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[더오래]법인 취득 오피스텔, 주거용·업무용에 따른 세금차이 | 중앙일보

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• Most searched keywords: Whether you are looking for [더오래]법인 취득 오피스텔, 주거용·업무용에 따른 세금차이 | 중앙일보 오피스텔을 주거용으로 사용했다면 건물분에 대한 부가가치세는 발생하지 않지만, 양도차익이 발생한 경우 ‘토지 등 양도소득에 대한 과세특례’에 따라 … 기본적으로 오피스텔은 공부에 따라 상업분 재산세에 해당하지만 지자체에 주택임대사업자로 등록하거나, 소유자가 주택분 재산세로 변경 신청한 경우 주택분 재산세가 부과된다. 일반적으로 주택분 재산세가 상업분 재산세보다 저렴하다고 해서 주택분으로 변경 신청하는 경우가 있는데, 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세 납부의무도 생기므로 주의해야 한다. 법인이 오피스텔을 양도하는 경우 발생하는 세금은 건물분에 대한 부가가치세와 법인세 등이다. – 세금,생활,부가가치세법상 면세,주거용 오피스텔,오피스텔 주거용,더오래_재테크,더오래,더오래_재산 짓기,재테크
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중앙일보

1 민희진

2 김병욱

3 내연남 조현수

4 아미 해머

5 이에

6 이준석

7 한동훈

8 강인욱의 문화재전쟁

9 조현수

10 블랙스완

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면세사업이란

법인의 오피스텔 취득

법인의 오피스텔 보유단계

법인의 오피스텔 양도

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오피스텔 양도세 계산방법 문의 – 부동산계산기

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주거용 업무용 오피스텔 취득세 부가세 재산세 양도소득세 종부세

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오피스텔 주거용 업무용 취득세 재산세 종부세 양도소득세

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업무용 오피스텔 양도 소득세

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오피스텔 양도소득세, 세금 폭탄 피하는 방법은?

투자목적으로 인기가 많은 오피스텔이 카멜레온처럼 각종 세금마다 주거용 또는 업무용(상업용)으로 변화무쌍하게 변신한다는 사실을 알고 계시나요? 오피스텔의 복잡한 주택 인정 기준을 모르고 있다면, 여러분은 나중에 세금폭탄을 맞을 수도 있습니다. 따라서, 이번 시간에는 오피스텔 양도소득세 세금폭탄 피하는 방법에 대해서 자세하게 소개해 드릴 테니 이 글을 끝까지 읽어보시길 바랍니다. 그럼 여러분의 소중한 재산을 지키는데 많은 도움이 될 것입니다.

오피스텔은 주택인가? 상업용 건물인가?

우선 세법상 오피스텔을 어떻게 판단할 것인가부터 자세하게 살펴봐야 합니다. 왜냐하면 최근 세법개정으로 인해 다주택자로 인정을 받게 된다면 어마 무시한 세금 폭탄을 맞을 수 있기 때문입니다. 그렇다면 오피스텔은 주택일까요? 상업용 건물일까요?

종전에는 오피스텔의 경우 주거용이든, 상업용(업무용) 이든 간에 세금을 계산할 때 당연히 주택 수에 포함되지 않았습니다. 그런데 2020년 [7. 10 부동산 대책]으로 인해 상황이 많이 달라지게 되었습니다. 이 대책 이후 지방세법이 개정되어 주거용 오피스텔의 경우에는 “주택”으로 간주하게 되었습니다.

그런데 이렇게 주거용 오피스텔을 적용하는 데 있어서 취득세 및 양도소득세 등의 각종 세금마다 적용기준이 모두 달라서 우리를 매우 혼란스럽게 만들고 있습니다. 따라서, 세금 절세를 하고 싶은 분들은 이 부분을 정확하게 이해하셔야 합니다. 기본적으로 오피스텔 투자자에게 핵심적인 세금인 취득세와 양도소득세 관점에서 오피스텔을 어떻게 판단하는지 살펴보면 다음과 같습니다.

취득세에서는, 처음에 오피스텔을 취득할 때 주거용이든, 업무용이든 모두 업무용 건물로 봐서 4.6%의 단일 세율을 적용합니다. 그러므로 중과세 이런 것을 따질 필요가 없습니다.

즉, 기존에 아파트, 연립, 다세대, 빌라 등 어떤 종류의 주택 이든 간에 여러 채 보유하고 있었다고 하더라도, 기존 주택을 보유하고 있는 상태에서 오피스텔을 신규 취득할 때는 이 오피스텔을 업무용으로 보아 취득세인 4.6%를 일괄 적용합니다.

그러나, 여기서 조심을 해야 할 것은 오피스텔을 먼저 취득한 상태에서 추가로 아파트, 연립, 다세대 등 주택을 추가로 취득할 때는 중과세를 적용받을 수 있기 때문에 조심을 해야 합니다. 즉, 기존에 보유하고 있는 오피스텔이 업무용 오피스텔이 아닌 주거용 오피스텔로 인정을 받는다면 새롭게 취득하는 주택에 다주택자 취득세 중과세율을 적용하게 됩니다.

따라서, 오피스텔의 취득 순서에 따라 취득세가 달라질 수 있습니다. 만약 본인이 무주택자라면 주택과 오피스텔 중에 주택을 먼저 사는 것이 낮은 취득세(1 ~ 3%)를 적용받게 되므로 유리합니다. 어차피 오피스텔을 취득할 때는 언제 사든 간에 무조건 4.6%를 적용받기 때문입니다. 오피스텔 취득세 중과세 핵심인 주택수 포함 여부에 관련된 자세한 내용은 아래 포스팅 글을 참고하시길 바랍니다.

▶ [오피스텔 취득세 핵심은 주택수 포함 여부이다] ◀

통상적으로 오피스텔을 취득한 사람은 오피스텔을 매수할 때 무조건 업무용 기준으로 취득세를 납부했기 때문에, 매도할 때도 당연하게 주택이 아닌 것으로 판단하여 세금 계획을 짜는 분들이 많습니다. 그러나 반드시 그런 것이 아니니 주의가 필요합니다.

양도소득세에서 오피스텔은 어떻게 적용을 할까요? 만약 업무용 오피스텔이 아닌, 주거용 오피스텔을 가지고 있다가 팔 땐 먼저 팔든 나중에 팔든 간에 상관없이 주택과 동일하게 취급을 합니다.

즉, 주거용 오피스텔도 1개의 주택을 보유하고 있는 것으로 보고 중과세를 적용하게 됩니다. 그리고 만약 주거용 오피스텔 1채만 보유한 경우에는, 1세대 1 주택 양도소득세 비과세 혜택도 받게 되고, 조정지역에서는 2년 실거주 요건도 적용을 받게 됩니다.

오피스텔 양도소득세

앞선 설명에서 오피스텔이 업무용이 아닌 주거용 오피스텔로 인정이 된다면, 다주택자로 인정되어 오피스텔 양도시점에 상관없이 양도소득세 중과세율을 적용받는 등 세금 폭탄을 맞을 수 있다고 하였습니다. 그렇다면 양도소득세 납부 시에 얼마나 많은 불이익이 발생하게 될까요?

예를 들어, 오피스텔을 보유 한 기간이 2년 이상이며, 과세표준이 5억 초과 ~ 10억 이하라면, 양도소득세는 42%를 적용받게 됩니다. 그러나, 조정대상지역이면서 2 주택자라면 62%, 3 주택자라면 72%까지 양도소득세가 증가하게 됩니다. 게다가 조정대상지역에서 2 주택 이상 소유자는 장기보유 특별공제도 배제가 됩니다.

즉, 이 말을 정리해서 설명하면, 세금을 줄이기 위한 핵심은 기존에 보유한 오피스텔을 주거용 오피스텔로 인정받아 주택수에 포함이 되면 안 된다는 것입니다. 현재 정부의 부동산 대책은 다주택자들에게 엄청난 징벌적 과세를 하고 있기 때문에 양도소득세뿐만 아니라 모든 세금에서 절세를 하고자 한다면 주택수를 줄이는 것이 핵심 포인트입니다.

그런데, 우리들은 실제 오피스텔에 투자하는 경우 세금 부분에서 낭패를 보는 경우가 많이 발생하게 됩니다. 그 이유는 앞서 설명드린 대로 오피스텔을 취득할 때는 무조건 상업용(업무용) 건물로 보고 취득세를 납부하다 보니, 주택수에 포함되지 않는 것으로 생각하는 경우가 많이 있는 것입니다.

하지만, 오피스텔을 취득 이후 업무용이 아닌 주택의 용도로 사용하거나 세입자에게 임대를 준다면 주택수에 포함이 되게 됩니다. 이렇게 오피스텔이 주택수에 포함이 되게 된다면, 해당 오피스텔을 딱 한채만 보유하고 있지 않은 이상, 모두 다주택자가 되어 모든 세금 부분에서 중과세를 적용받을 수 있기 때문에 이 부분을 매우 신중하게 따져봐야 합니다.

▶ [양도소득세 계산방법, 세율 초간단 정리] ◀

오피스텔 보유자 양도소득세 폭탄 피하는 방법은?

앞서 살펴본 대로 핵심은 오피스텔이 주거용으로 인정된다면, 뜻하지 않게 다주택자가 되어 각종 세금에서 매우 큰 불이익을 받게 됩니다. 하지만, 이를 역으로 이용한다면 세금을 절세할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다. 즉, 오피스텔을 업무용·상업용으로 사용하여 주택 수에서 제외시키는 방법입니다.

즉, 만약 주거용 오피스텔을 보유하고 있는 사람이 아파트 · 빌라 등 주택을 팔아야 하는 경우라면, 양도시점에 주거용 오피스텔을 상업용·업무용으로 전환해 양도세 중과세를 피하는 방법입니다. 오피스텔에 거주하는 세입자를 내보내고 사무실 등으로 사용할 법인에게 세를 주는 것입니다. 이처럼 주거용 오피스텔이 업무용으로 전환된다면 주택이 아닌 것으로 간주가 됩니다.

이를 좀 더 쉽게 예를 들어 정리를 해보면 다음과 같습니다.

사례 1)

① 임대인 A 씨 기존에 아파트 1채를 보유하고 있는 상태임.

② 새롭게 오피스텔 또는 아파텔을 새롭게 1채를 매수함.

위 사례 1)의 경우 임대인 A 씨는 양도세 중과를 피하기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 임대인 A 씨는 오피스텔이나 최근 각광을 받고 있는 아파텔을 새롭게 1채를 매수한 후 업무용으로 임대를 주면 됩니다. 그럼 기존 아파트만 주택으로 인정받기 때문에 1 주택자의 자격을 유지하고 있어 기존 아파트를 양도 시에 1세대 1 주택 비과세 혜택 등 각종 양도세 혜택을 누릴 수 있게 됩니다.

사례 2)

① 임대인 B 씨는 기존에 아파트 1채 및 오피스텔 1채를 이미 보유하고 있는 상태임

② 기존에 보유하고 있는 오피스텔은 주거용으로 임대를 준 상황임.

위 사례 2)의 경우 임대인 B 씨는 주거용으로 사용 중인 오피스텔을 업무용으로 전환한다면, 기존에 아파트 1채만 주택으로 보유한 것으로 인정받는 것이 가능합니다. 따라서 각종 양도소득세 혜택을 받을 수 있게 됩니다.

그러나, 여기서 주의해야 할 사항이 있습니다. 그것은 바로 1 주택자로 인정받게 되는 시점입니다. 즉, 위 사례 2)의 경우에는 오피스텔이 업무용으로 전환된 시점부터 1 주택자가 된 것으로 간주합니다. 따라서, 9억 이하 주택의 양도소득세 비과세 요건인 2년 거주 3년 보유 등의 요건은 업무용으로 전환한 시점부터 새롭게 채워야 합니다.

즉, 양도소득세 비과세 등을 받기 위해 어렵게 기존 아파트 “거주요건 + 보유요건” 등을 모두 이미 충족했음에도 불구하고, 오피스텔을 주거용에서 업무용으로 바꾼 시점부터 새롭게 “거주요건 + 보유요건”을 채워야 하는 것입니다. 이 점을 유의하셔서 세금 절세전략을 짜시길 바랍니다.

그리고 한 가지 더 주의해야 할 사항은 주거용 오피스텔을 단순히 비워두는 것만으로는 절세 효과를 얻을 수 없다는 점도 유의해야 합니다. 즉, 상업용 · 업무시설로 사용할 임차인을 새롭게 구해 임대를 주어야만 오피스텔의 용도 전환이 된다는 점을 명심해야 합니다.

<요약정리>

지금까지 오피스텔 양도소득세 및 다주택자 중과세 피하는 방법에 대해서 소개해 드렸습니다. 오피스텔은 처음 태생부터 카멜레온처럼 주택도 되고 상업용 건물도 되는 양다리를 걸치고 있는 부동산과 같습니다. 즉, 취득세, 양도소득세뿐만 아니라, 종합부동산세 등 각각의 세금에서 주택수 포함 여부를 다르게 규정하고 있습니다.

따라서, 만약 오피스텔에 투자를 원하는 분들은 투자목적이 시세차익인지 또는 월세 수익인지 목표를 명확하게 정하고, 취득부터 양도까지 세금 전략을 면밀하게 세울 필요가 있습니다. 부동산 투자는 항상 마지막에 양도소득세까지 무사하게 잘 납부하고 빠져나와야 성공투자가 된다는 것을 잊지 마시길 바랍니다.

오피스텔 양도때 양도세에 부가세까지 내라는데… : 스타리치 어드바이져

오피스텔은 주거용, 업무용 모두 해당될 수 있다. 오피스텔을 양도하면 양도소득세만 부과 될까? 아니다. 항상 부가가치세 문제도 생각하여야 한다. 오피스텔을 양도할 때 고려해야 할 세금 문제는 의외로 복잡하다.

첫 번째 사례를 한번 살펴보자.

김세무 씨는 업무용 오피스텔을 임대하다가 얼마 전 양도하였다. 그런데 부가가치세를 납부하여야 한다고 한다. 어찌된 일인가?

김세무 씨는 오피스텔을 매입하여 임대사업을 하던 중 해당 오피스텔을 양도하고 폐업하였다. 그런데 얼마 후 세무서로부터 부가가치세가 과세된다는 고지가 나왔다.

부가가치세법상 과세사업에 사용하던 자산을 양도 시에는 재화의 공급으로 보아 과세한다. 업무용 오피스텔의 임대사업은 부가가치세 과세대상이다. 따라서 이를 양도하는 것도 부가치세가 과세되는 것이다. 다만 이 경우에는 토지분과 건물분에 대한 공급가액이 구별되지 아니한다면 공급가액 중 건물분에 대해서만 부가가치세가 과세된다.

두 번째 사례로, 김세무 씨는 당초 업무용 오피스텔을 매입하면서 부가가치세를 환급받았고 부동산임대업을 영위하였다. 이후에 자신의 사업장으로 사용하기 위하여 폐업하였고 얼마 뒤 세무서로부터 부가가치세가 과세된다는 고지를 받았다. 어찌된 일인가?

부가가치세법에서는 ‘간주공급’이라는 것을 정의하고 있다. 이중 ‘폐업 시 잔존재화’에 대하여 부가가치세를 과세하고 있는데 그 의미는 당초 부가가치세 과세대상 재화를 매입하고 그 매입세액을 공제 받은 뒤 추후에 폐업 시 사업자 자신에게 공급한 것으로 보아 과세한다는 것이다. 이는 부가가치세 부담이 없는 재화의 소비를 방지하여 과세 형평성을 구현하기 위함이다. 그렇다면 폐업 시 잔존재화의 공급가액은 어떻게 산정할까?

해당 공급가액은 아래와 같다.

공급가액 = 취득가액 X (1-감가율※) X 경과된 과세기간의 수

※ 감가율은 건물, 구축물은 5%이며 이외의 재화는 25%이다.

간주공급은 부가가치세 매입세액을 공제받은 경우에만 해당하는 것으로 만약 김세무 씨가 매입 시 부가가치세를 공제받지 아니하였다면 적용되지 않을 것이다.

위의 1, 2번의 사례의 경우를 살펴볼 때 양도소득세는 부과되지 않을까?

부가가치세는 부가가치세이며 양도소득세는 양도소득세이다. 이것이 무슨 의미일까? 간혹 부가가치세와 양도소득세를 혼동하는 납세자가 있다. 부가가치세와 양도소득세는 엄연히 다른 세목이며 각각 별개의 과세활동으로 본다. 따라서 부가가치세법상 과세사업자가 오피스텔을 양도하는 경우 부가가치세의 납세의무뿐만 아니라 오피스텔을 양도 시에 양도소득에 대해서도 과세될 것이다.

오피스텔의 경우 주거용과 업무용의 용도는 한끝차이이다.

오피스텔을 주거용으로 임대하면 면세사업이나 업무용으로 이용한다면 과세사업이다. 업무용으로 임대한다면 매입한 사업자는 매입세액 공제가 가능할 것이다. 따라서 공급가 2억 원 의 오피스텔을 매입하였고 그 부가가치세가 2천만 원(가정)이라면 전액 공제 및 환급이 가능하다. 그렇다면 둘의 차이점을 구분하는 기준은 무엇인가?

세법상 명확한 구분기준은 존재하지 않는다. 다만 판례는 ‘그 실질상 주거용으로 사용된다고 파악되는 경우 주거용 오피스텔로 보아야할 것이다.’라고 하였다. 즉 수도, 전기사용량, 바닥 난방의 유무 등을 총체적으로 고려하여 해당 오피스텔이 주거용 또는 업무용으로 사용되었는지 파악하여야 할 것이다.

용도에 따라 세법상 공제기준이 달라지듯 주거용과 업무용 오피스텔의 양도소득세 또한 차이가 있다.

먼저, 단기보유 매매 시 중과세 대상의 차이는 1년 또는 2년 미만 보유 후 양도 시 오피스텔의 용도차이에 따라 다음과 같은 양도소득세율을 적용 받게 된다.

따라서 단기보유 매매 시에는 업무용으로 분류되는 것이 매우 유리할 것이다.

두 번째로, 부가가치세 매입세액의 경우 업무용으로 매입한 오피스텔의 경우 매입 시 공제 받은 부가가치세액은 양도 시 필요경비에서 제외 된다. 이는 취득 시 매입세액은 납부할 부가가치세액에서 공제받거나 환급받은 것이므로 당연히 취득가액에서 배제 시키는 것이다. 따라서 주거용 오피스텔의 양도시보다 다소 높은 양도세액이 산출될 가능성이 있다.

‘조세일보 기업지원센터’에서는 현명한 양도소득세 절세전략에 대해 전문가가 지원을 해주는 서비스를 제공하고 있다.

☞원문보기

http://www.joseilbo.com/news/htmls/2015/03/20150317251862.html

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최정만 세무사 (스타리치 어드바이져 자문 세무사)

[약력]

(주)스타리치 어드바이져 자문 세무사

나이스 그룹 나이스데이터 팀장

한국 CRM 경영자협회 교수

[저서] 세무상식과 절세전략(어울림,2014)

업무용 오피스텔 양도세 계산방법

오피스텔은 상업용으로 사용하면 업무용 오피스텔, 주거용으로 사용하면 주거용 오피스텔로 구분 지을 수 있는데, 오늘은 업무용 오피스텔 양도세 계산방법에 대해 설명드리려고 합니다. 오피스텔 세제관련은 제 전문이니 잘 따라오세요.

우선 양도소득세 계산구조에 대해 안내해 드리겠습니다.

양도소득세는 판 가격에서 취득비용과 산 가격을 공제해주면 양도차익이라는 수익을 계산할 수 있고 여기서 장기보유특별공제라고 보유기간에 따라 공제액을 공제할 수 있는 금액을 공제해주면 양도소득금액이 나오고 양도소득금액에 1인당 1년에 250만 원 공제해주는 기본공제를 공제해주면 양도소득세 과세표준이 나옵니다.

양도소득세 과세표준을 구했다면 여기서 부턴 쉽죠. 양도소득세율을 곱해주고 누진공제를 해주면 쉽게 업무용 오피스텔 양도세 계산을 해줄 수 있습니다. 이따가 사례를 보여드리면서 직접계산해볼테니 계속해서 따라오시구요.

업무용 오피스텔의 세제 판단기준에 대해 잠시 설명하고 넘어가겠습니다. 업무용 오피스텔은 주거용이 아닙니다. 그래서 상가라고 생각하면 양도세 계산이 쉬워요, 주거용 오피스텔이 세금 계산하기가 골치아픈게 부동산 용도는 오피스텔인데 세제 적용은 주택처럼 적용하기에 양도세 중과세도 그렇고 최근에는 취득세 중과까지 신경써야할게 많죠.

반면에 업무용 오피스텔은? 위에서도 말씀드렸지만 업무용 오피스텔은 그냥 상가입니다. 그래서 상가에 적용되는 세금처럼 적용하면 되죠. 양도세 중과도 없구요, 취득세 중과세도 없습니다.

그럼 지금부터 업무용 오피스텔을 사례를 만들어 양도세 계산을 해보겠습니다. 예를 들어 업무용 오피스텔을 3억에 취득, 취득세와 중개보수는 500만 원 들었다고 가정하고 10년 보유 뒤 5억에 판다고 가정해보겠습니다.

양도가액 5억 – 취득가액 3억 = 2억

2억 – 취득에 사용된 필요경비 500만 = 1억 9,500만 원

양도차익 1억 9,500만 – 장기보유특별공제 20% (2% X 10년)

양도소득금액 1억 5,600만 – 기본공제 250만 = 1억 5,350만

양도세 과세표준 1억 5,350만 X 세율 38% = 5,833만

5,833만 – 누진공제 1,940만 = 3,893만

위의 사례대로 업무용 오피스텔 양도세를 계산하면 3,893만 원이 양도세로 계산되구요, 여기에 지방소득세 10%인 389만 원도 함께 붙으니 합쳐서 4,282만 원의 세금을 납부하게 됩니다.

어떤가요? 업무용 오피스텔은 주거용 오피스텔보다 계산하기가 쉽죠? 업무용 오피스텔은 뭐 1가구 1주택이라고 비과세 받는 규정도 없고 몇 채를 가지고 있다고 해서 양도세 중과세도 없고 이렇기 때문에 계산하기가 쉽습니다.

마지막으로 자신이 보유한 오피스텔이 업무용인지 알 수 있는 방법은 재산세를 보면 가장 정확합니다. 오피스텔 재산세 고지서가 주택용으로 날라오지 않고 토지분 재산세. 상가분 재산세 이렇게 따로 날라온다면 그 오피스텔은 업무용 오피스텔이라 보면 되겠습니다.

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