔을 2020년 8월 12일 이후 주거용 오피스텔로 전환하더라도 법 시행전에 취득한 오피스텔에 해당되므로 주택 수에는 포함되지 않는다.
한편 상속받은 조합원입주권이나 주택분양권을 5년간 주택 수에서 제외시켜 주는 것은 입주권이나 분양권인 상태에서만 유효한 것이므로 만약 5년 이내 주택이 완공되어 주택을 취득한 경우라면 상속개시일로부터 5년이 지나지 않았더라도 이 주택은 주택 수에서 포함된다.
일반인들이 착각하기 쉬운 것들 중 하나가 저당권 실행으로 취득한 주택은 주택 수에서 제외한다는 내용이다. 여기서 저당권 실행이란 금융기관이 채권을 확보하기 위해 저당권을 실행하는 것을 의미한다. 다시 말해 개인이 민사집행법에 의해 경매받은 주택을 주택 수에서 제외한다는 의미가 아닌 것이다.
■ 추가로 알아두어야 할 몇가지와 주의할 점
다주택자인 부모와 동일세대원인 독립세대 요건을 갖춘 무주택 세대원이 2020년 8월 12일 이후 주택분양권을 취득하였고 이 분양권으로 주택을 취득하는 시점에는 세대분리가 되어 있다면 어떤 세율을 적용할까? 분양권으로 주택을 취득하는 경우 1세대는 주택을 취득할 때를 기준으로 판단하고 주택 수는 분양권 취득 당시를 기준으로 판단해야 한다. 따라서 독립세대를 이룬 자녀 세대가 분양권 취득 당시에 무주택 세대이므로 중과세율이 아닌 1∼3%의 일반세율을 적용한다.
한편 재개발구역내 주택을 소유하고 있다가 재개발사업으로 조합원입주권을 취득하는 경우라면 주택이 멸실되기 전까지는 주택으로 보고 주택이 멸실된 이후는 조합원입주권으로 보아야 하므로 조합원입주권 취득일은 철거일이 된다. 따라서 2020년 8월 12일 이전에 이미 관리처분계획인가가 났으나 아직 멸실되지 않은 주택을 취득했더라도 철거가 2020년 8월12일 이후 이루어졌다면 조합원입주권을 철거일에 취득한 것으로 되어 주택 수에 포함되므로 예상치 못한 취득세 폭탄을 맞을 수도 있다.
한편 1세대가 2주택에 해당하더라도 일시적 2주택의 요건을 갖추면 취득세는 중과되지 않고 일반적인 주택 취득세율이 적용되며 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상의 주택을 증여로 취득하게 되면 12%의 중과 취득세율을 적용한다. 단 1세대 1주택을 소유한 사람으로부터 해당 주택을 배우자나 직계존비속이 증여받는 경우에는 중과 취득세율이 아닌 일반적인 주택 증여세율인 3.5%가 적용된다.
취득세와 관련된 주택 수 산정방법을 알아보았다. 주의해야 할 점은 취득세에 적용되는 주택 수 산정 방법을 함부로 다른 세법에 적용하면 안된다는 점이다. 예를 들어 시가표준액 1억 이하 주택은 취득세 중과세율 적용 시 주택 수에서 제외된다는 것을 잘못 적용하여 양도소득세에서 1세대 1주택 비과세를 판단할 때도 주택 수에서 제외하는 오류를 범하는 경우가 종종 있어 큰 낭패를 보기도 한다. 주택 수를 판단할 때는 항상 내가 지금 무슨 세금에 대한 주택 수를 판단하고 있는 지에 대해 길을 잃지말아야 한다.
오늘은 취득단계에서 고려해야 할 취득세에서 새대별 주택 수 산정기준을 살펴보았다. 보유단계나 양도단계의 세법에서는 세대별 주택 수를 어떻게 산정하는지에 대해서는 이어지는 칼럼에서 계속 다루기로 한다.
● 이용준 세무사는 서울대를 졸업하고 삼성화재와 ING생명에서 오랜 기간 근무했으며 중소기업 부사장으로 일하기도 했다. 현재 논현동에서 세무사 사무실을 운영중이며, 삼성화재 FP센터 전문위원으로 주로 재산세제 상담과 강의를 병행하고 있다.
주택수 산정 제외, 주택수 산정 기준, 주택수 산정 방법
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주택수 산정 제외, 주택수 산정 기준, 주택수 산정 방법 등 그동안 주택수에 대해 궁금한 점이 있으셨다면 국세청 공식답변을 통해 해결하세요!
Q1.부부가 공동 소유하는 경우 주택수 계산방식은?
세대 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 ‘세대’가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정한다.
다만, 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정한다.
Q2. 상속주택도 주택 수에 포함되는지? 상속인들이 공동으로 소유한 경우 주택 수 계산방식은?
지분 상속 등 다양한 상속 상황을 고려해 상속개시일로부터 5년 이내에는 상속주택을 소유 주택 수에 포함하지 않는다.
따라서 상속개시일로부터 5년까지는 상속 주택을 소유하고 있더라도, 추가 취득 주택은 1주택 세율(1~3%)이 적용된다.
조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔을 상속한 경우에도 주택 수에 포함하되, 상속개시일부터 5년 이내에는 소유 주택 수에 포함하지 않는다.
5년이 지나 상속주택을 계속 소유하는 경우에는 주택 수에 포함된다. 상속주택을 여러명의 상속인들이 공동으로 소유한 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 판단한다.
다만, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상일 경우에는 “당해 주택에 거주하는 사람”과 “최연장자”순으로 판단한다.
Q3. 주택수 산정에서 제외되는 1억원 이하 주택에 입주권, 분양권, 오피스텔이 포함되는지?
입주권, 분양권은 가격과 무관하게 주택 수에 산정하고, 오피스텔의 경우 시가표준액 1억원 이하(오피스텔의 건축물 시가표준액과 부속토지의 시가표준액(공시지가)의 합)인 경우 주택 수 산정에서 제외한다.
Q4. 분양권 및 입주권도 취득세가 중과되는지?
분양권 및 입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니며, 추후 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과된다.
승계조합원의 경우 입주권 취득 시 해당 토지 지분에 대한 취득세 부과 중이다.
다만, 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정돼 있으므로 소유 주택 수에는 포함된다. 이는 법 시행 이후 신규 취득분부터 적용된다.
Q5. 오피스텔도 주택 수에 포함되는지?
재산세 과세대장에 주택으로 기재돼 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함된다. 법 시행 이후 신규 취득분부터 적용된다.
다만, 법 시행일 전에 매매(분양)계약을 체결한 경우도 주택 수에서 제외된다.
Q6. 직전연도 전 소유자에게 주택분 재산세가 과세된 오피스텔을 승계취득해 보유하고 있는 경우, 해당 오피스텔이 주택 수 산정에 포함되는지?
오피스텔 취득자에게 새롭게 주택분 재산세가 과세된 경우부터 주택 수에 산정한다.
Q7. 오피스텔 분양권도 주택 수에 포함되는지?
오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다.
Q8. 가정어린이집 등도 예외 없이 주택 수에 포함되거나 중과세율이 적용되는지?
가정어린이집을 취득하거나 소유할 때, 주택 수에 포함하지 않는다.
단, 취득 후 1년이 경과할 때까지 가정어린이집으로 사용하지 않거나 가정어린이집으로 3년 이상 사용하지 않고 매각·증여·전용하는 경우는 취득세를 추징하며, 3년이 경과한 경우라 하더라도 다른 용도로 전용한 때부터는 소유 주택에 포함한다.
그 외에도 노인복지주택, 공공주택사업자(LH, 지방공사 등)의 공공임대주택 등 공공성이 높거나 주택공급 사업을 위해 필요한 경우 등 투기로 보기 어려운 주택 취득의 경우 주택 수 합산 및 중과 대상에서 제외한다.
Q9. 2020.8.12. 전에 취득한 업무용 오피스텔을 2020.8.12. 이후에 주거용 오피스텔로 전환하는 경우 주택수 산정에 포함하는지?
「지방세법」 부칙 제3조에 따라 주거용 오피스텔을 법시행 전에 취득한 경우에 해당하므로, 주택수에 포함하지 않는다.
부칙 제3조(주택 수의 판단 범위에 관한 적용례) 제13조의3제2호부터 제4호까지의 개정규정은 이 법 시행 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다.
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