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[영상]’수요 폭발’한 주거용 오피스텔, 잘 모르면 세금 폭탄 맞는다!

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2021년 주거용 오피스텔 총정리(취득세, 양도세, 주택수포함)

아시다시피 작년 7·10 대책으로 주택 신규 취득 시 발생하는 취득세가 어마어마해지다 보니 주택투자에 대한 수요가 많이 줄어든 것은 사실이다. 그렇다 보니 투자자들은 대체 투자물건을 찾게 되었는데, 그러다가 상대적으로 취득세가 낮은 주거용 오피스텔로 눈을 돌리게 되었다. 과거 주택 취득세가 1~3% 일 때는 오피스텔 취득세가 상대적으로 높았기 때문에(물론 건물 감가가 크다던가 하는 다른 이유도 있었다.) 투자용으로는 인기가 덜했지만 현재는 상황이 바뀌었다. 물론 취득세를 떠나 좋은 입지의 오피스텔은 충분히 투자가치가 충분하다. 아무튼 주거용 오피스텔에 대한 수요가 올라가고 있는 만큼 이에 대한 내용을 간단히 정리해볼까 한다.

1. 취득세

오피스텔의 취득세율은 주거용과 업무용 상관없이 4%이다. 여기에 지방세 0.4%에 농특세 0.2%를 가산하면 실질적으로 총취득세율은 4.6%가 된다.

그렇다면 주택처럼 오피스텔도 여러 채를 가지고 있다면 취득세 중과가 될까? 답은 ‘아니다’이다. 다주택자가 오피스텔을 신규 취득하더라도 그 취득세율은 4.6%이다. 서두에 언급했던 주택 대비 오피스텔의 취득세가 상대적으로 낮아졌다 라는 이유가 바로 이것이다. 다만 뒤에서 언급하겠지만 오피스텔을 보유하고 있는 상태에서 신규 주택을 취득하고자 할 때는 취득세 중과가 적용된다.

그런데 이마저도 감면받을 수 있는 방법이 있는데, 이는 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 주택임대사업자(10년)에 등록을 하는 것이다. 작년 7·10 대책으로 아파트 주택임대사업자 제도는 폐지되었지만 오피스텔의 경우는 유효하다. 취득세 감면은 아래와 같다.(단, 21.12.31 限)

<주택임대사업자 취득세 감면>

2. 양도세

주거용 오피스텔의 양도세는 일반 주택과 동일하게 적용한다. 적용세율도 동일하며 다주택인 경우 양도세 중과 역시 적용된다.(중과세율 올해 6월 1일부터 2 주택자 +20%, 3 주택 이상 +30% 적용)

<양도세율>

과거에는 장기주택임대사업자 등록 시 양도세 중과 배제라는 큰 혜택이 있었으나 18년 9·13 대책으로 해당 혜택이 사라지게 되었다.(장기주택임대사업자로서 18.9.13이전 취득 주택에 대해서는 양도세 중과 배제)

현재 장기주택임대사업자 등록 시에는 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 있는데, 해당 요건을 충족 시 최대 70%까지 장특공제를 받을 수 있다.

3. 주택수 포함

1) 청약 시

청약 시에 주거용 오피스텔은 주택수에 포함하지 않는다. 따라서 주거용 오피스텔만 한채 보유하고 있다면 무주택자로 청약에 지원할 수 있다.

2) 취득 시

위에서 잠깐 언급했듯, 오피스텔을 취득할시는 주택수에 상관없이 4.6% 취득세율을 적용받지만, 작년 7월 28일에 의결된 지방세법 개정안에 따라 신규주택 취득시 주거용 오피스텔도 주택수에 포함된다. 다만 법 시행 이후 신규 취득분에 한해서 이므로, 20년 8월 11일 이후(법시행 20년 8월 12일) 취득한 주거용 오피스텔에 한하여 주택수에 포함한다.

즉, 신규주택을 취득할 때 20년 8월 11일 이후 취득한 주거용 오피스텔이 있다면 이는 주택을 소유하고 있는 것으로 보고 해당 주택이 조정지역에 있다면 중과세율을 적용받는다.(2 주택 8%, 3 주택 이상 12%)

<7.28 지방세법 개정안 Q&A 中>

3) 양도 시

양도세 역시 위에서 언급했듯이, 주거용 오피스텔도 주택으로 보고 주택수에 포함한다. 따라서 주거용 오피스텔과 주택을 보유하고 있을 시 어느 하나를 양도할 때 양도세 중과를 적용받게 된다.(일시적 2 주택 제외)

4) 오피스텔 분양권

오피스텔을 취득 후 실제 사용하기 전까지는 오피스텔의 용도가 주거용인이 업무용인지 불명확하기 때문에 오피스텔 분양권에 대해서는 주택수 포함하지 않는다.

<7.28 지방세법 개정안 Q&A 中>

4. 총 정리

위 내용들을 표로 간단히 정리하면 아래와 같다.

이렇게 간단히 주거용 오피스텔에 대해서 알아보았다. 나도 지금까지는 아파트 위주로만 관심을 갖고 공부했었기 때문에 오피스텔에 대해서는 무지했었다. 그러나 이제 취득세, 양도세 중과와 같이 아파트 투자에 오피스텔이 무관하지 않은 만큼 해당 내용도 꼼꼼히 숙지해야겠고 서두에 언급한 것처럼 아파트 취득세가 어마어마한 만큼 오피스텔 투자에도 관심을 가져볼까 한다.

또한 이번에 포스팅을 하면서 알아보니 오피스텔 투자를 할때는 주택임대사업자 제도가 핵심이라고 해도 과언이 아니었다. 이번에 주택임대사업자 제도에 대해서는 자세히 다루진 않았지만(사실 내가 잘 모른다..) 다음 기회에 해당 내용도 짚어 보도록 하겠다. 그럼 모두들 성투하시길 바란다!

[알경] 주택수 포함된다고? 취득세는? 아리송한 오피스텔

사진=안세진 기자

[쿠키뉴스] 안세진 기자 =서울‧수도권 집값이 천정부지로 뛰고 있는 가운데, 오피스텔이 투자 또는 주거 목적으로 인기를 끌고 있습니다. 하지만 오피스텔을 덜컥 구매했다가 유주택자가 되는 것은 물론 각종 세금을 부과해야 될 수도 있는데요. 건축법상 오피스텔로 허가 받은 건축물이지만 향후 주택도 될 수 있고, 업무용 시설도 될 수 있는 오피스텔. 이번 [알경]에서는 오피스텔 유형과 해당 유형에 따른 부동산 세금에 대해 알아봤습니다.오피스텔은 두 가지 유형이 있습니다. 바로 ‘주거용’ 또는 ‘업무용’이 되는데요. 이에 따라 주택이 되기도 하고, 업무용 시설이 되기도 합니다. 어떤 용도의 오피스텔이냐에 따라 세금도 달라지는 것이죠. 우선 업무용의 경우 간단합니다. 업무용 오피스텔은 소기업이나 개인이 사무시설이나 상업시설을 설치하고 일을 하는 공간으로 주택으로 분류되지 않습니다. 업무용 오피스텔 소유주는 부가가치세법상 일반사업자에 해당하며 임대료 수입에 대한 부가가치세와 소득세를 내야 합니다. 주택수에 포함되지는 않습니다.반면 일명 ‘아파텔’로 불리는 주거용 오피스텔은 주택법상 ‘준주택’으로 분류됩니다. 그렇기 때문에 보유할 경우 유주택자가 됩니다. 예전에는 주택수에 포함하지 않았는데 지난해 7·10대책으로 바뀌었습니다. 바꾼 이유는 주거용을 투자 목적으로 사는 사람들이 늘면서 시세가 오르고 주요 세입자들인 1~2인가구 부담이 늘었기 때문이죠. 대책 이후 지난해 8월 지방세법이 개정돼 주거용 오피스텔은 이제 주택으로 보고 세금을 부과하게 됐습니다.이제부터는 주거용 오피스텔에 대해 보다 자세히 들여다보겠습니다. 주거용 오피스텔은 주택으로 분류하지만 일반 주택과 취득세·양도소득세 등을 적용하는 방법이 다른데요. 우선 취득세의 경우 주거용 오피스텔과 일반 주택의 경우 취득 순서에 따라 취득세가 달라집니다. 기존에 아파트나 빌라, 다세대 등 주택을 가지고 있으면서 주거용 오피스텔을 산다면 취득세는 기존 보유주택 수에 상관없이 무조건 4.6%로 동일합니다.반대로 주거용 오피스텔을 가진 상태에서 아파트나 빌라 등 주택을 취득할 경우는 얘기가 달라집니다. 이 때는 주택을 한 채 보유했다고 간주해 취득세를 내도록 합니다. 오피스텔을 한 채 보유한 상태에서 아파트 등 주택을 산다면 취득세 8%를 내야합니다. 오피스텔이 두 채 이상 있거나, 일반 주택과 오피스텔을 합해 두 채 이상 있으면 새로 주택을 더 살 때 12% 중과됩니다. 주거용 오피스텔을 가지고 새로 주택을 살 땐 오피스텔을 주택으로 치고 취득세를 부과하는 것이죠. 만약 무주택자인데 주택도 사고, 오피스텔에도 투자하고 싶다면 일단 주택부터 사는 게 유리하겠죠.양도소득세의 경우 주거용 오피스텔도 일반 주택과 똑같습니다. 주거용 오피스텔을 가지고 있다가 팔 때 기존 다른 주택보다 먼저 팔든 나중에 팔든 상관없이 양도세 중과 기준이 적용됩니다. 현재 양도세 최대 60% 이상 중과가 가능한 것이죠. 다만 주거용 오피스텔만 1채 가지고 있는 1세대1주택자라면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.주거용 오피스텔은 이처럼 매매시장에선 주택으로 간주하지만, 청약시장에선 주택이 아닌 것으로 분류하는데요. 우선 청약제도에선 오피스텔을 주택으로 간주하지 않기 때문에 기존 주거용 오피스텔 보유자가 새 아파트를 분양받을 때도 청약자격 등에서 제한을 받지 않습니다.또 오피스텔에 당첨됐다고 다주택자 세금 중과 등을 걱정할 필요가 없습니다. 분양을 받은 후 실제 사용하기 전까지 주거용으로 사용할지 상업용으로 사용할지 확정하지 않았기 때문에 주택으로 계산하지 않기 때문인데요. 이 경우 취득세 및 양도세를 산정할 때 주택수에 부과되지 않습니다[email protected] 기사모아보기

‘애물단지’ 된 오피스텔…”취득세 내드릴게요” 다급한 집주인

‘이응교 변호사의 상속분쟁 A-Z’는 날로 늘어가는 상속분쟁과 관련된 다양한 내용을 법리와 사례를 통해 살펴봅니다. 최근 자산가치가 급등에 따라 상속재산 가액도 증가했습니다. 이에 따른 상속인들 간의 분쟁도 빈번하게 발생하는 상황입니다.법무법인 바른의 상속분쟁 전문가인 이응교 변호사가 풍부한 사례를 바탕으로 상속분쟁 동향, 분쟁 방지를 위해 고려해야 할 점, 분쟁 발생 시 대응법 등을 제시할 예정입니다. [편집자 주] 피상속인이 재산만 남기는 일도 있지만, 빚도 함께 남기는 경우도 많다. 특히 부동산 자산 등의 경우 근저당채무가 존재하는 게 일반적이다. 이러한 피상속인의 채무는 상속개시와 동시에 법정상속분대로 자동 분할되고, 상속재산분할 절차의 분할대상이 되지 않는 것이 원칙이다. 즉, 근저당채무가 있는 부동산이 상속재산분할의 대상이 되는 경우 채무는 법정상속분대로 자동 분할되고, 부동산 자체는 구체적 상속분을 따져 분할된다. 만약 근저당채무가 있는 부동산이 생전에 특정 자녀에게 증여된 경우는 어떨까. 증여한 재산의 범위가 부동산 가액 중 근저당채무를 제외한 가액인지, 아니면 해당 부동산 전체인지가 쟁점이 된 최근 업무 사례가 있었다. 원칙적으로 이는 피상속인의 증여 당시의 의사 해석의 문제일 것이다. 즉, 피상속인이 특정 자녀에게 해당 부동산의 근저당채무를 부담하는 조건으로 증여하는 경우, 특정 자녀는 부담부 증여를 받은 것이다. 근저당채무는 특정 자녀의 채무가 된다. 만약 피상속인이 근저당채무는 여전히 자신이 부담하고, 특정 자녀에게 부동산 전체를 증여할 의사였다면 어떨까. 특정 자녀는 전체 부동산을 증여받는 것이고, 근저당채무는 피상속인의 채무로 남아 추후 상속채무로 공동상속인들에게 분할 귀속될 것이다. 이와 관련한 사건에서 1심 법원은 피상속인의 진정한 의사 등을 고려해 특정 자녀가 근저당채무를 제외한 부동산의 나머지 가액을 증여받은 것이라 판단했다. 즉, 채무가 있는 부동산을 증여받은 자녀는 그 채무도 부담한다는 것이다. 그런데 2심 법원은 해당 근저당채무가 특정 자녀에게 면책적으로 인수됐다고 볼 증거가 없고, 근저당권변경도 이뤄지지 않았음을 근거로 특정 자녀가 전체 부동산을 증여받은 것으로 봤다. 근저당채무는 특정 자녀의 채무가 아니라 상속채무로 특정 자녀를 포함한 나머지 공동상속인들이 법정상속분대로 분담한다는 취지의 판단이다. 피상속인의 증여 당시의 의사는 불분명하고 입증하기 곤란하다. 이에 2심 법원은 위와 같은 객관적 지표를 통해 채무의 이전 여부를 판단한 것으로 보인다. 그렇다면, 임대차보증금반환채무가 있는 상가나 주택의 경우는 어떨까. 임대차보증금반환채무가 있는 상가나 주택을 증여할 때, 해당 채무가 수증자에게 귀속되는지 아니면 추후 상속채무가 되는지의 문제다. 상가나 주택의 경우는 상가건물임대차보호법이나 주택임대차보호법이라는 특별법의 규율을 받기 때문에 특수성이 있다. 즉, 위 각 법에는 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 강행규정이 있다. 따라서 임대차보증금반환채무가 있는 상가나 주택의 증여가 이뤄지면 수증자가 곧바로 임대인의 지위를 승계하게 된다. 이에 따라 임대차보증금반환채무도 부담해야 한다. 임대차보증금반환채무가 상속채무로 남을 가능성이 없는 것이다. 그러나 위와 같은 특별법의 규제를 받는 경우가 아니라면, 일반적으로 채무가 부착된 자산의 생전 증여에 있어서는 앞서 말한 사례와 같은 분쟁이 언제든지 발생할 수 있다. 따라서 피상속인으로서는 채무가 부착된 자산을 증여할 때 채무를 누구에게 귀속시킬 것인가에 대한 입장을 분명히 해야 한다. 그리고 의사를 손쉽게 확인할 수 있도록 하는 형식적이고 객관적인 조치를 분명히 취해야 한다. 그래야 추후 상속인들 사이의 불필요한 분쟁을 미연에 방지할 수 있다. 이응교 법무법인 바른 파트너변호사 서울대학교 법과대학 졸업제42기 사법연수원 수료서울대금융법무과정 제8기 수료가족법학회 회원상속신탁연구회 회원 최진석 기자 [email protected]

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